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Sind deutsche Immobilienfonds die Verlierer des Immobilienbooms?

Marktanalyse der Beteiligungsmodelle

Traditionell erschien Anfang des Jahres das wohl umfassendste Zahlenwerk der geschlossenen Beteiligungsmodelle. Die Marktanalyse der geschlossenen Beteiligungsmodelle kam in diesem Jahr wohl zum letzten Mal aus der Feder des Fondsspezialisten Stefan Loipfinger. Feri wird zukünftig das Zahlenwerk erstellen. Loipfinger wird die Fondsszene zukünftig nur noch am Rande betrachten.

Trotz Finanzmarktkrise ist das Jahr 2007 mit 12,66 Mrd. Euro neu akquiriertem Anlegerkapital nur knapp um 190 Mio. Euro am Rekordjahr 2004 (12,85 Mrd. Euro) vorbeigeschrammt. Gegenüber 2006 bedeutet das Ergebnis sogar einen Zuwachs um 8,7 %. Das Gesamtinvestitionsvolumen ging um 416 Mio. Euro auf 23,09 Mrd. Euro zurück. Grund ist die Zunahme der Dachfonds, die ihr Kapital in Zielfonds investieren. Eine Aufnahme von Fremdkapital auf Ebene der Zielfonds wird in der Fondsplatzierung nicht berücksichtigt.

Der Gewinner beim Platzierungsergebnis für alle Beteiligungsmodelle war diesmal – zumindest in der Loipfinger-Statistik, bei Cash. z. B. sieht es anders aus – nicht wie in den Vorjahren MPC, sondern die KG Allgemeine Leasing (KGAL) aus Grünwald. Die KGAL konnte mit 800,5 Mio. Euro 2 % mehr Anlegergelder einsammeln als MPC. Im Vergleich zum Vorjahr ist dies eine Steigerung um 4,5 %. Gemessen am Fondsvolumen, also der Summe aus eingeworbenem Kapital und Bankkrediten, ist MPC allerdings die absolute Nummer 1 geblieben. Die Hamburger rechneten aber noch bei der Vorstellung der Zahlen schnell ihren HCIAnteil dazu und sich selbst damit wieder an die Spitze auch bei der Eigenkapitalplatzierung. Nummer 3 ist der Aufsteiger des Jahres 2007, die in London ansässigen Produktstrukturierer der Deutschen Bank. Sie konnten 744,8 Mio. Euro Investorengelder anlegen. Wie im Vorjahr belegt HCI Capital den 4. Platz in der Gesamtstatistik. Das Unternehmen sammelte 637,8 Mio. Euro (+4,4 %) ein. Das Fondsvolumen belief sich auf 1,39 Mrd. Euro.
Gewinner des vergangen Jahres waren mit 3,58 Mrd. Euro Anlegerkapital und 40 % Zuwachs die Anbieter von Schiffsbeteiligungen. Branchenprimus ist dabei die aus Hamburg stammende HCI, die es auf 457,9 Mio. Euro bei einem Fondsvolumen von 1.122 Mio. Euro brachte. Zwar kann MPC mit 1.177,1 Mio. Euro das größere Fondsvolumen ausweisen, liegt jedoch mit „nur“ 427,2 Mio. Euro eingeworbenem Anlegerkapital auf Platz 2. Doch warum sind Schiffsbeteiligungen so beliebt? Markus Gotzi, Chefredakteur von „Der Fondsbrief“ meint hierzu, dass nicht alleine die Nachfrage der Anleger, sondern auch die attraktive Verdienstmöglichkeit der Vermittler eine Rolle spiele. Anbieter zahlen ihren Verkäufern in der Regel Provisionen von 15 % des Eigenkapitals. Logisch, dass diese lieber ein Schiff verkaufen als z. B. einen Immobilienfonds mit Provisionen von selten über 8 bis 10 %. Ein weiterer Grund sind die nahezu steuerfreien Ausschüttungen. Auslandsimmobilienfonds mit ihren ebenfalls steuerbegünstigten Erträgen und steuerbegünstigten Schiffenmachen mehr als die Hälfte des gesamten Volumens der 2007 platzierten Beteiligungsmodelle aus.

Auch Flugzeugfonds erlebten 2007 eine Renaissance. Mit 265 Mio. Euro eingesammeltem Kapital bzw. 520,7 Mio. Euro konnten die Anbieter von Flugzeugfonds einen sauberen Neustart hinlegen. Die Nummer eins dabei war Dr. Peters. Der Initiator aus Dortmund platzierte rund die Hälfte des Volumens. Nummer zwei ist Doric Asset Finance aus Offenbach.

Es ist paradox. Die Verlierer des deutschen Immobilienbooms sind die Immobilienfonds mit deutschen Immobilien. 1,27 Mrd. Euro Anlegerkapital bedeutete ein Minus von über 40 % gegenüber 2,12 Mrd. Euro aus 2006. Damit ist seit 1993 mit damals 4,04 Mrd. Euro der niedrigste Stand erreicht. Laut Werner Rohmert, Herausgeber von „Der Immobilienbrief“, spielen eine deutliche Verschlechterung der Einkaufssituation mit Preiserhöhungen von gut vermieteten Immobilien von bis zu 30 % und das quasi „pauschale Steuersparverbot“ für Immobilien, das jegliche Steuereffekte bei deutschen Immobilien zu den Akten legte, die wichtigsten Rollen. Auch die steuerliche Begünstigung der Schiffsfonds und der boomende Welthandel ließ die Blechfonds über Betongold siegen. Am Markt konnte wohl auch mit Blick auf die „Steuersichtweise“ der Vertriebe nicht herübergebracht werden, dass der geschlossene Immobilienfonds das am besten prospektierte und transparenteste Kapitalanlageprodukt überhaupt ist. Die Loipfinger-Statistik führt mit 155,6 Mio. Euro statistisch platziertem Volumen die SHB aus Oberhaching mit einem hohen Anteil von langfristigen Sparverträgen an (+13 %). Platz 2 hat die HL Hannover Leasing aus München erreicht, die seit langer Zeit für unauffällige Fonds bekannt ist. Der aktuelle Gesamtmarktführer KGAL liegt in Deutschland auf Platz 3. Fairvesta und ZBI schnitten als mittelständische Newcomer unter den Top Ten besonders gut ab.

Insgesamt konnten Anleger 2007 aus 243 verschiedenen, deutschen und internationalen Immobilienfonds wählen. 4,496 Mrd. Euro Eigenkapital (minus 9 %) bzw. 8,22 Mrd. Gesamtvolumen wurden platziert. Die Zahl der Abschlüsse blieb fast gleich, da allein die Senkung der durchschnittlichen Zeichnungssumme um ca. 4.000 Euro auf 30.830 Euro den Rückgang erklärt. Marktführer war 2007 die IVG Private Funds mit einem platzierten Anlegerkapital von 427,4 Mio. Euro (+31 %) und einem Fondsvolumen von 688,5 Mio. Euro. Rang 2 bei den Anbietern geschlossener Immobilienfonds belegte die KGAL, dicht gefolgt von der Real I.S. Beim Fondsvolumen konnte die Tochter der BayernLB um 93 % auf 812,1 Mio. Euro zulegen. Auf den Plätzen dahinter landeten die Deutsche Bank (326,7 Mio. Euro), Jamestown (215,6 Mio. Euro) und MPC (195,3 Mio. Euro). Interessant ist die Fluktuation. 2007 waren mit 135 Initiatoren 10 Initiatoren weniger am Markt als 2006. Allerdings kamen 27 Initiatoren hinzu, während 37 wegfielen. Nur 3 der neuen Anbieter waren reaktivierte Häuser. 24 Anbieter (18 %) waren völlige Neueinsteiger. Sie akquirierten mit immerhin 390,6 Mio. Euro ca. 8,7 % des Immobilienfondsmarktes 2007. Was geschieht aber mit den Platzierungen der 37 verschwundenen Initiatoren? Hier könnte auch einiges Geld mit verschwinden.

Private Equity Fonds hatten wohl unter den Veränderungen des Finanzmarktes im Gefolge der Verbriefungs-Krise bzw. Subprime-Krise am meisten zu leiden. Viele PE-Fonds sind hoch fremdfinanziert. Gestiegene Risikomargen und Zurückhaltung der Banken im Gefolge eigener Verluste ließen manche Deals platzen oder machten sie nicht mehr rechenbar. Vor dem Hintergrund ist der Rückgang von 6 % auf 2.142 Mio. Euro Anlegerkapital durchaus moderat. Klassenprimus war in diesem Segment die KGAL mit 334,8 Mio. Euro eingesammelten Anlegergeldern gefolgt von der australischen Macquarie mit 297,9 Mio. Euro und der RWB AG mit 219,4 Mio. Euro. Vor allem die mangelnde Transparenz machte den Private Equity Fonds in der Vergangenheit zu schaffen. So meint Stephanie von Keudell, Chefredakteurin von „Private Equity Fonds Quarterly Analysis“, dass die aktuellen Schritte z. B. der BVT oder HL hin zu einer unverschleierten Darstellung schwarzer und roter Zahlen in den Portfolios zu begrüßen seien. Private Equity brauche dringend eine Abkehr von unrealistischen Renditeerwartungen und übertriebener „Diskretion“, die schließlich auch Verluste verschleiern kann.
Aber auch Exotenfonds räumten 2007 ab wie nie zuvor. Egal ob Kunstwerke, Wein, Musikproduktionen oder Bildung. Mit 1,2 Mrd. Euro konnten solche Fonds genauso viel Kapital einsammeln wie deutsche Immobilienfonds – ein Plus von 90 %. Grund dürften wohl die horrenden Vertriebsprovisionen sein.

Auch bei New Energy Fonds tat sich wenig beim platzierten Anlegerkapital. Mit 269,3 Mio. Euro lag der Wert nur um 0,9 % höher als im letzten Jahr. Jedoch stieg das Fondsvolumen um 20,6 % auf 726,9 Mio. Euro. Marktführer auf diesem Segment ist die DCM. Interessant ist die Entwicklung bei der Investition in die einzelnen Güter. So sank z. B. der Anteil an Biogas um die Hälfte auf 20,7 % und der Anteil an Windkraftanlagen von 23,5 % auf 13,7 %. Gewinner war im vergangenen Jahr Solarenergie. Diese stieg auf 42,5 % gegenüber 15 % aus dem Vorjahr.

Insgesamt war 2007 eine Bestätigung dafür, dass sich der geschlossene Fonds aus dem Randbereich des grauen Kapitalmarktes herausgearbeitet hat. Er ist den Kinderschuhen der Steuerspar-Ära entwachsen. Dennoch gelingt es bis heute nicht, in der Öffentlichkeit zu positionieren, dass der geschlossene Immobilienfonds das steuerehrlichste und mit weitem Abstand transparenteste Kapitalanlageprodukt ist, das es überhaupt gibt.

(André Eberhard)