Zurück zur Übersicht

Gute Gründe für die Grande Nation

Immobilienmarkt Frankreich

Dass es sich in Frankreich gut leben lässt, ist bekannt. Dass Frankreich – sprich der Großraum Paris, die so genannte île de France – außerdem den dynamischsten und mit 45 Millionen Quadratmetern Bürofläche größten Immobilienmarkt Europas zu bieten hat, wissen nur Wenige....

Rund um Paris werden mit Immobilien hohe Renditen erzielt, die Leerstandsrate liegt mit circa sechs Prozent deutlich unter dem deutschen und dem europäischen Schnitt: London und Brüssel müssen etwas mehr als 10 Prozent Leerstand bewältigen, Frankfurt 15 und Stockholm sogar 18,1 Prozent. Zum vierten Mal infolge liegt Paris unter Europas Immobilienstandorten an erster Stelle. Zu diesem Ergebnis kommt das renommierte Maklerunternehmen Jones Lang LaSalle in seiner aktuellen Studie „European Regional Economic Growth Index“, in der jährlich 90 europäische Immobilienstandorte analysiert werden.

> Investieren auf der Île de France

Frankreich ist hinter den USA, Japan und Deutschland die viertgrößte Wirtschaftsmacht der Welt und weist seit Jahren eine stabile Konjunkturentwicklung auf. Aufgrund der zentralistisch geprägten Staatsform bündeln sich alle politischen, wirtschaftlichen und kulturellen Aktivitäten Frankreichs im Ballungsraum Paris mit seinen 11 Millionen Einwohnern. Nahezu 20 Prozent der 60 Millionen Franzosen leben und arbeiten im Gebiet der »Île de France«, die in ihrer Flächenausdehnung nur rund zwei Prozent der gesamten Fläche Frankreichs einnimmt. Neben den vorteilhaften steuerlichen Bedingungen ist Paris durch ein sehr gutes immobilienwirtschaftliches Umfeld geprägt. Offene Immobilienfonds investieren deshalb schon längst in Frankreich. Doch die Initiatoren geschlossener Fonds scheinen Berührungsängste mit der Grande Nation zu haben. Einzig das Bankhaus Wölbern & Co. wagte bisher den Schritt an die Seine.

In Paris befindet sich der größte Büroimmobilienmarkt Europas. Mit 45 Millionen m2 Bürofläche lässt dieser Standort andere europäische Metropolen wie London (25 Mio. m2) oder Berlin (16 Mio. m2) weit hinter sich. Im 2. Quartal 2004 verzeichnete Paris – neben London – den höchsten Flächenumsatz der letzten drei Jahre in West-Europa und hat vor dem Hintergrund eines insgesamt schwierigen wirtschaftlichen Umfeldes besser als erwartet abgeschnitten. Kumuliert wurden in 2003 rund 8 Milliarden Euro in allen Propertyklassen investiert. In den ersten sechs Monaten des Jahres 2004 flossen über 5 Milliarden Euro in den Pariser Immobilienmarkt. LaSalle Investment prognostiziert Paris das höchste wirtschaftliche Entwicklungspotenzial in Europa und damit wachsende Flächennachfrage in einer weit diversifizierten Wirtschaftsstruktur.

Im Vergleich zu den Boomjahren bis 1996 hat sich die Entwicklung des Pariser Büromarktes in den letzten Jahren allerdings wieder verlangsamt. Zurückzuführen ist dies auf die strikte Stadtplanung und die stärkere Fokussierung auf die Modernisierung bestehender attraktiver Gebäude, um einer Überhitzung des Marktes durch spekulative Bauentwicklungen entgegenzuwirken. Das so genannte »Agrément Constructeur« beschränkt die Anzahl der Neubauten. Diese Angebotslimitierung, verbunden mit der Erwartung geringerer Neubautätigkeit in den kommenden vier Jahren, wird sich stabilisierend auf den Büromarkt auswirken. Ein Modell, welches auch bei den für ihren Pragmatismus bekannten Holländern bereits seit Jahren sehr effizient angewandt wird.
Die Pariser Mieten für Büroimmobilien fielen in den letzten zwölf Monaten um durchschnittlich 14 Prozent, der Rückgang wird jedoch als Stabilisierung des Mietniveaus vor dem Hintergrund der gefallenen Zinsen am Kapitalmarkt betrachtet. Ausnahmen bilden spezielle Mikrolagen, wie La Défense. Eine leichte Mietzinserholung wird – so die Experten von CB Richard Ellis – ab dem Jahr 2004 erwartet.

Die Leerstandsquote in Paris liegt mit aktuell 6,2 Prozent weit unter dem europäischen Durchschnitt (9,5 Prozent). Zum Vergleich: Der Leerstand in Frankfurt erhöhte sich in den letzten 2 Jahren dramatisch von 5,4 Prozent auf rund 15 Prozent und erreichte damit historischen Höchststand.
Allerdings ist auch in Paris eine steigende Tendenz erkennbar, die die Experten von CB Richard Ellis vorwiegend auf Objektfertigstellungen, um der wachsenden Nachfrage nach modernen, qualitativ hochwertigen Flächen gerecht zu werden, zurückführen. Paris wird nach wie vor als resistenter und attraktiver Immobilienstandort gesehen, insbesondere aufgrund hoher Investmentaktivitäten und der Nachfrage durch deutsche und amerikanische Investoren.

> Deutsche Investoren in Frankreich

Die Deutsche Immobilien Fonds AG (DIFA) ist derzeit mit 14 Objekten – in den Fonds „DIFA-Global“ und „DIFA-Fonds Nr. 1“ – auf dem französischen Markt vertreten. Im März 2004 kaufte die DIFA zusammen mit der GLL Real Estate Partners GmbH (GLL) außerdem eine Büroimmobilie in der Avenue de France/Paris. Laut Unternehmensangaben „ein langfristiges Bekenntnis zum französischen Markt“. Auch die Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds (DEGI) zieht es an die Seine: Ihr Fonds „DEGI INTERNATIONAL“ investiert in vier Objekte in Paris. Letzte Neuerwerbung ist ein 21-geschossiger Büroturm, der „Tour Mirabeau“, mit einem Investitionsvolumen von 220 Millionen Euro.

Geschlossene Fonds, die in französische Immobilien investieren, werden bislang nur vom Hamburger Bankhaus Wölbern & Co. aufgelegt. Nach der erfolgreichen Platzierung von „Frankreich 01“ haben Anleger derzeit die Möglichkeit, in den Fonds „Frankreich 02“ zu investieren. Die Fonds-Immobilie, ein modernes Bürogebäude (siehe Bild unten), befindet sich im Großraum Paris und ist vollständig an die LeasePlan France S.A. – eine Tochter des VW-Konzerns – vermietet. Der Fonds prognostiziert eine jährliche Ausschüttung von 7,5 auf 8 Prozent ansteigend bei zehnjähriger Laufzeit und einer Mindestbeteiligung von 15.000 Euro.

Steuervorteile für deutsche Anleger

Für Frankreich sprechen auch die steuerlichen Vorteile für den deutschen Anleger: Dank des Doppelbesteuerungsabkommens gilt für Erlöse aus Immobilienfonds lediglich der französische Steuersatz. Bis zu einem Einkommen von circa € 39.000 p.a. für einen Ledigen sind dies in Frankreich nur 25 Prozent, während der deutsche Fiskus mit 44 Prozent zuschlagen würde. Dies wirkt sich unmittelbar auf das Portemonnaie des Anlegers aus. In Deutschland gilt der Progressionsvorbehalt.

Damit bietet Frankreich eine neue, interessante Möglichkeit der Anlagediversifikation, insbesondere wenn der Investor Freibeträge in anderen Investitionsländern bereits ausgeschöpft hat.

(Marco Gebhard)