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Büroimmobilienmarkt 2002

Konjunkturrisiken überschatten den Markt

Kaum ein Jahreswechsel der Nachkriegsgeschichte war mit soviel konjunkturellen Unsicherheiten behaftet wie 2001/2002. Die Bau und Immobilienwirtschaft ist in besonderem Maße betroffen. Einigkeit unter den Konjunkturforschern gibt es nur im Trend. Bauwirtschaftlich geht es weiter bergab. Mögliche positive Impulsgeber sind nicht zu erkennen. Die Politik gibt die falschen Signale. Der Wohnungsbau leidet unter der Verunsicherung der Arbeitnehmer. Der öffentliche Bau leidet unter konjunktureller Flaute und dem Dauertief in den öffentlichen Kassen. Der Wirtschaftsbau leidet unter Konjunkturflaute und genereller Verunsicherung der Entscheidungsträger.

Exkurs Ostdeutschland: Die Büromärkte Leipzig und Dresden werden immer noch durch das ungeheure Überangebot der Vereinigungs- und Steuereuphorie beeinflusst. Es gibt zwar Lichtblicke, aber noch gleichen sich gegenläufige Trends aus. Durch die fortschreitende Vermietung guter Flächen wird die Angebotsseite bei den hochwertigen Immobilien stärker. Gleichzeitig bewegte sich 2001 der Markt etwas dynamischer. In der Flächenstatistik fällt das allerdings nicht auf. Alte Flächen werden durch Umzüge frei. Großflächige Vermietungen, z. B. durch Behörden, die deutlich rückläufig sind, werden durch die Dynamik bei kleinen privaten Flächen nicht ausgeglichen. Diese Trends dürften sich auch 2002 fortsetzen. Nachfrageimpulse dürfte es kaum geben.

Blick zurück auf 2001

Zwar machen die pressewirksamen Büroinvestitionen in den deutschen Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München noch nicht einmal den Skontosatz der gesamten Bauwirtschaft aus, aber dennoch sind die Miet und Investitionsentwicklungen in diesen Märkten symptomatisch für die Gesamtentwicklung. Die großen Maklerhäuser wie Jones Lang LaSalle (JLL), Atis Real Müller und Aengevelt haben vorab die wichtigsten Zahlen zusammengestellt.

Bezogen auf die fünf oben genannten Metropolen war 2001 das zweitstärkste Vermietungsjahr seit 1995. Gegenüber 2000 ist jedoch ein Rückgang von 20 % zu erwarten. Das ist bei weitem nicht so dramatisch wie es sich anhört. Schließlich liegt das Vermietungsergebnis von 2001 noch sieben Prozent über dem schon guten Wert von 1999.

Düsseldorf entwickelte sich als einzige Stadt positiv. In Frankfurt scheiden sich noch die Geister der Statistik. Berlin dürfte konstant bleiben. München bleibt zwar im dritten Jahr in Folge an der Spitze der deutschen Bürovermietungsmärkte, dürfte aber gegenüber dem Vorjahr um 20 bis 25 % zurückgehen. Den größten Einbruch musste Hamburg mit 30 % hinnehmen. Der Büroflächenumsatz lag in der Region München im laufenden Jahr bei 850.000 qm, in Frankfurt bei rund 600.000 qm, wobei die Zahlen zwischen 550 und 650.000 qm schwanken und in Hamburg, Düsseldorf und Berlin bei knapp 400.000 qm.

Laut Jahresrückblick von JLL wurde zum Jahreswechsel mit rund 48,50 Euro in Frankfurt die höchste Miete erzielt. Zwischenzeitliche Vermietungen von über 50 Euro konnten sich nicht stabilisieren. An zweiter Position steht München mit 32 Euro in der Spitze. Beide Städte konnten im Jahresverlauf um drei bis sechs % zulegen. Den größten Anstieg verbuchte Düsseldorf mit 14 % auf eine Spitzenmiete von 25,50 Euro. Hamburg liegt nach wie vor bei einer Miete von 28,50 Euro. Einen kräftigen Einbruch bei den Spitzenmieten musste Berlin mit 8 % auf 28 Euro hinnehmen. Hierbei ist jedoch zu bedenken, dass die im vergangenen Jahr erzielten Werte von 60 DM sich auf Großflächen mit Unikatcharakter bezogen.

Der Leerstand liegt in den fünf betrachteten Städten mit knapp zwei Mio. Quadratmetern auf Vorjahresniveau. Mitte des Jahres 2001 vollzog sich aber eine Trendwende. Von 1997 bis 2001 ging das Leerstandsvolumen jährlich zurück. Seither steigt der Leerstand wieder. Nach wie vor besonders knapp sind mit einer Leerstandsquote von 1,2 % Flächen in der Region München. Hamburg mit 2,3 %, Frankfurt mit 2,6 % und Düsseldorf mit 4,3 % folgen auf den Plätzen. Einen nach wie vor hohen Leerstand hat Berlin mit 6,6 %. Hier sind aber die Vorzeichen umgekehrt. Im Jahresverlauf ging der Leerstand immer noch um 200.000 qm zurück.

Der Investmentmarkt ist 2001 relativ stabil geblieben

Gewerbeimmobilien für 5,1 Mrd. Euro haben den Besitzer gewechselt (Vj.: 6,8). Hamburg blieb mit ca. 600 Mio. Euro konstant. Frankfurt hat von ca. 1,3 auf 2 Mrd. Euro zugelegt. Dagegen sind München, Düsseldorf und Berlin eingebrochen. In Berlin sank das Transaktionsvolumen von 2,7 auf etwa 1,2 Mrd. Euro auf weniger als die Hälfte. 87% der Investoren kamen aus Deutschland. Für interessierte internationale Investoren ist Deutschland zu teuer. Die Renditen blieben 2001 stabil.

Büromarkt-Perspektive 2002

2002 wird in geordneten Bahnen verlaufen. Die Bilanzen der Maklerhäuser könnte es nächstes Jahr jedoch verhageln. Den Gewerbemaklern geht es meist besonders gut, wenn entweder der Markt sehr schlecht oder sehr gut ist. Und beides ist 2002 nicht der Fall. Sorge macht die völlige Verunsicherung im 4. Quartal. Das „Jahresendgeschäft“ fand bei der Bürovermietung nicht statt. Lediglich 18 % des Gesamtjahresumsatzes sind im vierten Quartal über die Theke gegangen. Wie jedes Jahr stellt sich die Frage, wo im kommenden Jahr die Impulse herkommen können, die die Bürovermietung direkt oder indirekt beeinflussen. Arbeitsplatzangst, geringe Steigerungen der Realeinkommen bei moderaten Lohnabschlüssen, anziehende Inflation und demografische Probleme lassen für 2002 den Konsum als Konjunkturmotor ausfallen. Aus dem Export sind bei weltwirtschaftlicher Flaute kaum Impulse zu erwarten. Die öffentliche Hand leidet unter verminderten Steuereinnahmen und genereller Ebbe in den Kassen. Das übt Druck auf die Stimmung und Investitionen der Unternehmen aus. Hätte das Attentat im März stattgefunden, so wäre die These einer kurzfristigen Delle die wahrscheinlichere. Das Investitionsverhalten der Wirtschaft hängt sowohl bei den sog. Ausrüstungsinvestitionen wie auch bei den Bauinvestitionen an der Stimmung der Unternehmer. Hier macht sich das denkbar schlechteste Timing des WTC Anschlages bemerkbar. Die Investitionsbudgets der Unternehmen wurden im Oktober und November im Umfeld der schlechtesten Stimmung seit vielen Jahren gemacht.

Auch das veränderte Bankenverhalten macht der Immobilienwirtschaft Sorge. Gerade die Finanzdienstleister sind z. B. in Frankfurt mit 45% der Vermietung in 2001 die wichtigste Nachfragegruppe. Aber nicht nur das: Die rigide Kreditpraxis bestimmt auch die Angebotsseite. Fusionen, erhöhte Eigenkapitalanforderungen, das erneute Hochkommen alter Risiken und der spitze Bleistift der Kostenrechner lassen die Kreditbereitschaft weiter austrocknen. Falsche Produkte und hohe Kosten kennzeichnen die „Bankenkrise“, die nichts anderes als eine „Managementkrise“ ist. Diese Managementkrise aber trifft die Büroimmobilienmärkte ins Mark. Und übrigens liebe Bankmanager: Das Produkt „Keine Kredite mehr“ lässt sich auch mit dem spitzesten Kostenrechnerbleistift nicht rechnen. 2002 ist wieder mit einem moderaten Anstieg der kurzfristig zur Verfügung stehenden Flächen zu rechnen. In den nächsten 24 Monaten kommen in den fünf Städten mehr als 5,5 Mio. qm Bürofläche neu auf den Markt. Von den Flächen des kommenden Jahres sind rund ein Drittel und von den Flächen aus 2003 knapp ein Viertel schon vorvermietet. Auch bei den Bürovermietungen vertragen sich Flächenexpansionen nicht mit Entlassungsmeldungen. Durch die generelle Ausgeglichenheit des Marktes in den vergangenen Jahren besteht auf der Nachfrageseite weder ein Nachholbedürfnis noch eine antizipative Nachfrage, die aus Angst vor Flächenverknappungen Anmietungen vorzieht. Im positiven Fall ist mit einem leichten Rückgang und im negativen Fall mit einem kräftigen Rückgang der Bürovermietungen zu rechnen. Besonders könnten die Finanzstandorte Frankfurt und Düsseldorf getroffen werden. In Berlin ist die Stimmung derzeit sowieso schon recht mies. München hat in den letzten Jahren einen „kräftigen Schluck aus der Pulle“ genommen. Die Wohnungsknappheit in München erschwert die Mitarbeiterakquisition und macht deutlich, dass die Landeshauptstadt langsam ihre strukturellen Grenzen erreicht. Auf den bereits kräftig abgesenkten Niveau von 2001 könnte lediglich Hamburg seine Werte knapp halten. Gleichzeitig ist damit der Druck aus den Mieten herausgenommen. Auch Frankfurt wird in diesem Zyklus die 50 Euro / 100 DM-Schwelle lediglich touchieren – wie auch schon 1991 – und nicht nachhaltig durchbrechen. Bei den Mieten zeigen generell mit größerer Wahrscheinlichkeit die Pfeile bergab. Auf der JLL„Immobilienuhr“, die den Immobilien-Zyklus in Kreisform abbildet, sieht JLL die Städte Berlin, Hamburg und Frankfurt im nächsten Jahr durch die Phase des beschleunigten Mietpreisverfalls abwärts rutschen.

Werner Rohmert