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US-Immobilienfonds

Neue Krise – neue Chancen

Die neue Krisenwelle auf den US-Märkten bei den gewerblichen Objekten hat heftige Schlagzeilen provoziert über gigantische Verluste bei Immobilienfonds amerikanischer Banken. Wie so oft ist auch hier die Krise bei Licht besehen der erste Schritt zu neuen Einstiegsgelegenheiten.

Bereits im Februar hatte eine Kommission des US-Senats vor der kommenden Krise gewarnt: Auf den US-Markt für Commercial Real Estate (CRE) laufe eine Krisenwelle zu, weil hohe Refinanzierungen im laufenden Jahr fällig werden für Objekte, die ohnehin schon stark im Wert gefallen waren und daher „unter Wasser“ standen, der Wert also nicht mehr die Kreditsummen deckte.

Diese Konstellation traf vor allem opportunistisch auf die in Immobilienmärkten agierende Private Equity Fonds, die in den Berichten kurzerhand als Immobilienfonds bezeichnet wurden. Es ging dabei um Geschäfte mit kurzem Zeithorizont und hohen Fremdkapitalhebeln. Die sind natürlich besonders anfällig für das, was folgte: Die CRE-Werte brachen im Laufe der Rezession ein, denn wenn die Unternehmen Personal abbauen, brauchen sie auch weniger Fläche. Gleichzeitig trocknete die Bankenkrise die Kreditmärkte aus. Folge: Hoch fremdfinanzierte Kapitalanlagen mit kurzen Laufzeiten wurden zu reinen Kapitalvernichtungsanlagen, was sich in den opportunistischen Fonds voll niederschlug. Hinzu kamen noch Fehlspekulationen in Japan und die vorhersehbaren Verluste bei den völlig überteuerten Privatisierungsgeschäften auf dem deutschen Markt.

Gerade die bekanntesten Namen der Finanzbranche mussten dabei herbe Niederlagen einstecken: Ein Fonds aus dem Hause Goldman Sachs verbrannte 98 % seiner 1,8 Mrd. Dollar Eigenkapital, zum Schluss waren nur noch 30 Mio. übrig. Ein Fonds von Morgan Stanley verlor von seinen 8,8 Mrd. Dollar volle 5,4 Mrd., der größte jemals verzeichnete absolute Verlust bei solchen Fonds. Ebenfalls betroffen war die Deutsche Bank, die mit ihrem US-Verhikel „Rreef America REIT III“ von den 2,6 Mrd. Dollar Kapital mehr als 1,6 verfeuerte.

Hinter diesen spannenden Gruselgeschichten steht aber natürlich sofort die Frage: Was bedeutet das jetzt für die Anleger? Das Immobilienresearch der Crédit Suisse bewertet die US-Märkte mit „Neutral“. Dahinter steht ein schwacher aktueller Ist-Zustand, der als Durchgangsstation in einem insgesamt klar positiven Trend gewertet wird. Die Arbeitslosigkeit ist zwar noch hoch, aber die Beschäftigung zieht schon wieder an. Dementsprechend sind die Preise noch niedrig, sie haben im ersten Quartal 2010 aber schon einen kleinen Zuwachs gesehen: „Aus zyklischer Sicht könnten sich in den nächsten Monaten einige attraktive Einstiegschancen eröffnen“, halten die CS-Analysten fest in ihrem „vorsichtig optimistischen“ Ausblick. Richtig nutzen kann die Chancen nur, wer auch bereit ist, in einem aktuell schwierigen Umfeld zu kaufen, auch wenn die aktuellen Leerstandquoten der Büroflächen noch bei 20 % und mehr stehen, wie es in Atlanta, Chicago und Dallas der Fall ist.

(Martin Klingsporn)