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Auswahlkriterien für Spitzenfonds made in USA

Lockruf des Westens

US-Immobilienfonds waren in 2002 das größte Marktsegment im Beteiligungsmarkt (Quelle: Loipfinger-Studie 2002). Vieles spricht dafür, dass es in 2003 so bleibt. Den Kunden begeistert, dass selbst konservativ gerechnete Fonds in diesem Segment Renditen von 7% nach US-Steuern erwarten lassen. Bliebe die Frage zu beantworten: Wie erkennt man den besten Fonds?

Der beste Fonds ist der, der die Ausstattungsmerkmale aufzeigt, die der Kunde benötigt. Damit ist es dem Vertrieb möglich, mit diesen Ausstattungsmerkmalen zu argumentieren und den Kunden zu gewinnen. Eine Klassifizierung der Fondsangebote und der Immobilien macht diese Ausstattungsmerkmale deutlich.
Da die Bedürfnisse jedes Kunden unterschiedlich sind, reicht es meist nicht, nur eine Objektart anzubieten. Da viele Kunden, die jetzt eingeworben werden, bisher nicht in US- Immobilienfonds investiert haben, ist für diese eine Portfoliolösung mit mehreren Objektarten sinnvoller - vor allem wenn gleichzeitig über eine sinnvolle Streuung über verschiedene Regionen eine zusätzliche Risikominimierung erfolgt.

Klassifizierung der Marktangebote nach Art der Immobilien

Segment	Büroimmobilien
Untersegment	Mehrmieterimmobilien (multi-tenants)	Einzelmieterimmobilien (single-tenant)
Beschreibung	Die Immobilien weisen idealtypisch eine fein gegliederte Mieterstruktur auf. D.h. die Mieter sind breit über verschiedene Branchen verteilt und die Mietverträge laufen zu unterschiedlichen Zeitpunkten aus	Die Immobilien haben nur einen Mieter. Der Mieter sollte eine sehr gute Bonität aufweisen und der Mietvertrag sollte eine lange Restlaufzeit aufweisen
Vorteile	Kein Einzelmieterrisiko. Im Falle einer Wirtschaftsbelebung schnelle Partizipation an höheren Mieten und damit gute Wertentwicklungsmög-lichkeit.	Wenig Verwaltungsaufwand, kein Risiko nachgebender Mieten im Falle einer wirtschaftlichen Abwärtsbewegung solange der Mietvertrag läuft.
Nachteile	Im Fall einer abwärts gerichteten Wirtschaftsentwicklung erfolgt in der Regel schnell eine Erhöhung des Leerstandes und/oder eine Verminderung der Mieteinnahmen. Gutes, professionelles Management erforderlich.	Nur stark verzögerte Partizipations-möglichkeiten bei einer wirtschaftlichen Aufwärtsbewegung. Risiko bei Mietvertragsauslauf oder späterer Zahlungsschwierigkeit des ehedem bonitätsmäßig gut eingeschätzten Mieters

Segment	Einzelhandelsimmobilien
Untersegment	Einkaufszentren (Malls)	Neighborhood-Shoppingcenters
Beschreibung	Gute Malls weisen ein den Bedürfnissen der Kunden entsprechendes Branchenmix auf. Häufig wird das Luxussegment stark berücksichtigt. Die Größe beträgt ca. 50.000 – 100.000 qm	Neighborhood-Shoppingcenters bedienen den täglichen Bedarf der im ca. 10 Meilen-Radius wohnenden Einwohner, haben eine vermietbare Fläche von ca 6.000-10.000 sqft und eine Verteilung zwischen dem Hauptmieter (Ankermieter) und den Nebenmietern von ca. 70:30. Der Mietvertrag mit dem Hauptmieter läuft idealtypisch 20 Jahre .
Vorteile	Gute Wertentwicklungs-möglichkeiten bei guter Standortwahl und Wirtschaftsent-wicklung.	Wenig konjunkturabhängig, da der tägliche Bedarf befriedigt wird. Hohe Sicherheit der Mieteinnahmen durch den Hauptmieter.
Nachteile	Wegen des Luxussegments sehr stark konjunkturabhängig	Wenig Wertsteigerungspotenzial. Exzellente Auswahl des Standortes und sehr sorgfältige Analyse des Hauptmieters notwendig.

Anmerkung: Objekte mit Wohnimmobilien stellen zurzeit kein repräsentatives Segment dar.

Da die Bedürfnisse jedes Kunden unterschiedlich sind, reicht es meist nicht, nur eine Objektart anzubieten. So könnte der eine Kunde eine Investitionsmöglichkeit suchen, mit der er an einem Wirtschaftsaufschwung möglichst stark teilhaben kann (Mehrmieterimmobilie mit möglichst hoher Fremdfinanzierung), während der andere Kunde möglichst sichere Ausschüttungen anstrebt. Da viele Kunden, die jetzt eingeworben werden, bisher nicht in US- Immobilienfonds investiert waren, ist für diese eine Portfoliolösung, die im Büroimmobilienbereich mehrere Objekte sowohl im Mehrmieterbereich als auch im Einzelmieterbereich miteinander verknüpft, sicherlich sinnvoll – vor allem wenn gleichzeitig über eine sinnvolle Streuung über verschiedene Regionen eine zusätzliche Risikominimierung erfolgt.

Klassifizierung nach der Höhe der Fremdfinanzierung

Sind Fonds mit einem hohen Fremdkapitalanteil besser oder Fonds mit einem niedrigen Fremdkapitalanteil? Auch diese Frage bedarf einer tieferen Analyse: Durch einen hohen Fremdkapitalanteil (der Markt geht hier mitunter bis auf 70% des Gesamtinvestitionsvolumens) besteht die Möglichkeit, mit einem Objekt, das eine normale Mietrendite (Cap-Rate) aufweist (z.B. 7,8%), Ausschüttungen darzustellen, die erheblich über der Mietrendite liegen. Dies liegt am so genannten Leverage-Effekt, der durch die derzeitig enorm günstigen Finanzierungen im US$ sehr stark wirkt. Die Gefahr, die dies beinhaltet, besteht in der relativ höheren Anfälligkeit hoch finanzierter Fonds bei Änderungen bei Einnahmen oder Ausgaben. Da immer erst der Kapitaldienst zu erbringen ist, schlagen z.B. eine veränderte Zinsbelastung, Instandhaltungsaufwendungen, Vermietungsaufwendungen und Veränderungen auf der Einnahmenseite stark auf das Ergebnis für den Anleger durch.

Eine Immobilieninvestition, und nichts anderes ist ja der Kauf eines Fondsanteils, ist immer auch eine Zinswette und da die Zinsen derzeit sehr niedrig sind, sollte auch das niedrige Zinsniveau genutzt werden, gleicht es doch die an begehrten Standorten meist deutlich gefallenen Mietrenditen zum Teil mehr als aus. Allerdings sollte dabei nicht übertrieben werden. Fremdfinanzierungsanteile am Gesamtinvestitionsvolumen bis zu 50% erscheinen je nach Objektart vertretbar.

Klassifizierung nach dem Standort

Was ist im Moment gefragt – oder was wird vermehrt angeboten? Es sind die so genannten 24-Stunden-Städte, wie z.B. Chicago, Washington D.C., Boston, New York und Miami. Hier ist erfahrungsgemäß auch in Zeiten rückläufiger Mieterträge die Stabilität am höchsten.

Allerdings spräche auch nichts gegen eine ausgesuchte Investition an einem anderen interessanten Standort wie bspw. Atlanta oder Houston, die heute zwar hohe Leerstände aufweisen, aber bei einer nachhaltigen wirtschaftlichen Erholung in Form eines Redevelopments überproportional partizipieren würden. Dies kann für den unternehmerisch eingestellten Anleger sehr lukrativ sein.

Klassifizierung nach Fondskosten

In den Fondsprospekten wird die gesamte Finanzierungsstruktur sowohl in der Mittelverwendung, als auch in der Mittelherkunft aufgezeigt. Der Markt bietet ein sehr „abwechslungsreiches“ Bild. Partizipationen und garantierte Zahlungen für den Initiator in der Initiierungsphase und während der Laufzeit sind ebenso marktgängig wie Fondskonstruktionen, die keine Erfolgsbeteiligung aufweisen. Pauschale Bandbreiten aufzuzeigen, in denen alles „normal“ ist, bringt wenig, da parallel berücksichtigt werden muss, welche Leistung dem Initiator/Verwalter abverlangt wird. Sollten die angesetzten Kosten nicht ausreichen, um die Immobilie gut zu verwalten, würde dies dem Investment abträglich sein. Eine Berechnung der so genannten Weichkosten (sämtliche Kosten, die bei einer Direktinvestition nicht anfallen würden) bezogen auf das Eigenkapital ist im Marktvergleich eine leicht zu erhebene und nützliche Indikation.

Klassifizierung nach der Form der Investition

Kauft der Kunde überhaupt mit der Fondszeichnung eine Immobilie? Mitunter werden auch Beteiligungen an so genannten Objektgesellschaften (meist Limited Partnerships, L.P.) angeboten. Dies kann vorteilhaft sein, wenn der weitere Eigentümer zum Beispiel die Immobilie verwaltet und dadurch entsprechend motiviert wird. Bei Joint-Venture-Konstrukten sollten die Hintergründe sorgfältig geprüft werden, denn hierdurch könnte die Entscheidungsfähigkeit des Fonds gravierend, vor allem im Verkaufsfall, extrem eingeschränkt sein.

Fazit „der richtige Fonds“: Es gibt „den richtigen Fonds“ leider nicht. Das Marktangebot weist gerade im Moment interessante Investitionsmöglichkeiten auf. Die Aufgabe des guten Beraters ist es, dieses Marktangebot zu sichten und die für den jeweiligen Kunden passenden Angebote zu sondieren. Wichtig ist, die Investitionserfahrung des Kunden, seine Investitionsziele und nicht zuletzt seine Risikobereitschaft in die Auswahl einzubeziehen.

Für welchen Kunden kommt ein US-Immobilienfonds grundsätzlich in Frage

Da mit US-Immobilienfonds das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und den USA genutzt wird, kommen in erster Linie Anleger in Frage, die den Sparerfreibetrag im Inland (1.550 Euro/3.100 zzgl Werbungskostenpauschale 51 Euro/102 Euro ledig/verheiratet) bereits ausgeschöpft haben. Ausgehend von einem steuerpflichtigen Zinsertrag von 2,5% p.a. ergibt sich bspw. bei Ehepaaren, dass ein frei verfügbares Vermögen von mehr als 128.000 Euro vorhanden sein sollte, damit US-Immobilienfonds aus steuerlicher Sicht Sinn machen.

Aber auch aus Gründen der Diversifizierung sollte ein Vermögen in dieser Größenordnung vorhanden sein, damit diese sinnvoll umgesetzt werden kann. Bei einem Vermögen von z.B. 150.000 Euro und einer sicherlich bei diesem Vermögen vertretbaren Diversifikation in den größten Wirtschaftsraum der Welt, die USA, von 20%, würde sich eine Zeichnungssumme von bis zu 30.000 US$ ergeben.

Da Beteiligungen an geschlossenen Fonds nur eingeschränkt fungibel sind, sollte auch in dieser Hinsicht die Beteiligungshöhe im Verhältnis zum Gesamtvermögen abgewogen werden. Erwähnenswert an dieser Stelle ist, dass wenige Initiatoren von vornherein Kündigungsmöglichkeiten anbieten, einer sogar ohne den Nachweis sozialer Härten (Blue Capital), andere liebevoll den Zweitmarkt pflegen und wenige beides tun. Trotzdem ist diese lukrative Kapitalanlage bezüglich der Geschwindigkeit der Verfügbarkeit im Vergleich mit z.B. offenen Fonds nicht vergleichbar.

Fazit Zielkunde: Der Sparerfreibetrag sollte ausgeschöpft sein und das Vermögen auf Grund seiner Größe angemessen diversifizierbar sein.

Ihre treuesten Kunden

Sie leben als Finanzdienstleister davon, dass Ihr Kunde bei Ihnen bleibt und Sie auch zukünftig mit ihm Geschäfte machen. US-Immobilienfonds beinhalten die für Sie sehr lukrative Möglichkeit, dass sie durchaus nach einem Zeitraum von ab 6 Jahren aufgelöst werden können und die Liquidität dann von Ihnen wieder in diesem Segment angelegt wird.

Klären Sie Ihren Kunden bitte sehr sorgfältig darüber auf, welche Art der Investition er tätigt und vor allem, welche Risiken er möglicherweise eingeht. Stellen Sie Ihrem Kunden die notwendigen Fragen, um die Risikobereitschaft und den Vermögenshintergrund einschätzen zu können. Sie werden gerade bei den Kunden, die über das für diese Anlageart notwendige Vermögen verfügen, erstaunt sein, wie bereitwillig Sie diese Informationen erhalten – erfahrene, erfolgreiche Finanzdienstleister wissen: ohne dem ist eine sorgfältige Beratung nicht durchführbar.

Gut beratene Kunden bleiben treu und legen auch ihre Erträge bei Ihnen an!

Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und den USA sieht für deutsche Investoren die Besteuerung in den USA vor. Die Besteuerung in den USA weist einen Freibetrag von derzeit 3.050 US$ pro Person aus. Darüber hinaus werden im Vergleich niedrige Steuersätze beginnend bei 10% berechnet. In Deutschland erfolgt für diese Einkünfte keine Besteuerung sondern lediglich die Berücksichtigung nach dem Progressionsvorbehalt. Hierbei wird ausschließlich das inländische Einkommen mit dem Steuersatz belegt, der bei einem Einkommen inklusive der ausländischen Einkünfte zur Anwendung käme.

Detaillierte Informationen zu der steuerlichen Behandlung erhalten Sie unter Andreas.Mamat@bluecapital.de unter dem Stichwort : Steuern USA

(Andreas Mamat)