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US-Immobilienfonds

Interview mit Thomas Hartauer

Von den US-Märkten kamen zuletzt widersprüchliche Signale: Die Erholung bei den Häusern traf auf die neue Krise im gewerblichen Markt. Wir baten Thomas Hartauer, Vorstand Lacuna AG, um eine Einschätzung des für deutsche Anleger interessanten REIT-Marktes.

finanzwelt: In den letzten Wochen gab es schlechte Nachrichten über große Verluste bei US-Immobilienfonds. Was ist da los und was bedeutet das für deutsche Anleger?

Hartauer: Die Fonds, über die in der breiten Presse berichtet wurde, hatten das Pech, am Höhepunkt des US-Immobilienmarktes zu Höchstpreisen neue Objekte gekauft zu haben. Dabei verwendeten sie hohe Anteile an billigem Fremdkapital. Unter diesen Bedingungen ist ein Großteil des Eigenkapitals dieser Fonds, wenigstens nach marktkonformer Neubewertung, vernichtet worden. In der Annahme, dass die Investoren zusätzliches Eigenkapital aufbringen können und die Gläubiger einer Neustrukturierung des Fremdkapitals zustimmen, sollten es nach Verbesserung der Marktbedingungen zu einer teilweisen Erholung kommen.

finanzwelt: Nachdem der Markt für Einfamilienhäuser langsam seinen Boden findet, ist nun eine Krise im Commercial Real Estate ausgebrochen. Wo sehen Sie die Ursachen?

Hartauer: Die schwierige Situation auf dem amerikanischen Gewerbeimmobilienmarkt ist das Ergebnis der schweren Rezession, die zu einem Einbruch der Nachfrage nach Gewerbeimmobilien geführt hat. Zusätzlich wurde zuvor mit hohem Fremdkapitaleinsatz gearbeitet, als die Kreditmärkte zusammenbrachen.

finanzwelt: Welche Konsequenzen hat das für die REITs? Hängt das von der speziellen Ausrichtung ab?

Hartauer: Die meisten US-REITs haben ihre Bilanzen längst bereinigt und ihren Fremdkapitalanteil deutlich abgebaut. Dies wurde beispielsweise durch Kapitalerhöhungen und durch Ausgabe junger Aktien anstelle einer Barausschüttung der Dividende erreicht. Zudem konnte der Sektor von der Erholung auf den Kreditmärkten profitieren. Der kapitalstarke REIT-Sektor sollte deshalb günstige Kaufgelegenheiten bei attraktiven Objekten nutzen können und somit von der derzeitigen Marktlage langfristig eher profitieren.

finanzwelt: Für welche Anleger sind welche US-REITs geeignet und wann sollten sie einsteigen?

Hartauer: US- REITs bieten eine hohe Transparenz für Investoren und eine dem Aktienmarkt gleiche Liquidität. Diese Vorteile verschmelzen sie mit den Vorteilen klassischer Immobilieninvestments. Als effizienter Zugang zum Immobilienmarkt verbinden REITs aussichtsreiche Renditen bei niedriger Aktienmarktkorrelation mit flexibler Handhabung. Somit eignen sie sich hervorragend zur Beimischung zu bestehenden Aktien-Rentenportfolios, gerade auch für Investoren, die auf der Suche nach aussichtsreichen Anlagen in Sachwerten sind. Grundsätzlich ist zu sagen, dass die Entscheidung, zu welchem Zeitpunkt ein Einstieg erfolgen soll, sehr stark vom Anlagehorizont, der Risikoneigung und der Renditeerwartung des jeweiligen Investors abhängt. Immobilien sind als langfristig zyklische Assetklasse einzuordnen. Da wir uns zurzeit im Frühstadium einer Erholung der amerikanischen Wirtschaft befinden und wir für einige Jahre ein sehr attraktives Angebot-Nachfrage-Verhältnis auf dem US-Gewerbeimmobilienmarkt bekommen sollten, kann man zurzeit aber durchaus von einem geeigneten Einstiegszeitpunkt sprechen.