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After Sales Service: Kapitalanlagerechtliche Aufklärungspflichten

Immobilienkapitalanlagen vom Bauträger

Verschafft after sales service bei vom Bauträger z.B. zum Zwecke der Altersvorsorge angebotenen Immobilienkapitalanlagen nur einen Wettbewerbsvorteil gegenüber Konkurrenten oder kann es zu kapitalanlagerechtlichen Haftungstatbeständen führen, wenn Kapitalanleger über die Folgen eines nicht angebotenen after sales service z.B. im Prospekt nicht aufgeklärt werden ?

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Selbsternannte sogenannte „Anlegerschutzanwälte“ haben es geschafft, mittels Medien und (Branchen-) Presse der Öffentlichkeit einzureden, im Immobilienkapitalanlagebereich der Vergangenheit seien insbesondere auch per Bauträgermodellen Anlegern überteuerte Wohnungen verkauft worden. Gesamtaufwand und Kaufpreis werden gleichgestellt und dabei verschwiegen, dass im Gesamtaufwand neben dem eigentlichen Kaufpreis für die Immobilie u.a. zusätzliche Vergütungsbestandteile für Zusatzleistungen enthalten waren, die für Kapitalanleger durchaus einen Nutzen haben konnten (z.B. Vermietungs- bzw. Mietzinsgarantieleistungen, Betreuungsleistungen im Zusammenhang mit der Eigentumswohnung [nicht dem Gemeinschaftseigentum, wofür die WEG-Verwaltung zuständig ist] etc.). Es wurde / wird folglich von diesen Personenkreisen so getan, als ob zwischen dem Verkauf einer Eigentumswohnung an einen Selbstnutzer und dem Vertrieb einer Eigentumswohnung als Immobilienkapitalanlage kein Unterschied bestehe und man deshalb eine solche Immobilienkapitalanlage an denselben Maßstäben messen müsse wie bei einer verkauften klassischen Eigentumswohnung. Eine solche Gleichstellung von Immobilie und Immobilienkapitalanlage ist jedoch verfehlt und zeugt entweder von Unkenntnis oder von Geschäftsinteressen solcher Personen, müssten sie doch eigentlich Kapitalanleger darüber aufklären, dass eine solche Gleichstellung nicht zutreffend ist, möchte man sich als Anwalt nicht aufgrund mangelnder Aufklärung selbst haftungsmäßigen Risiken aussetzen.
Wurden früher von einem Bauträger Wohnungen an Kapitalanleger „verkauft“, dann war der Prospekt in aller Regel durch die Darstellung der Immobilie bestimmt und die Wirtschaftlichkeit derselben wurde durch Vermietung, Mietgarantie und Beispielrechnungen verdeutlicht. Diese Art der Vermarktung sprach die Emotion und Erwartung des Kapitalanlegers an, im Grunde Vermögensbildung durch Immobilien zu betreiben. Heute ist verstärkt anzutreffen, dass nicht alleine die Wohnung als Kapitalanlage „verkauft“ wird, sondern mit Zukunftsaussichten als Problemlöser, wenn etwa angesprochen wird, diese Kapitalanlage könne Bestandteil der Altersversorgung oder Altersvorsorge sein. Es wird mithin letztlich nicht etwas Gegenwärtiges verkauft, sondern eine Zukunftsaussicht, die eine Wirtschaftlichkeitserwartung einschließt, so dass der damit einhergehende Informationsumfang das mit einschließen muss, was im Hinblick auf diese Zukunftsaussicht und Wirtschaftlichkeitserwartung auf der damit einhergehenden Zeitschiene bewältigt werden muss. Dies gilt auch und gerade für eine vermietete Immobilie als Kapitalanlage, die mit der Zukunftsaussicht vermarktet wird, als Baustein eigener Altersvorsorge geeignet zu sein. Dazu kann z.B. gehören:


- Im Vorfeld einer Altbausanierung gehört es eigentlich zu einer Selbstverständlichkeit, seitens des Bauträgers für ein Baucontrolling gesorgt zu haben, dessen Ergebnis im Prospekt mitzuteilen wäre. Eine solche Immobilie bedarf aber auch einer Folgebetreuung für die Zeit nach dem Verkauf, um die Immobiliensubstanz werthaltig zu halten.

- Die Folgebetreuung hat sich aber nicht nur mit der Immobiliensubstanz zu befassen, sondern auch mit der Vermietung derselben. Diese muss im Interesse des Kapitalanlegers stets optimiert werden, sei es bei der Durchsetzung von Mietzinssteigerungen oder auch beim Mieterwechsel, um den Immobilienertrag nicht nur sicherzustellen sondern zu optimieren. Dazu kann auch bei Eigentumswohnungen im Geschoßwohnungsbau gehören, dass sich nicht nur das Mietzinsniveau in der einzelnen Wohnung verbessert, sondern auch das Mieterniveau im Gesamtobjekt.

- Während der Dauer der vom Kapitalanleger gehaltenen Immobilienkapitalanlage kann es sich anbieten, durch Umschuldung die Finanzierung des Kapitalanlegers für diesen die damit verbundenen Finanzierungsbelastungen günstiger zu gestalten. Denn auch dies kann dazu beitragen, den Ertrag aus Mieteinnahmen abzüglich immobilienbezogener Ausgaben zu optimieren.

- Würde der Kapitalanleger keine Serviceleistungen in Anspruch nehmen, müßte er sich zeitaufwendig um vieles selbst kümmern müssen, ohne darin u.U. erfahren zu sein. Insbesondere dann, wenn der Kapitalanleger z.B. eine Wohnung vom Bauträger erworben hat, die sich fern vom eigenen Wohnsitz befindet, kann dies Probleme schaffen. Dazu kann z.B. gehören, sich um vom Mieter monierte Mängel kümmern und deren Beseitigung überwachen zu müssen, an Wohnungseigentümerversammlungen teilnehmen zu müssen, Nebenkostenabrechnungen für den Mieter vornehmen zu müssen, bei Auslaufen der Festschreibungszeit der Finanzierung Bankengespräche führen zu müssen etc..

- Schließlich müsste sich ein Kapitalanleger durch Augenschein vor Ort vermehrt um seine Immobilienkapitalanlage kümmern, um nicht nur zu reagieren, sondern um zu überlegen, was er nicht von sich aus aktiv anschieben müßte, um Optimierungsmaßnahmen einzuleiten.

Dies bedeutet: Kapitalanleger, die vom Bauträger als Kapitalanlage zum Zwecke der Altersvorsorge eine vermietete Eigentumswohnung erwerben, haben nicht den Erwartungshorizont, eine vermietete Wohnung erworben zu haben, um die man sich als Eigentümer selbst kümmern muss. Vielmehr herrscht aufgrund einer verkauften Kapitalanlage die Erwartung vor, diese sei vom Handling vergleichbar einfach wie eine Wertpapierkapitalanlage oder Fondsbeteiligung; man müsse sich als Anleger um nichts kümmern und erhalte bis ins Alter Rendite und habe nebenbei noch Wertsteigerungschancen. Ein solcher Erwartungshorizont wird aber der Wirkungsweise einer vermieteten Eigentumswohnung als Kapitalanlage nicht gerecht. Denn die Wertentwicklung und Wirtschaftlichkeit einer solchen Kapitalanlage bis ins Alter des Anlegers wird nur dann seinen Zielen eines Bausteines seiner Altersvorsorge gerecht, wenn er sich um diese Kapitalanlage kümmert. Sein Erwartungshorizont, sich eigentlich um diese Kapitalanlage nicht kümmern zu müssen, wird sich nur dann verwirklichen lassen, wenn andere ihm diese Aufgaben abnehmen. Folglich ist es mit einer umfassenden Information im Hinblick auf die Investition als solche nicht getan, vielmehr muss die Information sich auch um die Bewirtschaftsphase, die Wirkungsweisen einer solchen Immobilienkapitalanlage für diese Phase und darauf beziehen, dass entweder er selbst sich dann um seine Immobilienkapitalanlage kümmern muss, um seinem Ziel eines Bausteines der Altersvorsorge entsprechen zu können oder er dies durch Dritte für sich erledigen läßt. Zur Information gehört in diesem Zusammenhang auch, dass, wenn der Anleger sich darum selbst kümmern würde, er zwar dieserhalb Ausgaben einspart, ihm dafür aber andererseits u.U. die Erfahrung fehlt und er erheblichen Zeitaufwand investieren muss, was es für ihn zu kalkulieren gilt. Schaltet er dagegen Dritte als Profis ein, so gilt es den damit verbundenen finanziellen Aufwand zu berücksichtigen. Dieserhalb gezahlt wird seitens des Anlegers letztlich für eine Ersparnis eigenen Zeitaufwandes und das sich „Einkaufen“ professioneller“ Dienstleistung Dritter zur Optimierung der erworbenen Immobilienkapitalanlage. Über diese Folgen einer vom Bauträger erworbenen Eigentumswohnung als Kapitalanlage (z.B. zum Zwecke der Altersvorsorge) muss der Kapitalanleger vorab informiert werden, damit er eine sachgerechte Entscheidung darüber treffen kann, ob er sich überhaupt für eine solche Immobilienkapitalanlage entscheiden möchte und falls ja, ob ihn als Folge dessen Dritte professionell bei der Sicherung der Werthaltigkeit dieser Kapitalanlage gegen Vergütung behilflich sein können oder der Anleger sich zwingend selbst um dieselbe kümmern muss. Schließlich gehört zur Information bezüglich des letzteren Komplexes auch, welches vor dem Hintergrund des Erwartungshorizontes des Kapitalanlegers die Folgen sein können, wenn er diese Kapitalanlage nur erwirbt, sich in der Folgezeit um diese aber überhaupt nicht kümmert, sei es selbst, weil er angebotene Dienstleistungen Dritter nicht in Anspruch nimmt oder weil Dienstleistungen Dritter überhaupt nicht mit angeboten wurden.
Es geht mithin nicht um die Frage, ob after sales service eines Bauträgers im Zuge der Vermarktung eigener Immobilienkapitalanlagen mit Zukunftsaussichten für ihn einen Wettbewerbsvorteil gegenüber solche Serviceleistungen nicht anbietenden Konkurrenten darstellt, denen der optische Nachteil gegenüber steht, dass solche Serviceleistungen bezahlt werden müssen und den durch Dritte provozierten Rufschaden einer angeblichen Überteuerung angebotener Immobilienkapitalanlagen zur Folge haben kann. Vielmehr geht es umgekehrt um die originär kapitalanlagerechtliche Tatsache, daß sich derjenige Bauträger Haftungsrisiken aussetzen kann, der bei Angebot einer solchen Kapitalanlage bzw. im Prospekt nicht darüber aufklärt, welche Folgen es für den Kapitalanleger haben kann, wenn er sich um alles im einzelnen beispielhaft aufgezählte, was mit der Immobilienkapitalanlage in der Bewirtschaftungsphase zusammenhängt, selbst kümmern muss; dies insbesondere dann, wenn die Immobilienkapitalanlage als Problemlöser (z.B. Altersvorsorge) „verkauft“ wurde bzw. der Eindruck erweckt wurde, Wertsteigerung und Mietertrag seien problemlos, ohne dafür etwas tun zu müssen. Denn dies gehört zum Gesamtbild einer solchen Immobilienkapitalanlage dazu, worüber der Anlageinteressent in Kenntnis zu setzen ist.
Bei der Vermarktung von zu errichtenden bzw. fertiggestellten Eigentumswohnungen/Häusern ist danach zu differenzieren, ob es sich um eine Immobilie für Selbstnutzer oder um eine Immobilienkapitalanlage handelt. Bei letzteren ist kapitalanlagerechtlich bedeutsam, mit welcher Zwecksetzung sie vermarktet werden. Gehören dazu auch Problemlösungen oder Zukunftsaussichten, so werden diese von kapitalanlagerechtlichen Aufklärungspflichten mit erfaßt. Der Bauträger ist mithin sowohl prospektiv wie auch vertragsrechtlich gehalten, den Anlageinteressenten u.a. auch über die Wirkungsweise einer solchen Kapitalanlage zu informieren und dass diese Kapitalanlage – nicht nur die Immobilie – der dauerhaften Pflege bedarf, um einerseits keinen Wertverlust zu erleiden bzw. andererseits optimiert zu werden. Zur Aufklärungspflicht gehört ferner, ob dem Anlageinteressenten dazu wahlweise eine entgeltliche professionelle Unterstützung angeboten wird oder nicht wie auch darüber zu informieren ist, welches die Folgen für einen Kapitalanleger bezüglich der Zukunftsaussicht und Werthaltigkeit seiner Kapitalanlage eintreten können, wenn solches nicht mit angeboten wird oder für den Fall eines Angebotes vom Kapitalanleger nicht in Anspruch genommen wird.
Vor diesem Hintergrund ist maßgebend für eine solche Immobilienkapitalanlage nicht ein Preisvergleich von Immobilie und Immobilienkapitalanlage auf qm-Basis, als ob zwischen beidem kein Unterschied bestünde, sondern ein Leistungsvergleich.

(Dr. iur. Klaus - R. Wagner)