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US-Immobilien

Krise in Atlanta – vom Winde verweht?

„Die größte Fläche in der Fläche“, so beschrieb der damals bekannteste Wirtschaftsjournalist und „Bild“-Chefredakteur Dr. Paul C. Martin Los Angeles vor 30 Jahren. Er meinte die durch Wachstum und Wertauftrieb gekennzeichnete Großregion. Das würde er heute von Atlanta sagen. In den letzten 30 Jahren gab es auf den US-Immobilienmärkten besonders dramatisches Wachstum, aber Krisen gab es auch.

Profitiert haben die klassischen, historischen Wachstumsregionen Phoenix, Arizona; Atlanta, Georgia und die Metropolen Houston und Dallas/Fort Worth, Texas. Folgerichtig leiden diese Standorte in Krisenzeiten besonders. Dennoch sind und bleiben an diesen Orten die langfristigen Wachstumschancen fast untangiert. Das sehen deutsche Investoren ebenso. finanzwelt wird sich diese Regionen einmal genauer ansehen. Wir beginnen mit Atlanta.

Atlanta ist traditionell ein Immobilien-Wachstumsmarkt. Neueste Prognosen der Fachleute sehen aber eine längere Dauer der Rezession als an anderen amerikanischen Wachstumsmärkten. So stellte CB Richard Ellis, die weltgrößte Immobilienmakler- und Research Organisation, in der letzten Ausgabe fest:

„Atlantas Wirtschaftsabschwung wird länger dauern als der der Nation. Die Gründe: Die Probleme des Gewerbeimmobilienmarktes und die der Finanzdienstleistungsbranche. Allerdings gibt es auch jetzt schon Entspannungstendenzen: Der Büroflächenmarkt profitiert von guten Daten der Bio-, Tech- und Pharmaindustrie. Auch der EDV-Sektor meldet gute Zahlen. Langfristig wird die Region zu alter Stärke zurückkehren und ihre Position als Standort mit Wachstumsraten, die über denjenigen der Nation liegen, zurückerobern.“

Wir befragten die Anbieter geschlossener US-Immobilienfonds, die in Atlanta investieren, ob sie diese Einschätzung teilen.
„Diese Prognosen decken sich nicht mit denen der bekanntesten Wirtschaftsanalysten der USA“, widerspricht Wolfgang J. Kunz, Vertriebsdirektor deutsch-niederländische Investmentagentur für US-Immobilien e. K. aus Uedem. „So wird z. B. prognostiziert, dass die Beschäftigungsraten in Atlanta in den nächsten 5 Jahren um mindestens 2,8 % p. a. steigen werden, während das positive Beschäftigungswachstum in den USA nur auf 1,7 % geschätzt wird.“ „Atlanta ist und bleibt eine der größten dynamischen Städte der Vereinigten Staaten. Es ist der Wirtschaftsmittelpunkt der südöstlichen USA, hat eine große und vielschichtige Beschäftigungsstruktur. Diese profitiert von soliden, finanzstarken, öffentlichen und privaten Institutionen“, sagt Karl Benno Nagy, Geschäftsführer der Walton Europe GmbH, Hamburg. „Die Stadt ist stolz auf eine maßgebliche Präsenz an Fortune 500 Unternehmen wie UPS, Delta Airlines, Home Depot und Coca-Cola, was zu einer engen Verknüpfung mit der globalen Wirtschaft führt“, ergänzt er. Zwar wurden einige dieser Unternehmen von der globalen Rezession hart getroffen, was zum Verlust vieler Arbeitsplätze führte. Nagy geht aber davon aus, dass Atlanta wieder eine der dynamischsten Städte Amerikas sein wird, sobald sich die globale Wirtschaft verbessert hat.

Die Arbeitslosenzahlen in Atlanta steigen weiterhin. Hat das Auswirkungen auf die Immobilienmärkte?
Auch hier widerspricht Kunz: „Die Arbeitslosenzahlen in Atlanta steigen nicht, sondern sind in den letzten Monaten sogar gefallen. Da fast täglich von dem Zuzug neuer Unternehmen nach Atlanta berichtet wird, hat das sicherlich nur positive Entwicklungen auf die Immobilienmärkte. Dies wird der Grund dafür sein, dass in den letzten Wochen verstärkt internationale Investoren in Atlanta in Gewerbe und Wohnimmobilien investieren.“

„Trotz relativ hoher Arbeitslosenrate zeigen uns die Wohnungsmarktzahlen, dass Atlanta Ende 2009 eine der Top 10 Städte für inländische Zuwanderung in den USA, in der Gesamtzahl der Wohnraumtransaktionen und bei den Käufen von Einfamilienhäusern ist“, sagt Nagy. „Es herrscht Aktivität, aber sie ist noch zurückhaltend. Wenn die regionale Beschäftigung durch eine gesündere Wirtschaft gestärkt wird, wird sich auch Atlantas Wohnungsmarkt festigen.“

Langfristig wird Atlanta von US-Immobilien-Fachleuten wieder ein ausgezeichnetes Geschäftsklima und positive demographische Daten vorhergesagt. Die deutsche Presse aber sieht ein neues Problem am Horizont. Eine Krise der Gewerbeimmobilien. Eine Prognose, die Nagy bestätigt: „Anders als Atlantas industrieller Immobilienmarkt, der wegen der stabilen Nachfrage nach Lagerflächen und Verteilerzentren relativ stark ist, sieht der gewerbliche Immobilienmarkt ein oder zwei schwierigen Jahren entgegen, weil die Büromieten um 20 % gefallen sind, da Angebote die geringere Nachfrage gegenseitig ausstechen.“ Er rechnet aber damit, dass Atlanta aufgrund seiner starken Unternehmenspräsenz die Überkapazität, die während des Rückgangs entstanden ist, wieder absorbieren und die Preisspirale nach unten aufheben wird, sobald sich die Wirtschaft wendet. „Es sollte aber auch festgehalten werden, dass historisch gesehen ein Aufschwung gewerblicher Immobilien typischerweise auftritt, wenn sich auch der Wohnungsmarkt erholt und bessere Konditionen erzielt“, ergänzt Nagy.

„Es gibt diese Krise“, bestätigt auch Kunz. Davon seien besonders New York, Kalifornien und bei einigen Typen von Gewerbeimmobilien auch Florida betroffen. Im Südosten der USA würde es aber nur sehr wenige Fälle von wirklichen Zusammenbrüchen geben. „In fast allen Fällen handelt es sich um große Gewerbeimmobilien, die zwischen 2005 und 2007 sehr teuer erworben wurden und die sehr hoch (80 bis 100 %) kurzfristig finanziert wurden. Durch die Wirtschaftskrise sind bei diesen Immobilien zwei dramatische Faktoren zusammengetroffen: Mieter haben die Mietflächen verlassen und die Mieten sind drastisch gesunken. Als K.O.-Kriterium kam nun dazu, dass diese Immobilien in vielen Fällen nicht zu den alten Bedingungen weiterfinanziert wurden. Es wurden und werden nur noch 50- bis max. 60 %- Finanzierungen angeboten. Die Eigentümer, die nun nicht in der Lage sind, ca. 40 bis 50 % des ehemaligen Kaufpreises mit Eigenkapital (liquiden Mitteln) bar zu finanzieren, müssen mit großen Verlusten zu nahezu allen Bedingungen, die der Käufer diktiert, verkaufen“, erläutert Kunz.

Nagy und Kunz bestätigen also die generelle Aussage von CB Richard Ellis: „Langfristig wird die Region zu alter Stärke zurückkehren und ihre Position als Standort mit Wachstumsraten, die über denjenigen der Nation liegen, zurückerobern.“

(Dieter E. Jansen und Kim Brodtmann)