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Ein gefühlter Etappensieg?

Juristisches KO für Sozibau-Fonds

Das Bundesverwaltungsgericht setzte in Leipzig den Schlusspunkt im verwaltungsrechtlichen Verfahren um die Berliner Fonds mit Objekten des Sozialen Wohnungsbaus (Sozibau-Fonds): Auch die Bundesrichter kamen zu dem Schluss, dass es keinen Anspruch auf die vom Senat verweigerte Anschlussförderung im sozialen Wohnungsbau gibt.

Die Pressemitteilung des Gerichts zum Urteil im Pilotverfahren (die schriftliche Begründung liegt noch nicht vor) lässt wenig Spielraum für Hoffnungen. Auch für die Bundesrichter war klar: Eine nach den Maßstäben des Verwaltungsrechts bindende Zusage hat es nie gegeben. Die von vornherein auf eine längere Dauer ausgelegten Rahmenbedingungen der Förderung mit den Garantien und Fristen der Sozialbindung ändern daran auch nichts: „Der Förderbescheid enthalte auch keine rechtlich bindende Zusicherung, die (…) Grundlage eines rechtlich schutzwürdigen Vertrauens in eine Weiterförderung hätte sein können“, heißt es dort.

Der Berliner Finanzsenator Thilo Sarrazin hat alles erreicht, was er wollte. Alle drei Instanzen haben ihm bisher im Hauptsacheverfahren Recht gegeben. Juristisch ist das ein glattes KO für seine Gegner aus der Fonds-Branche, in deren Produkten etwa 19.000 der insgesamt von der Entscheidung betroffenen über 25.000 Wohnungen mit einem Investitionsvolumen von geschätzt etwa 4 Milliarden Euro stecken. Matthias Kolbeck, Sprecher des Finanzsenators ließ keinen Zweifel an der entstandenen Lage aufkommen: Gespräche über Lösungsmöglichkeiten für die Fonds könne es jederzeit geben, nur eben keinen einzigen Cent aus dem Berliner Haushalt. Konkret: Der Senat wird keiner Lösungzustimmen, die irgendwelche neuen Zahlungspflichten für die öffentlichen Kassen mit sich bringen. Wenn damit das letzte Wort gesprochen ist, stehen einige tausend Anleger vor großen finanziellen Schwierigkeiten, ein Teil sogar vor dem persönlichen Ruin.

Die seit 2003 ausbleibende Förderung machte zwischen 65 und 80 Prozent aller Einnahmen der Fondsgesellschaften aus: Der von den Mietern selbst getragene Anteil, die „Mieter-Miete“ lagbisher in Größenordnungen von € 2,80 bis etwa € 5. Am freien Markt sind je nach Lage und Qualität zwischen € 5 und € 8 zu erzielen, was aber bei weitem nicht den Kostenmieten von € 13 bis € 20 entspricht. Folge: Ohne die zusätzlichen Mitteln vom Fiskus können die Fonds nicht einmal das Fremdkapital bedienen. Die Sozialbindung fällt durch das Ende der Förderung nicht einfach weg, sondern bleibt solange bestehen, wie die so genannten Aufwendungsdarlehen nicht zurückgeführt sind. Diese Darlehen entstanden aus der Regelung, ein Drittel der laufenden Förderung als Darlehen auszuzahlen. Sie sind für die ersten 30 Jahre zins- und tilgungsfrei. Legt man die Größenordnungen zugrunde, die das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung zur Jahreswende 2002/2003 errechnete (monatliche Förderbeträge von € 10,10/qm bis € 15,90/qm), dann laufen in den 15 Jahren Grundförderung rund € 600 bis € 1.000 Aufwendungsdarlehen je Quadratmeter auf.

Insolvenz als Lösung? Zumindest für die als GmbH& Co. KG konstruierten Fonds dürfte eine Insolvenz die in der Regel vernünftigste Lösung sein, da die Risiken für die Anleger bei einer Fortführung eines defizitären Fonds laufend steigen: Die negativen Kapitalkonten müssen im Pleitefall nachversteuert werden und darüber hinaus können die Gläubiger die Rückführung der (in der Regel eher mäßigen) Ausschüttungen verlangen. Zumindest der erste Kostenfaktor läuft umso höher auf, je länger das defizitäre Investment am Leben erhalten wird und sich daher bilanzielle Verluste auf den Kapitalkonten sammeln. Ausschüttungen dürfte es bei der Mehrzahl der betroffenen Fonds ohnehin schon nicht mehr gegeben haben. Zudem hätte die Insolvenz den Charme, das Objekt vorzeitig aus der Sozialbindung lösen zu können: Drei Jahre nach der Zwangsversteigerung sind alle Beschränkungen vom Tisch. Schon etwas herber sieht es bei den KGKonstruktionen aus, bei denen aus steuerlichen Gründen mit einer erhöhten Haftung gearbeitet wurde. Praktisch wurde hier ein Vielfaches der Zeichnungssumme als Haftungsgrundlage ins Handelsregister eingetragen. Hier muss bei der Kalkulation der Folgen einer Insolvenz die Auffüllung des Kapitalkontos bis zur vollen Höhe bedacht werden, die zu den Kosten von Nachversteuerung und Rückführung der Ausschüttungen hinzugerechnet werden muss. Wirklich dramatisch stellt sich die Lage der GbR-Anleger dar, die persönlich haften. Als grober Anhaltspunkt für die aktuellen Objektwerte können die Angebotspreise der bis 2004 in senatseigenen und dann privatisierten GSW (www.gsw.de) dienen, die derzeit nach eigenen Angaben etwa 65.000 Berliner Wohnungen in der Bewirtschaftung hat. Ein Blick auf die Internetseite der GSW zeigt Preise in der Größenordnung von € 900 /qm im Wedding bis € 1.500 /qm im feinen Zehlendorf, wobei der Schwerpunkt bei knapp über € 1.000/qm liegt.

Mithin kann der Stand der Aufwendungsdarlehen nach 15 Jahren leicht dem erzielbaren Verkaufspreis entsprechen. Geht man davon aus, dass der Senat nicht auf die Rückforderung (der im Insolvenzfall sofort fälligen) Aufwendungsdarlehen verzichtet, können GbRAnleger in die Lage geraten, dass sie die noch bestehenden Hypotheken- Verbindlichkeiten in vollem Umfang selbst tragen, da der noch vorhandene Objektwert rein rechnerisch bereits durch die Aufwendungsdarlehen geschluckt wird. Persönliche Haftung als GbR-Anleger heißt eben: Jedwede Lücke zwischen dem Erlös aus der Verwertung des Gesellschaftsvermögens und der bestehenden Schulden der Gesellschaft müssen die Anleger aus ihrem sonstigen Vermögen schließen – bis zur Grenze der eigenen Insolvenz. Angesichts dieses Drucks wird nach Chancen gesucht, dem drohenden Desaster noch begegnen zu können. Nach dem Scheitern auf dem Instanzenzug der Verwaltungsgerichte gibt es auch schon einen neuen Ansatzpunkt: Das Bundesverwaltungsgericht gab in seiner Pressemitteilung Hinweise, die kurz gesagt darauf hinzielen, einen zivilrechtlichen Schadensersatzanspruch des Landes Berlin näher ins Auge zu fassen. Die Ansprüche werden in einem Gutachten des an der Berliner Humboldt Universität lehrenden Juristen Hans- Peter Schwintowski ausführlicher diskutiert: Eine mögliche Prospekthaftung im weiteren Sinne des Landes Berlin. Demnach wäre zu unterstellen, dass das Land Berlin mit seinem Finanzierungsmodell, das ja nicht nur die Förderung selbst, sondern ein ganzes Arsenal von Instrumenten, Methoden und Institutionen umfasste, wesentliche Verantwortung für die Fonds und deren Konzeption übernommen hätte. Das Land Berlin würde behandelt wie etwa Banken, die im Rahmen der Fondskonstruktion über die reine Kreditgeberrolle hinausgegangen sind.

Massenklagen? Der in diesem Geschäft besonders intensiv engagierte Initiator Wolfgang Görlich ist von dieser Idee mittlerweile so überzeugt, dass er auf die Bitte um Stellungnahme hin mit der rhetorischen Frage reagierte, ob das abschlägige Urteil des Bundesverwaltungsgerichts nicht sogar das Beste war, was den Anlegern passieren konnte. Die Anlegergruppe „Interessengemeinschaft der Kapitalanleger im sozialen Wohnungsbau Berlin“ ruft jedenfalls schon dazu auf, auf dieser Basis gegen das Land Berlin vorzugehen und sieht bereits eine Klagewelle rollen, die „den Massenklagen in Sachen Bankgesellschaft vergleichbar“ sein soll. Sollte sich diese Auffassung tragfähig erweisen, steht einer neuen Runde juristischer Auseinandersetzungen nichts mehr im Weg. Denn Sarrazin-Sprecher Kolbeck bezeichnete Schwintowskis Gutachten auf Anfrage hin als „ganz klar unseriös“. Kolbecks Argument „das Land Berlin hat keine Prospekte aufgelegt“ geht freilich an der Sache vorbei, weil die Prospekthaftung im weiteren Sinne eben gerade nicht an die spezielle Funktion der Herausgabe anknüpft. Ob das Land Berlin als Hintermann der jeweiligen Prospektherausgeber zu fassen ist (wie es Schwintowskis Argumentation voraussetzt), steht in den Sternen. Selbst das hier anzuführende Präjudiz der Vergleiche durch die senatseigenen Gesellschaften DEGEWO und GEWOBAG/ WIR (s. FINANZWELT 02-2006) ist kein juristischer Selbstgänger. Das Ziel des fortgesetzten juristischen Fingerhakelns ist auch nicht ein „Sieg“ der Anleger, sondern ein geglätteter Ausstieg ohne Insolvenzen. „Wir wollen letztlich einen Kompromiss erreichen, der den Schaden auf Anlegerseite minimiert“, erläutert der Düsseldorfer Anwalt Julius Reiter, der sich für die Interessengemeinschaft der Anleger engagiert.

Verhandlungsspielräume sehen die Branchenvertreter, weil das Land nicht unbedingt spart, wenn der Förderhahn zugedreht wird: Der Berliner Fiskus ist nämlich gleichzeitig als Garant für die nachrangigen Finanzierungen der Objekte in der Pflicht, wenn jetzt Insolvenzen folgen. Hier drohen Forderungen der Banken gegen den Senat in einer Größenordnung um 900 Millionen Euro. Effektiv müsste Berlin davon nur die Hälfte tragen, da der Bund eine Rückbürgschaft über die Hälfte der Summe abgegeben hat. Allerdings haben Bau- und Finanzministerium bereits signalisiert, dass sich die Bundesregierung in der derzeitigen Lage nicht in der Pflicht sieht. Diesen Beitrag müsste das Land wohl einklagen. Zudem ist der Fiskus noch an anderer Stelle von den Eigentümern, vor allem also vom Fonds abhängig: Die Höhe der Einspareffekte hängt ganz wesentlich davon ab, dass die Eigentümer so schnell wie möglich in die Insolvenz gehen: Bis 2012 laufen noch Grundförderungen, die die Gesellschaften einfach „absitzen“ und solange vom Fiskus weiter abkassieren könnten. Das DIW schätzte 2003 den durch sofortige Insolvenz erzielbaren Spareffekt auf 500 Millionen Euro. Das wäre sicher eine interessante Verhandlungsmasse für den Finanzsenator. Hiltrud Sprungala, Geschäftsführerin des Landesverbandes freier Wohnungs- und Immobilienunternehmen Berlin/Brandenburg fordert denn auch, dass der Senat „anstelle sich über Jahre hinziehender rechtlicher Auseinandersetzungen, die noch nicht einmal finanzielle Einsparungen bringen werden“ sich lieber mit den Betroffenen an einen Tisch setzen sollte, um die „gemeinwohlverträglichen und zugleich die Existenz der Anleger sichernden Alternativmodelle“ zu diskutieren.

(MARTIN KLINGSPORN)