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Immobilienboom

in Amerika

Seit Monaten taucht es immer wieder auf und erhitzt die Gemüter. Es hat noch nicht zugeschlagen und trotzdem macht es von sich reden. Gemeint ist das Schreckgespenst „Immobilienboom“. Doch bei näherer Betrachtung verliert dieses Gespenst an Grauen – denn ganz so dramatisch ist es um den amerikanischen Immobilienmarkt nicht bestellt.

Immobilienboom Wichtigster Startpunkt bei der Beurteilung des US-Immobilienmarktes ist die Unterscheidung zwischen dem gewerblichen Immobilienmarkt (Commercial Real Estate)und dem privaten Immobilienmarkt für Eigenheime (Private Homes).

Private Homes: Die Finanzierungs-Chance des Jahrhunderts

Die deutlichen Zinssenkungen der FED in den letzten beiden Jahren bewirkten niedrige Hypothekenzinsen –bei rund 6% liegt der Zinssatz für Hypotheken auf dem tiefsten Stand seit über 30 Jahren.

Da wundert es kaum, dass viele Amerikaner beginnen zu bauen. Gleichzeitig unterstützt der Rückgang an den Aktienmärkten eine tendenzielle Umleitung der Kapitalströme hin zu Privatimmobilien. Die Sicherheit der Immobilie erhält in diesem Umfeld einen neuen Glanz und läßt die Nachfrage nach Wohneigentum und damit auch die Preise klettern. Seit Beginn des Jahres 2001 stieg die Zahl der begonnenen Neubauten im privaten Bereich um einen zweistelligen Prozentsatz an. Voll im „Home-sweet-Home “Trend liegen auch die stark erhöhten Ausgaben vieler Amerikaner für Wohnungseinrichtung und Renovierungs- tätigkeiten. So werden sich die Preise für Eigenheime im Jahr 2003 um ca.8 bis 12 % erhöhen.

Aufgrund dieser Preissteigerungen haben viele Hausbesitzer ihre Immobilien höher beliehen. Gleichzeitig nutzen sie die niedrigen Hypothekenzinsen, um sich günstig zu refinanzieren. D. h. die alten, hochverzinsten Hypothekendarlehen werden in niedriger verzinste Darlehen umgeschuldet. Durch auf diese eise Monat für Monat ersparte Zinsen steht dem US-Bürger ausreichend Geld zur Verfügung, um weiterhin kräftig zu konsumieren –ein wichtiger Grund für die scheinbar unaufhaltsame Kauflust der Amerikaner im Angesicht von Rezession und Baisse. Dieser Refinanzierungspraxis wer- den in Zukunft Grenzen gesetzt sein, denn viel tiefer können Zinsen nicht sinken.

Hier werden nun Stimmen laut, die die Situation mit der Immobilienblase in Japan Anfang der 90er Jahre vergleichen. Dem hält jedoch Immobilien-Experte Werner Engelhardt von der Lacuna AG entgegen:„Eine Immobilienblase ist regelmäßig gekennzeichnet durch einen Bauboom, der durch Spekulation ausgelöst wird und zu einem starken Angebotsüberhang führt.

In den USA sehen wir aber eine zinsinduzierte Nachfrage speziell nach Eigenheimen, wie sie spät im Konjunkturzyklus eher typisch ist. Im Verhältnis zum Immobilienbestand liegt der Zuwachs bei den Neubau- Zahlen gegenüber normalen Jahren weit unterhalb von einem Prozent! Von japanischen Verhältnissen kann man sicher nicht sprechen. Dazu müsste sich der jetzige Trend mehrere Quartale lang verschärfen und auch beispielsweise auf Büros und Einzelhandel übergreifen.“

Commercial Real Estate: Von steigenden Preisen weit entfernt

Doch davon ist der kommerzielle Immobilienmarkt in den USA weit entfernt: Die lahmende Konjunktur führte hier zu einem Rückgang der Nachfrage und zu leicht ,im Bürosektor auch stärker steigenden Leerstandsquoten. Die Mieten sind in vielen Sektoren und an vielen Standorten rückläufig, eine nennenswerte Ausnahme bildet lediglich der Markt für Einzelhandelsimmobilien. Auch Immobilienunternehmen und REITs mit langlaufenden Mietverträgen können noch leichte Gewinnsteigerungen ausweisen. Der Markt reagiert auf die Situation mit einer zurückgehenden Zahl von Neubauten, was positiv zu bewerten ist und bei einem Boom ausgeschlossen wäre.

Institutionelle Investoren, die primär in diesem Bereich engagiert sind, haben aus der letzten großen Immobilienkrise Anfang der neunziger Jahre gelernt und seitdem spekulative Investments gemieden. Auch die Finanzierung der Projekte wird heute viel konservativer gehandhabt.

Eine gesunde Risikoeinstellung hat zu einer höheren Kapitalmarktdisziplin geführt, die aus den seinerzeit horrenden Abschreibungen der kreditgebenden Banken resultiert.

Weitere Entwicklung: Eine Konjunkturerholung dürfte die Baunachfrage abkühlen

Von einem überhitzten Immobilienmarkt in den USA kann man im gewerblichen Sektor also keineswegs sprechen –eher das Gegenteil ist hier der Fall. Hier entwickelt sich das Baugewerbe in den letzten Monaten eher schwach. Gestützt wird der Sektor allein durch die starke Nachfrage im Wohnungsbau (besonders Ein- und Zweifamilienhäuser).

Ausschlaggebend für die Zukunft wird die Entwicklung der gesamtwirtschaftlichen Lage sein.„Wenn sich die amerikanische Wirtschaft wieder erholt, wird die Fed aufgrund der extrem niedrigen Zinsen schon relativ früh gezwungen sein, diese wieder zu erhöhen.

Spätestens dann wird sich die Nachfrage und damit die Preisentwicklung im Bereich der Eigenheime wieder normalisieren. Im gewerblichen Sektor hingegen wird die Wirtschaftserholung zu steigender Nachfrage und sich erholenden Mieten führen “, so Engelhardt. Dann dürfte auch die Diskussion um einen Immobilienboom in den Vereinigten Staaten der Vergangenheit angehören.

(Katja Kirch)