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ExpoReal 2002 Messe

mit Rekorden gegen die Konjunktur

Mit Rekordwerten trotzte die wichtigste deutsche Gewerbeimmobilienmesse Konjunktur und Politik. Vordergründig lief die Stimmung gut. Eine hohe Gesprächsfrequenz signalisierte Geschäft. Dennoch blieben die Gesichter ernst. Gelacht wurde wenig. Im indirekten Gespräch wurde in Bezug auf eine Krise eher abgewunken. Das betreffe wohl eher die Wettbewerber. Man selber habe lediglich Umsatzrückgänge von 20 oder 40 %! Immobilienjournalist Werner Rohmert zeigt auf, was es Wissenswertes über dieses Event zu berichten gibt.

Trotz schwachen Umfeldes schrieb die Expo Real auch 2002 wieder eine hervorragende Statistik. Bei Ausstellern und Besuchern legte die Münchener Immobilienmesse seit dem Start 1998 hohe Zuwachsraten vor. Dieses Jahr präsentierten sich 1.188 Aussteller aus 25 Ländern (+33%). Dies bestätigt damit auch meine Vermutung zur Aufgabenverteilung zwischen Mipim und der Expo Real die Richtigkeit des Messekonzepts. Auch bei den Besuchern hat die Messe noch einmal um 13% auf ca.14.500 Besucher zulegen können.

Dennoch schien diesmal die Stimmung etwas anders. Junge Kollegen der Tagespresse, die der Expo Real wieder eine hervorragende Stimmungslage bescheinigten, fehlten wohl die langjährigen Erfahrungen. Das Erlebnis, das man mit über 20 Jahren Immobilienerfahrung und mit über 15 Jahren Immobilienjournalismus hat, wenn bekannte Gesichter mit starrem Blick an einem vorbeiziehen, hat nun einmal der Newcomer nicht. Für viele Unternehmer gilt, dass Lügen nicht opportun ist, aber die Wahrheit genauso wenig. Der bau- und immobilienwirtschaftliche Mittelstand lebt nur noch auf Abruf. Nur noch institutionelle Anleger oder Developer oder erfolgreiche Initiatoren geschlossener Fonds haben noch Finanzierungsmöglichkeiten. Gekrönt wurde die Stimmung, sich der härtesten Branchen Bewährungsprobe der deutschen Nachkriegsgeschichte gegen überzusehen noch einmal durch die Regierungserklärung. Wut und Enttäuschung bescheinigte Thorsten Angermann der Maklerzunft. Die Einführung einer echten Wertzuwachssteuer durch die Abschaffung der Spekulationsfrist wird alle Teilmärkte – vor allem die Wohnimmobilien – in den Grundfesten verändern. Bis zu einer langfristigen Marktnormalisierung mit neuen Rahmenbedingungen und auf einem neuen Niveau wird sich die Branche warm anziehen müssen.

Die Wertzuwachssteuer ist derzeit das schärfste Damoklesschwert über der Branche. Die anderen Tiefschläge (AfA generell 2%und Verringerung der Eigenheimzulage) sind für die Fachleute noch am ehesten wegzustecken. In Verbindung mit der Abschaffung der Spekulationsfrist führt die Summe dieser Maßnahmen jedoch aus Sicht der Praktiker für mehrere Jahre zu einem völligen „Aus“ für die Immobilie als Kapitalanlage. Profitieren werden vor allem Auslandsimmobilien und Auslandsfonds. Auch die Prospekte nahezu aller geschlossenen Immobilienfonds müssen umgeschrieben werden. Eine steuerfreie Realisierung des Veräußerungsgewinns lässt sich unter einer 20 Jahres Perspektive mit gutem Gewissen niemandem mehr verkaufen. Damit rechnen sich viele geschlossene Immobilienfonds, deren Prognoserechnungen von der hochgerechneten Inflation und bei VuV-Fonds von der Steuerfreiheit bei Veräußerung der Immobilie leben, in der Regel nicht mehr.

Insoweit stand die Messe unter dunklen Wolken über dem Immobilienhimmel. Der Mittelstand hatte auf der Expo Real wenig zu sagen. Kommunen, Regionen, Banken / Versicherungen und Baukonzerne teilten sich die Standfläche untereinander auf. Vor diesem Hintergrund blieben die großen Messe-News aus. Es gab noch nicht einmal ernsthafte Gerüchte. Die Städte präsentierten ihre meist längst bekannten Projekte auf der Suche nach Investoren und Mietern. Blicken wir deshalb auf die verbleibenden Highlights. Im Umfeld der Expo Real konstituierten sich auf Initative von Hans-Caspar von Schönfels („immobilienbusiness“) der „immpresseclub“ als Interessenvertretung der Immobilienjournalisten. Die führenden Immobilienjournalisten Deutschlands wollen mit ihrer Arbeitsgemeinschaft Europäischer Immobilienwirtschaftsjournalisten die Kommunikation zwischen ihren Medien und der Immobilienwirtschaft optimieren. Gründungsmitglieder sind: Feldmann, Gerhard („Allgemeine Immobilien Zeitung “); Friedemann, Jens (FAZ);Gburek, Manfred, („DMEuro “); Gluch, Erich (ifo Institut); Gotzi, Markus („Capital “); Harriehausen, Christiane (FAZ); Horn, Peter („Süddeutsche Zeitung “); Junghanns, Dr.Karina („Der Immobilienbrief “, vormals „Handelsblatt “); Kirchgraber, Thomas („Münchner Merkur “); Leykam,Monika („Immobilien Zeitung “); Loipfinger, Stefan (Freier Wirtschafts / Fondsjournalist, Mitbegründer „Der Immobilienbrief “); Porten, Thomas, („Immobilien Zeitung “); Rohmert, Werner („Der Platow Brief “, Gründer „Der Immobilienbrief “), Schiller, Andreas („Immobilien Manager “); Schönfels, HansKaspar von („immobilien business “); Stimpel, Roland („Plan Immobilienjournal “); Ummen, Robert („Die Welt “); Unterreiner, Frank Peter (FAZ Immobilienbeilagen, „Der Immobilienbrief “); Warda, Gerd („Die Wohnungswirtschaft“). Dr. Karina Junghanns erhielt den „Deutschen Preis für Immobilienjournalismus“.

Einen Exodus der Privatanleger im Gewerbebau sieht Gerd Koppenhöfer, Bundesverband freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW).Ursache hierfür ist v.a. die Unsicherheit in der Steuerpolitik. Rainer Eichholz von der Geschäftsführung der Hochtief Projektentwicklung GmbH sieht trotz schwerer Zeiten für Projektentwicklung immer noch genügend Gelegenheiten. Knapp 2 Mrd. Euro dürfte sein Entwicklungsportfolio nach Backgroundinformationen inzwischen ausmachen. Interessant ist auch seine These, dass es sinnvoll sei, viele Bürogebäude, die älter als zwanzig Jahre sind, abzureißen und diese durch state-off-the-art-Immobilien zu ersetzen. Es sei oft teurer, solche Bürogebäude nachzurüsten als sie neu zu bauen. Dies führt im übrigen die neue 2 %ige AfA für alle Immobilien end gültig ad absurdum. Auch auf dem Hotelmarkt ist Ruhe eingekehrt. Die Treugast stellte das „Trendgutachten Hospitality 2002/2003“ vor. Besonders betroffen sind laut Treugast von der aktuellen konjunkturellen Ruhe die Allround und Basisanbieter sowie die Kettenhotels der Vier- und Fünf-Sterne-Kategorie. Highlight für die Politgeschädigten war der Vortrag von Theo Waigel am Stand AGIV AG. Ex-Finanzminister Waigel sieht derzeit keine Perspektiven für die Konjunktur. Ansätze aus der Regierungserklärung zur Beseitigung der strukturellen Probleme Deutschlands sind nicht zu erkennen. Aus dem früheren Musterschüler wurde das europäische Schlusslicht. Er ließ kein gutes Haar an der rotgrünen Wirtschaftspolitik. Ironisch stellte er fest, wie ungeheuer hoch wohl die Überraschung von Eichel und Schröder gewesen sei, als sie genau einen Tag nach der Wahl völlig überraschend die desolate Finanzlage des Bundes feststellen mussten. Wer hätte gedacht, dass einmal Griechen land und Italien vor der deutschen Finanzpolitik geschützt werden müssten. Die aktuellen Maßnahmen der Regierung seien im wesentlichen Vorschläge, die seit Jahrzehnten in den Schubladen des Finanzministeriums ruhten und die aufgrund ihrer Nebenwirkungen niemals zur Durchführung gekommen wären. Neues sei nicht zu erkennen.

(Werner Rohmert)