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Was man aus den Krisenfonds lernen kann

Not leidende geschlossene Immobilienfonds

Viele Not leidende geschlossene Immobilienfonds, die zwischen 1990 und 1995 gegründet wurden, beschäftigen seit Jahren davon betroffene Anleger, aber auch Anlagevermittler/-berater.

Medien berichten von vielzähligen Haftungsprozessen, die Anleger u. a. gegen Kapitalanlagevertriebe, Kreditinstitute und Treuhänder führen. Analysiert man die Ursachen, um solches für die Zukunft zu vermeiden, dann lässt sich überschlägig Folgendes feststellen:

Produkte geschlossener Immobilienfonds müssen werthaltig sein und zwar sowohl in der Substanz wie auch im Ertrag. Darüber sollten durch Sachverständigengutachten belegte Aussagen im Prospekt enthalten sein. Die Fonds - immobilie muss aber auch werthaltig gehalten werden, sowohl in der Substanz wie auch im Ertrag. Dafür ist es u. a. erforderlich, dass der jeweilige geschlossene Immobilienfonds für seine Dauer über ein professionelles Fonds- Management verfügt. Dieses muss auch in der Lage sein, in Krisensituationen damit umgehen und gegensteuern zu können.

Der geschlossene Immobilienfonds sollte nicht mehr in der Rechtsform der GbR aufgelegt werden, um unnötige Haftungsrisiken für Anleger zu vermeiden. Die vom Fonds aufgenommene Fremdfinanzierung sollte sich in ihrem Umfang am Wert der Fondsimmobilie und nicht (mehr) am Fondsvolumen orientieren, so dass vermieden wird, dass sog. Soft- Kosten fremdfinanziert werden. Und soweit Anleger Einlagen zu erbringen haben, sollten keine Anteilsfinanzierungen mehr angeboten werden, die grundpfandmäßig auf der Fondsimmobilie abgesichert werden, damit für den Fall des Verkaufs der Fondsimmobilie die auf der Fondsimmobilie lastende Grundpfandabsicherung für die vom Fonds aufgenommene Fremdfinanzierung aus dem Verkaufspreis problemlos abgelöst werden kann.
Auch sollte der geschlossene Immobilienfonds bereits gesellschaftsvertraglich Revitalisierungsrücklagen vorsehen, damit er über genügend Liquidität für Instandsetzungs- und Renovierungsmaßnahmen verfügt. Sog. „garantierte Ausschüttungen“ sollten der Vergangenheit angehören, damit nur Gewinn ausgeschüttet wird und nicht über „Ausschüttungen“ aus der Liquiditätsreserve qua Einlagenrückgewähr für Kapitalanleger unerkannte Haftungsrisiken entstehen und diese dann auch noch sog. „Scheinrenditen“ versteuern müssen. Schließlich sollte konzeptionell und gesellschaftsvertraglich vorgesehen werden, dass der geschlossene Immobilienfonds in absehbarer Zeit die Fonds - immobilie wieder verkauft, so dass auf diese Weise der absehbare Exit für die Anleger transparent wird. Auch den optimalen Verkaufszeitpunkt zum bestmöglichen Preis zu erreichen, würde dann zu den Aufgaben des professionelles Fonds-Managements gehören.

Die Zielgruppe der Kapitalanleger bei geschlossenen Immobilienfonds sollte nicht auf sog. Kleinanleger ausgerichtet sein, zumal dann nicht, wenn diese eigene Einlagen – wie auch immer – fremdfinanzieren. Die Ausübung von Widerrufsrechten aufgrund Anteilsvermittlung in einer Haustürsituation kann ferner dazu führen, dass die finanzierungsmäßige Schließung des Fonds nachträglich rückwirkend in Frage gestellt wird. Es ist daher zu überdenken, ob die Anteilsvermittlung in einer Haustürsituation (§ 312 BGB) unterbleiben sollte, andernfalls die schriftliche Widerrufsbelehrung (§§ 312 Abs. 1 und 2, 355 Abs. 2 BGB) mit großer Sorgfalt ergehen sollte. Man sollte sich aus EU- gemeinschaftsrechtlichen Gründen nicht darauf verlassen, dass die gesetzliche Regelung des § 312 Abs. 3 Nr. 3 BGB rechtswirksam ist, wonach ein Widerrufs- bzw. Rückgaberecht dann nicht gelten soll, wenn die Willenserklärung des Verbrauchers notariell beurkundet worden ist.

Information und Transparenz nach den Grundsätzen „wahr, vollständig, verständlich“ (wvv) sollte folgende Bereiche umfassen, und zwar nicht nur im Prospekt, sondern nachweisbar auch bei der Anlagevermittlung/Anlageberatung:

(1)Vor Beitritt von Kapitalanlegern zum geschlossenen Immobilienfonds, um eine eigene sachgerechte Anlageentscheidung treffen zu können: Kompetenz und Reputation der mit dem Fonds kontrahierenden Vertragspartner so - wie von Initiator, Vertrieb, Fonds- Manage ment und Beteiligungs-Verwaltung samt deren Leistungsbilanz und der Frage eventuellen Versicherungsschutzes; Bedeutung einer unternehmerischen Beteiligung samt Chancen und Risiken; Erläuterung des Fondsproduktes und der Fondsbeteiligung; Erläuterung des Fondsprospektes.

(2) Nach Beitritt von Kapitalanlegern zum geschlossenen Immobilienfonds: jährliche Berichterstattung des Fonds- Managements über Substanz- und Ertragswertermittlung der Fonds- Immobilie; Valutenstand der vom Fonds aufgenommenen Fremdfinanzierung und Verkäuflichkeit der Fonds- Immobilie zu welchem Preis.

Der Fonds-Gesellschaftsvertrag sollte verständlich und doch umfassend sein. Er sollte u. a. auch mit vorsehen, wie im Falle einer Krise des Fonds bzw. von Kapitalanlegern verfahren werden soll, ob eine Übertragbarkeit von Fondsbeteiligungen über den Zweitmarkt möglich sein soll oder nicht; ob Nachschussanforderungen möglich sein sollen oder nicht und falls ja, unter welchen Voraussetzungen; unter welchen Voraussetzungen eine Verkäuflichkeit der Fonds- Immobilie möglich sein soll; Liquidation samt Vollbeendigung des Fonds etc.
Die Kapitalanlagebranche des freien Kapitalanlagemarktes täte zudem gut daran, darüber nachzudenken, ob und inwieweit es nicht sinnvoll sein könnte, ein außergerichtliches Verfahren für Anlegerbeschwerden vorzusehen (Wagner in: Jahrbuch geschlossene Fonds 2006/2007, Seite 100, 103 f.).

(Dr. jur. Klaus-R. Wagner)