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Auf den Geschmack gekommen!

Londonfonds

Lange ignorierten die Initiatoren geschlossener Fonds den Standort London. Doch jetzt entdecken immer mehr Anbieter die Vorzüge der britischen Metropole.
Es ist schon erstaunlich: Paris und London, die größten und liquidesten Immobilienmärkte Europas, wurden bislang von den...

Anbietern geschlossener Auslandsimmobilienfonds gleichsam links liegen gelassen. Bei Paris sind die Gründe noch nachzuvollziehen. Die Mietverträge sind extrem kurzfristig und steuerlich ist der Standort mit einer kaum vermeidbaren Mindestbesteuerung von 25 Prozent nicht besonders attraktiv. > Die Zahl der London-Fonds steigt London bietet in dieser Hinsicht ideale Bedingungen: Extrem lange Mietverträge und die höchsten steuerlichen Freibeträge, die deutsche Anleger im Ausland erzielen können.

Allerdings hat sich in diesem Jahr eine Trendwende zu Gunsten der britischen Metropole vollzogen – die Zahl der London-Fonds dürfte um mindestens fünf zunehmen. Nordcapital und das Bankhaus Wölbern haben bereits Englandfonds angekündigt, CFB kam Anfang Mai mit dem Lloyd’s Building auf den Markt. Die IVG hat gerade ihren Fonds EuroSelect 09 ausplatziert und wird im September einen weiteren England-Fonds anbieten – den insgesamt vierten. „Alle Zeichen deuten darauf hin, dass London in diesem Jahr anderen traditionellen Inves- titionszielländern – wie beispielsweise, Kanada, Österreich, oder Polen – den Rang ablaufen wird”, meint Dr. Klaus-Dieter Schmidt, Managing Director der IVG ImmobilienFonds. Aber schon gibt es Kritiker, die von einem neuen Herdentrieb Richtung britische Insel sprechen.

In der Vergangenheit war es schwierig, dem deutschen Anleger eine Immobilienanlage auf der britischen Insel zu vermitteln. Das lag auch am hohen Pfundkurs. „Insgesamt sehen wir aber heute eine steigende Bereitschaft des Anlegers zur Diversifikation und zur Anlage in ‚neue’ Märkte wie Frankreich und England”, meint Marco Gebhard, der Vertriebschef des Bankhauses Wölbern. Hinzu komme, dass beliebte Zielländer wie Niederlande und Österreich zum Jahresbeginn die Freibeträge erheblich reduziert haben.


Die Uhr läuft richtig

„Zudem befindet sich der Londoner Immobilienmarkt in einer Phase der Markterholung, nachdem die Talsohle 2003/2004 überwunden worden ist,” betont Peter Kallmeyer, Geschäftsführer der Nordcapital Real Estate GmbH & Cie. KG. Die Zeiger der Immobilienuhr von Jones Lang Lasalle zeigen auf 19 Uhr, das verheißt eine Phase steigender Mieten. Es gibt ausgesprochen langfristige Mietverträge von 20 und mehr Jahren und die Mieten können nur nach oben angepasst werden („upwards-only”- Klausel). Dies gilt auch, wenn die vertraglich vereinbarte Miete bereits über dem Marktniveau liegt. Sinken die Marktmieten, bleibt die vertragliche Miete wie sie ist. Eine schöne Situation für den Vermieter, wenn die Bonität des Mieters stimmt. Die Anfangsausschüttungen der London- Fonds bewegen sich zwischen 6,25 und 6,75 Prozent.



Bereits drei London-Fonds hat die IVG ImmobilienFonds aufgelegt, ein weiterer folgt im September. FINANZWELT sprach mit dem Chef des neuen Marktführers für London-Fonds, Dr. Klaus-Dieter Schmidt.

FINANZWELT: Lange haben geschlossene Immobilienfonds London die kalte Schulter gezeigt. Was spricht jetzt für die englische Metropole?

Schmidt: London konnte im Jahr 2004 als einziger Standort in Europa einen zweistelligen Anstieg der Büromieten und den größten Rückgang der Leerstandsquote verzeichnen.

FINANZWELT: Welche Vorteile bieten Immobilieninvestitionen in London?

Schmidt: In keinem anderen europäischen Land gibt es für ausländische Anleger so hohe steuerliche Freibeträge wie in Großbritannien, und nirgendwo sonst werden Büro-Mietverträge mit einer so langen Laufzeit und so günstigen rechtlichen Rahmenbedingungen für Vermieter abgeschlossen.

FINANZWELT: Die in den Verträgen vereinbarten Mieten befinden sich meist über Marktniveau. Liegen darin nicht gewisse Gefahren, wenn die Mieten einmal fallen sollten?

Schmidt: Natürlich sollte jeder Initiator in der Prognoserechnung für den Fall einer Anschlussvermietung oder des Ausfalls eines Mieters entsprechend konservativ kalkulieren. Genauso wichtig ist es, dass Objekte nicht zu überhöhten Marktpreisen eingekauft werden, um spätere Wertsteigerungschancen für die Anleger realisieren zu können. Wir investieren in keine Objekte, die deutlich „overrented” sind. Aber der große Vorteil in London besteht darin, dass Mietzinsanpassungen während der Vertragszeit nur nach oben vorgenommen werden können.

FINANZWELT: Welche Rolle spielt die steuerliche Situation?

Schmidt: Der geltende Freibetrag von 7.300 Euro ist weitaus höher als in anderen europäischen Ländern. Die steuerlichen Freibeträge sind umso interessanter, weil beispielsweise in Österreich und Holland – zwei bei Initiatoren geschlossener Immobilienfonds sehr beliebte Länder – die hohen Freibeträge durch den Gesetzgeber erheblich reduziert worden sind. Bei Anlegern sollte allerdings nicht nur die steuerliche Situation im Vordergrund stehen. Mindestens genauso wichtig sind das jeweilige Investitionsobjekt und die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen.

FINANZWELT: Ihre Muttergesellschaft IVG hat eine starke Basis in London. Welche Rolle spielt dies bei Ihrer Präferenz für London-Fonds?

Schmidt: Die Kompetenz in einem bestimmten Markt ist nicht nur für die Objektakquisition wichtig, sondern auch für ein aktives Management in der Bewirtschaftungsphase. Dies geht nun einmal am besten, wenn ein starkes Team vor Ort auch präsent ist.

FINANZWELT: London gilt ja nicht gerade als billig. Eingangsrenditen von rund sechs Prozent entsprechen etwa dem Niveau in Manhattan, wo die Preise als überhöht gelten.

Schmidt: In allen etablierten und interessanten Märkten sind die Preise vergleichsweise hoch. Da es zur Zeit wenige attraktive Alternativen für die Kapitalanlage gibt, ist viel Liquidität in die großen Immobilienstandorte der USA und Europas geflossen, das ließ die Preise steigen. Der Rückgang der Renditen ist ein weltweites Phänomen.