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Basel II

Katastrophe oder Chance für die Kapitalanlagebranche?

1. Worum geht es?
Seit die ab dem Jahr 2006 zu erwartenden neuen Eigenkapitalrichtlinien für Banken gemäß den Kriterien nach dem sogenannten Baseler Eigenkapitalakkord („Basel II“) nunmehr bekannt werden, herrscht Angst im deutschen Mittelstand und insbesondere auch in der Immobilienwirtschaft. Nach den bisher geltenden Bestimmungen („Basel I“) müssen Banken bei allen Unternehmenskrediten unabhängig von der Bonitätssituation des Kreditnehmers 8 % ihres Eigenkapitals hinterlegen.

Die neuen geplanten Regelungen („Basel II“) verlangen dagegen von den Banken eine risikobasierte Eigenkapitalhinterlegung.

Konkret bedeutet dies, dass bei Krediten an Unternehmen mit guter Bonität weniger, bei Krediten an Unternehmen mit weniger guter oder gar schlechter Bonität dagegen erheblich mehr Eigenkapital von der Bank vorgehalten werden muss, als dies gegenwärtig der Fall ist.

So soll in Zukunft die Eigenkapitalbindung der Banken abhängig vom jeweiligen Kreditrisiko zwischen 1,6 % und 12 % der Kredithöhe betragen.

Bezieht man dies beispielsweise auf eine Kreditvergabe in Höhe von EUR 1 Mio., schwankt die Eigenkapitalbindung der Bank zwischen EUR 16.000 und EUR 120.000. Vor diesem Hintergrund ist verständlich, dass die Banken die Kosten dieser erhöhten Eigenkapitalbindung, die sich bei ihnen im Zinsaufwand niederschlagen werden, an die Kreditnehmer weitergeben werden.

Da durch „Basel II“ somit Druck auf die Kreditinstitute im Hinblick auf eine mögliche Erhöhung der Eigenkapitalquote durch die Kreditaufsicht ausgeübt wird, wird zukünftig für Banken entscheidend die Risikoeinschätzung und Kapitaldienstfähigkeit des jeweiligen Kreditkunden sein.

Gefragt sind deshalb fortan Ratingsysteme, die die Bonität des einzelnen Kreditschuldners bewerten sollen.

Ähnlich wie bei der Vergabe einer Zensur oder eines Ratingsymbols wird die Bonität des einzelnen Schuldners dann benotet werden. Diese Benotung gibt Auskunft darüber, inwiefern der Kreditschuldner in Zukunft in der Lage sein wird die Zinsen und Tilgungsleistungen für sein Darlehen vollständig und termingerecht zu bedienen.

Neu ist in diesem Zusammenhang, dass die Risikoeinschätzung von Kreditengagements zukünftig methodisch im Rahmen von Ratingverfahren verfeinert wird. Konkret bedeutet dies, dass in die Ratingverfahren auch qualitative Wertungen einfließen. So soll zukünftig etwa die Frage der Markt und Branchenposition, Fragen der Kundenbeziehung, wie auch des Managements und des Personals neben der Analyse der Finanzdaten sowie gestellter Sicherheiten eine wesentliche Rolle spielen. Weiterhin ist neu, dass die Kreditinstitute die Kapitaldienstfähigkeit des einzelnen Kreditschuldners in einer Gesamtnote ausdrücken wollen.

Es ist dabei zu erwarten, dass die Kreditinstitute bei diesen Einschätzungen sehr restriktiv vorgehen werden, weil die Risikoeinschätzungen Konsequenzen für die Eigenkapitalquote der Kreditinstitute haben werden.

2. Auswirkung für die Kreditkunden, insbesondere für die Immobilienwirtschaft

Die Eigenkapitalquote, insbesondere in der Immobilienwirtschaft, ist im Vergleich zu anderen Branchen äußerst niedrig. So weist eine Statistik der Deutschen Bundesbank für das Baugewerbe/Immobilienwirtschaft eine durchschnittliche Eigen kapitalquote im Zeitraum von 1988 bis 1998 von nur 5 % bis 6 % aus.

Diese niedrige Eigenkapitalquote wird bei der zu erwartenden Neuregelung der Kreditvergabe zu verschlechterten Finanzierungsbedingungen der jeweiligen Unternehmen aufgrund ungünstiger Ratingergebnisse führen.

Die restriktive Handhabung der Kreditvergabe durch die Banken wird in der Folge dazu führen, dass eine Anzahl von Immobilienobjekten entweder überhaupt nicht mehr umgesetzt werden können, oder von den Unternehmen nur bei höherem Eigenkapitaleinsatz und höherem Zinsaufwand abgewickelt werden. Weitere Folge hieraus wird eine Ertragsreduzierung der jeweiligen Unternehmen sein.

Auch private Darlehenskunden können ebenso von den Kreditvergabeverschärfungen im Zuge von „Basel II“ betroffen sein. So wird von den Banken gegenwärtig diskutiert, bei Privatkunden, die etwa eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage finanzieren wollen, hier ähnliche Ratinggrundsätze wie bei Firmenkunden anzuwenden.

Dass die Banken hierzu gezwungen sein werden, folgt daraus, dass die risikobasierte Eigenkapitalhinterlegung als Zielrichtung von „Basel II“ nicht zwischen Firmen oder Privatkunden unterscheidet. Die Zukunft wird deshalb auch zu einem Rating der Privatkunden führen mit entsprechenden Konsequenzen für die Kreditvergabe im Hinblick auf Eigenkapitaleinsatz und Zinshöhe.

Gleiches gilt wohl auch bei anstehenden Kreditprolongationen.

Zwar wird auf politischer Ebene versucht, durch Lippenbekenntnisse die möglichen Folgen von „Basel II“ klein zu reden, was vor dem Hintergrund der anstehenden Bundestagswahl sicherlich aus Politikersicht verständlich ist. Gleichwohl sind konkrete politische Ansätze zur Abmilderung der Folgen von „Basel II“ gegenwärtig nicht erkennbar.

Auch die Einschränkung, dass im sogenannten Retailbereich abgemilderte Grundsätze gelten sollten, dürfte sich nicht bewahrheiten.

Zukünftig wird es deshalb wohl keine 110 % Finanzierungen von vermieteten Wohnimmobilien als Kapitalanlage geben.

Auch die schon bestehende restriktive Praxis der Kreditinstitute bei der Finanzierung von Anteilen an geschlossenen Immobilienfondsgesellschaften dürfte sich noch weiter fortsetzen und nur bei entsprechender Bonität und genügendem Eigenkapitaleinsatz von der Bank durchgeführt werden.

3. Konsequenzen für den Kapitalanlagemarkt

Steuerorientierte Kapitalanlagemodelle dürften zukünftig wegen den bereits schon stark eingeschränkten Möglichkeiten, steuerliche Verluste geltend zu machen (vgl. § 2 b EStG, § 2 Abs. 3 EStG), sowie im Hinblick auf die Rechtsprechung des BFH zur Abziehbarkeit von Funktionsträgergebühren ohnehin weitgehend der Vergangenheit angehören.

Soweit steuerorientierte Kapitalanlagemodelle zukünftig umgesetzt werden, wird dies wohl eher im Bereich des Private Placements nicht aber im Massengeschäft stattfinden. Als Beispiel mag hierzu die zu erwartende neue Rechtsprechung des BFH zum sogenannten anschaffungsnahen Erhaltungsaufwand dienen, wo bei richtiger Gestaltung Erhaltungsmaßnahmen an Immobilien in voller Höhe sofort steuerlich abgezogen werden können.

Daneben wird der Markt noch mehr renditeorientierte Kapitalanlagemodelle hervorbringen.

Die Beteiligung an diesen Kapitalanlagemodellen werden jedoch „Basel II“ lässt grüßen nicht mehr ohne weiteres zu refinanzieren sein.

4. Was bringt die Zukunft ?

4.1 Ansparmodelle Wegen der bereits beschriebenen Problematik bei der Refinanzierung von Beteiligungen, insbesondere an geschlossenen Fondsgesellschaften, werden sich Ansparmodelle weiterhin hoher Beliebtheit erfreuen.

4.2 Auch PrivateEquityModelle, wie sie bereits vom Bankhaus Ellwanger & Geiger für institutionelle Anleger aber auch von der BVT im Publikumsfondsbereich angeboten werden, werden verstärkten Zulauf erfahren.

4.3 Atypisch stille Beteiligungen Hier beteiligt sich der Anleger atypisch still z. B. an einer ProjektAG, die das in Betracht kommende Immobilienprojekt errichtet. Über eine Gewinn und Verlustverteilung partizipiert der atypisch stille Gesellschafter am Ergebnis der Projektentwicklung.

4.4 Genussscheinkonzepte, Unternehmensanleihen Wie bei den atypisch stillen Beteiligungen und den Private-Equity-Fonds geht es hier letztlich darum, dem Unternehmer Kapital zur Durchführung von Investitionen zuzuführen und dem Anleger einen Ertrag deutlich über dem Kapitalmarktzins zu ermöglichen.

Vergessen werden darf dabei allerdings nicht, dass der einzelne Anleger und mit ihm sein Anlageberater genauestens den Initiator bzw. das Unternehmen prüfen sollte, dem er sein Geld anvertraut. Letztlich wendet sich der Unternehmer kapitalsuchend nur deshalb an den Markt, weil er für eine Bankfinanzierung ein zu schlechtes Rating hat. Nur deshalb ist er bereit, seinen erhofften Unternehmensgewinn mit dem Anleger zu teilen.

Deshalb gilt auch hier der Satz „Vorsicht ist besser als Nachsicht“.

(Rudolf L. Müller)