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Pakete mit Preisaufschlag für Pensionskassen

Immobilienstandort Niederlande

Wenn es am schönsten ist, sollte man Schluß machen. Nach dieser Devise handeln derzeit offenbar die Initiatoren von Hollandfonds. Die beiden Marktführer Bankhaus Wölbern und MPC verkaufen Fondsimmobilien für mehr als zwei Milliarden Euro.

„Hollandfonds schnitten im gesamten Markt der geschlossenen Fonds am besten ab,“ das stellte ProCompare GmbH nach einer Markterhebung per Ende 2004 im Frühjahr 2006 fest. Inzwischen haben drei Initiatoren von Hollandfonds, unter ihnen die Marktführer Wölbern Bank und MPC mitgeteilt, dass sie sich von ihren Hollandimmobilien trennen wollen. Bei MPC haben die Anleger dem Schritt bereits zugestimmt, bei Wölbern läuft der Abstimmungsprozess noch. Offenbar nutzen die Initiatoren die Gunst der Stunde, um ihre makellose Leistungsbilanz zu erhalten. Denn einige Fonds müssten die Ausschüttungen senken.

Das Bankhaus Wölbern ging im Juli als erster an die Öffentlichkeit und kündigte an, dass die Immobilien von 47 Hollandfonds mit einem Volumen von rund 1,1 Mrd. Euro verkauft werden sollen. MPC bietet insgesamt 99 niederländische Immobilien im Wert von 950 Mio. Euro an, in die 27 MPC Fonds investiert sind. Insgesamt wollen die beiden Unternehmen also Immobilien im Wert von über 2 Mrd. Euro verkaufen. Durch den en-Gros-Verkauf hoffen die Initiatoren, einen Paketaufschlag erzielen zu können.

Die Erlöse, die die Anleger zu erwarten haben, sind allerdings sehr unterschiedlich. Im besten Fall können die Wölbern-Kommanditisten bis zu 200 Prozent ihres Kapitaleinsatzes erwarten, bei den schlechtesten Fonds sind es aber nur 100 Prozent . „Nimmt man die Ausschüttungen hinzu, die die Anleger inzwischen erhalten haben, wird kein Anleger einen Verlust erleiden“, meint Dr. Eric H. Hirsch, Vorstandsvorsitzender des Bankhauses Wölbern. Auch bei MPC ist die Streubreite recht weit. Auf Basis der Mindestverkaufserlöse, die der Initiator erwartet, erhält der Anleger beim Fonds 22 unter Einrechnung der Ausschüttungen 105,2 Prozent, in der Spitze sind es auch hier rund 200 Prozent. Im Durchschnitt über alle Fonds beträgt der Gesamtrückfluss 154 Prozent. Bei einer unterstellten Durchschnittslaufzeit von fünf Jahren wären dies grob gerechnet rund zehn Prozent pro Jahr, konstatiert Stefan Loipfinger. „Für die MPC Leistungsbilanz ein sehr erfreuliches Ergebnis, das im Durchschnitt deutlich über den Planzahlen liegt.“

Es könnte natürlich der Verdacht aufkommen, dass im Paket verkauft wird, um auf diese Weise die Flops, die auch unter den ansonsten guten Hollandfonds zu finden sind, verstecken zu können. Aber das scheint nicht der Fall zu sein: Die Werte der einzelnen Immobilien wurden durch Gutachter festgestellt, aus der Summe dieser Werte ergibt sich der Mindestverkaufspreis des Pakets. Wird ein Paketaufschlag erzielt, wird dieser anteilig auf die einzelnen Fonds entsprechend den Gutachterwerten umgelegt. Wird ein Paketaufschlag von fünf Prozent gezahlt, erhalten die Anleger des Fonds 22 von MPC genau 114 Prozent des eingezahlten Kommanditkapitals ausbezahlt.

Die beiden Häuser sind sich sicher, einen Paketaufschlag erzielen zu können. Das Interesse der institutionellen Anleger sei sehr groß, heißt es übereinstimmend. „In der ersten Runde beteiligen sich mehr als 50 Bieter,“ erläutert Hirsch. Die Nachfrage unter den institutionellen Anlegern ist auch deswegen sehr groß, weil diese händeringend nach attraktiven, breit gestreuten Immobilienanlagen suchen. Für eine Pensionskasse aus Kanada oder Australien macht ein Direktengagement in einzelnen Immobilien keinen Sinn. „Es handelt sich um grundsätzlich andere Märkte bei solchen Paketverkäufen und Einzelinvestments,“ so Hirsch weiter.

Ungewöhnlich ist der Verkaufszeitpunkt indes schon: Die Immobilienuhr von Jones Lang Lasall steht für Amsterdam auf kurz vor 6 Uhr, wo die Phase schnell steigender Mieten beginnt. „Aber bis diese Mieterhöhungen in den Fonds umgesetzt werden können, vergehen mindestens 12 bis 18 Monate“, erläutert Dr. Ali Arnaout, Geschäftsführer der MPC Münchmeyer Petersen Real Estate Consulting GmbH. Und bis diese dann zu erhöhten Ausschüttungen für den Anleger führen, vergeht noch mehr Zeit. Durch den Verkauf können die Anleger die erwartete Besserung der niederländischen Immobilienkonjunktur in den nächsten zwölf bis 18 Monaten gleichsam vorwegnehmen.

Nicht alle Anbieter sehen allerdings im Paketverkauf das allein seligmachende Mittel. HCI will sechs der am längsten bestehenden Hollandfonds auflösen und elf Immobilien im Gesamtwert von 75 Millionen Euro veräußern. „Für ein Paket in dieser Größenordnung gibt es eine viel breitere Abnehmerschicht,“ meint Oliver Georg, Geschäftsführer bei HCI. Auch Nordcapital trennt sich in Einzelfällen von Holland-Immobilien. Verkauft wurde gerade das Objekt Niederlande 2 zu einer Caprate von 5,75 Prozent, eingekauft wurde es vor drei Jahren zu 7,15 Prozent. Neben den Ausschüttungen von jährlich acht Prozent erhalten die Anleger eine Schlusszahlung von 120 Prozent. „Im Paketverkauf mit schwächeren Objekten wäre ein solcher Preis nicht zu erzielen gewesen,“ meint Peter Kallmeyer, geschäftsführender Gesellschafter der Nordcapital und verantwortlich für den Immobilien-Bereich des Emissionshauses. Nach dem Fonds Niederlande 9 – das Objekt in Rotterdam (Headquarter Hapag Lloyd in Holland) wurde bereits Anfang 2006 zu günstigeren Preisen eingekauft – wird Nordcapital zunächst keine weiteren Hollandfonds anbieten. „Wie sehen im Augenblick keine Möglichkeit, attraktive Objekte zu erwerben, die die von den Anlegern erwarteten Ausschüttungen bringen,“ meint Kallmeyer. Aber das Fenster könne sich jederzeit auch für Einzelobjekte wieder öffnen.

„Für uns ist der Hollandfonds nicht tot, es gibt weiterhin 1a-Objekte – als Anbieter von geschlossenen Fonds führt kein Weg an Holland vorbei,“ meint Georg. „Wir werden weiterhin Hollandfonds anbieten,“ erklärt auch Wölbern-Bank-Chef Hirsch. Das Hamburger Institut war es, das 1993 unter ihrem weitsichtigen Chef Ove Franz den Hollandfonds entdeckt und entwickelt hat, inzwischen hat das Unternehmen mehr als 50 Fonds aufgelegt. Zum Marktführer avancierte nach dem Platzierungsvolumen aber inzwischen MPC, das allein in Deutschland 45 Hollandfonds mit einem Eigenkapital von 947,47 Mio. Euro verkauft hat.

Wie sich die Zeiten seit dem Zeitpunkt, als der erste Hollandfonds auf den Markt kam, geändert haben: Damals konnten niederländische Büroimmobilien mit weniger als dem zehnfachen der jährlichen Mieterträge eingekauft werden, heute muss das 14- bis 15fache gezahlt werden. Die Niederlande ist heute eher ein Verkäufer- als ein Käufermarkt. Das irritiert die bisher ausschließlich für institutionelle Anleger tätige Aberdeen Property Investors-Gruppe aus Stockholm nicht. Sie kündigt als ersten geschlossenen Fonds ihres neu gegründeten Emissionshauses Aberdeen Property Investors Deutschland für den Beginn des kommenden Jahres den Holland 1 an, der in ein Bürogebäude in Hertogenbosch investiert. „Es ist gewiss schwer, Objekte zu vernünftigen Konditionen und mit erstklassigen Mietern in den Niederlanden zu bekommen“, glaubt Bernd Essler, Geschäftsführer der Aberdeen Property Investors Deutschland GmbH. „Aber auf Grund der flexiblen und wettbewerbsfähigen Volkswirtschaft wird die Niederlande immer ein attraktiver Immobilienstandort bleiben.“

(Dr. Leo Fischer)