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Wohnimmobilienfonds

Nischenprodukt wird zum Mainstream

Von Wohnimmobilienfonds wollten Anleger und Initiatoren in der Vergangenheit wenig wissen. Mit der Krise kam die Wende. 2009 steht im Zeichen der Wohnimmobilienfonds, die von neuen und alten Initiatoren entdeckt werden.

Geschlossene Immobilienfonds waren in der Vergangenheit vor allem voll vermiete Büroimmobilien. In den Spitzenjahren 2002 und 2003 investierten die neu aufgelegten geschlossenen deutschen Immobilienfonds noch zu zwei Drittel in Büroimmobilien. Das hat sich grundlegend geändert. Mit einem Anteil von 26,1 % haben die geschlossenen Wohnimmobilien beim platzierten Kommanditkapital im Jahr 2008 fast die Büroimmobilien (27,4 %) erreicht. „Der Marktanteil der Wohnungsfonds wird in diesem Jahr noch einmal kräftig steigen“, prognostiziert Christian Schulz- Wulkow, Partner bei Ernst & Young Real Estate GmbH, Berlin. Denn zahlreiche Initiatoren haben Wohnimmobilienfonds auf den Markt gebracht oder angekündigt. Und neue Initiatoren drängen auf den Markt, die sich auf Wohnimmobilien fokussieren – wie bspw. Engel & Völkers und Hannover Grund.

Während die Investmenttransaktionen bei Gewerbeimmobilien abnehmen, steigt deren Zahl und Volumen bei Wohnungen. Aber es sind nicht mehr die Ausländer, die vor Jahren spekulativ eingestiegen sind, sondern deutsche geschlossene Immobilienfonds für Privatanleger sowie Spezialfonds für institutionelle Investoren und Versicherungen. „Der Wohnimmobilien markt in Deutschland bietet derzeit bessere Aussichten als Büro oder Logistik“, meint Dr. Joachim Seeler, Geschäftsführer Hamburg Trust GmbH. Neu ist für ihn die Erkenntnis nicht. Schon seit Jahren macht er sich für Wohnimmobilienfonds stark. Aber es hat lange gedauert, bis sich diese Erkenntnis auch bei anderen Anbietern durchgesetzt hat.

Die Finanz- und Wirtschaftskrise hat wesentlich dazu beigetragen. „Wohnimmobilien gelten seit Ausbruch der Finanzmarktkrise als sicheres Investment“, meint Dr. Thomas Beyerle, Leiter des Research der Aberdeen-Gruppe (früher Degi), die offene Immobilienfonds verwaltet. Denn vernünftig verwaltete Wohnimmobilien haben kaum Leerstände, anders als bei Büro- oder Einzelhandelsobjekten hat man es mit vielen Mietern zu tun, die Risiken sind also breit gestreut. Die Banken, sonst sehr zurückhaltend in der Kreditgewährung, finanzieren daher Wohnimmobilien - investments bevorzugter.

Auch bei den Anlegern in geschlossene Immobilienfonds sowie bei Vermittlern hat seit Ausbruch der Krise ein Umdenken stattgefunden. Noch vor drei Jahren wollten diese bei der Anfangsausschüttung möglichst eine Sieben vor dem Komma sehen, die wurde manchmal nur durch Drehen aller möglichen Stellschrauben erreicht. Die Wohnimmobilienfonds bieten, wenn man vom Sonderfall Gallus Park (6b-Fonds) sowie Immovation 2 und DWS Access Wohnen absieht, Anfangsausschüttungen von weniger als 6 %. „Das wäre vor drei Jahren nicht platzierbar gewesen“, gesteht Jürgen Raeke, Geschäftsführer Berenberg Capital GmbH, ein. „Aber heute ist den Anlegern eine recht sichere Ausschüttungsprognose von 5,75 % wie beim Wohnfonds 01 von Engel & Völkers lieber als eine mit hohen Risiken von über 6 %.“

Auf der anderen Seite hat die Krise aber noch nicht zu dem erwarteten Druck auf die Preise bei den alternativen Nutzungsarten wie Büro und Logistik geführt. Noch immer bewegen sich die Einkaufsfaktoren (Kaufpreis dividiert durch Jahresnettomiete) für Bürobauten um die 15. Selbst für Hotels, die immer preisgünstiger waren, werden heute über 14 aufgerufen. Attraktive Wohnobjekte können dagegen preisgünstiger erworben werden, auch weil – anders als bei Büroimmobilien – nicht nur 1a Lagen in Frage kommen.

Wohnen ist ein Grundbedürfnis, das unabhängig von Krisen befriedigt werden muss. Ob Büros dauerhaft vermietet werden können, ist dagegen fraglich. Vor allem in Deutschland: Die jedem Bürobeschäftigen in Deutschland zur Verfügung stehende Fläche ist größer als in anderen Ländern. Allerdings haben sich die Prognosen, dass immer weniger Büroflächen benötigt werden, weil mehr und mehr Büroarbeitskräfte ihre Tätigkeiten am häuslichen Schreibtisch ausüben können, bislang nicht bewahrheitet. Gewiss, die Bevölkerungszahl in Deutschland schrumpft, aber die Zahl der Haushalte, die für die Wohnungsnachfrage entscheidend ist, nimmt weiter zu. Dafür sorgt der Trend zu Singlehaushalten. Zudem steigt der Flächenbedarf je Einwohner. Bis 2020 wird die Zahl der Haushalte um 1,1 Millionen auf 40,5 Millionen steigen. Und seit Jahren geht die Neubautätigkeit zurück. Diese reicht nicht einmal mehr aus, um den Ersatzbedarf zu decken.

Der deutsche Wohnungsmarkt ist indes sehr differenziert zu sehen: Während die Menschen den ländlichen und strukturschwachen Gebieten den Rücken kehren, drängen sie in die Großstädte und Ballungsgebiete. Dort ist wenig von der Wirtschaftskrise zu spüren. „Der Wohnimmobilienmarkt in den deutschen Großstädten zeigt sich nicht nur stabil. Mieten und Kaufpreise sind in Teilen weiter angestiegen“, meint Stefan Mergen, Leiter Residential Valuation Deutschland beim Immobilienberater Jones Lang LaSalle. Die angebotenen Wohnimmobilienfonds investieren denn auch in den Ballungsgebieten Hamburg, die Rheinschiene Bonn, Köln, Düsseldorf, den Frankfurter Raum und die Region Stuttgart und München. Das sind die Gebiete, die von der Wanderungsbewegung in Deutschland profitieren. Kein Wunder: „Hier ist das Wachstum am höchsten und die Beschäftigtenzahlen nehmen zu“, meint Dr. Seeler. Zu den Ausnahmen zählen Immochance Deutschland G.P.P.3, die in sanierte Objekte in den neuen Bundesländern (Chemnitz, Leipzig) und in Sinsheim (22 km von Heidelberg entfernt) investiert, und IMMOVATION AG, die im so genannten Königswinkel bei Füssen Wohnanlagen erworben hat.

Die meisten Wohnimmobilienfonds setzen auf Bestandsobjekte, weil diese preisgünstiger sind und eine höhere Rendite bringen, auch wenn diese insgesamt moderat ist. DWS prognostiziert eine Anfangsausschüttung von 6,25 %, die mit Halten und Verwalten von Wohnungen allein nicht zu erzielen ist. Ein Viertel des Fondsvolumens wird in Objekte investiert, die nach Aufteilung als Eigentumswohnungen verkauft werden sollen. Ganz auf Handelsgewinne ausgerichtet sind fairvesta und ZBI. Gleichzeitig versuchen sie über Bankenverwertung besonders günstig einzukaufen, das ist auch die Strategie der IMMOVATION AG. In der Vergangenheit haben sich diese Konzepte bewährt. Aber das Chancen/Risiko-Profil ist bei Handels- oder Projektentwicklungsfonds (PROJECT-Gruppe) ein anderes als bei Fonds, die auf bestehende Wohnungen setzen.

(Dr. Leo Fischer)