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Dubai

Pause im Aufschwung

Die Wirtschaftskrise trifft auch das Emirat am Persischen Golf.

Dubai ist ins Gerede gekommen: Das von vielen deutschen Anlegern angesteuerte Investmentziel wird mit Crash, Kreditklemme, Baustopps und Investitionsruinen in Verbindung gebracht. Da kam mitten im grau-nassen Spätwinter die Einladung des Münchner Initiators Selfmade Capital gerade recht, sich selbst ein Bild vor Ort zu machen.

Die weltweite Wirtschaftskrise geht nicht an den Golfstaaten vorbei und das muss sich auch im Finanz- und Handelszentrum Dubai bemerkbar machen: Der Immobilienboom geht zu Ende und daraus entsteht ein normales, zyklisches Problem: Dubai hat einen enormen Entwicklungsspurt hingelegt mit ehrgeizigen Bau- und Infrastrukturprojekten, die als Investition in die Zukunft verstanden werden. Diese Phase neigt sich dem Ende zu, vor allem die Infrastrukturprojekte sind abgearbeitet. In dieser Aufbauphase hat die Bauindustrie dominiert, Dr. Peter Göpfrich von der deutschen Außenhandelskammer in den Emiraten nennt eine Größenordnung von 40-60 % am BIP, die bisher auf die Bauindustrie entfiel. Schon unabhängig vom internationalen Trend muss mit dem Abschluss von Großprojekten wie Seehafen, Flughafen oder S-Bahn eine Pause im Wachstumstrend entstehen. Die Ablösung der Bauindustrie durch Dienstleistungen als größter Anbieter von Arbeitsplätzen lässt sich nicht über ein paar Wochenenden regeln.

Dieses natürliche Ende des Baubooms wird durch die internationale Finanzkrise noch verschärft, weil die den Boom verstärkenden spekulativen Käufe lokaler privater Investoren wegfallen. Gemeint ist das so genannte Flipping: Man unterschreibt den Vertrag zum Kauf eines geplanten oder bestenfalls in Bau befindlichen Objekts und leistet eine Anzahlung von 5-10 %. Solange der Boom läuft, wird spätestens bei Fertigstellung verkauft, zu einem schon wieder um 5-10 % gestiegenen Preis: Auf den effektiven Einsatz gerechnet sind Erträge von 100 % in ein paar Monaten durchaus machbar. Dreht allerdings der Markt, werden schnell existenzbedrohende Verluste daraus, weil im fallenden Markt auch keine tragbaren Finanzierungen mehr zu bekommen sind. Kurz: Es gab eine Überhitzung mit allen Auswüchsen und nun kommt die unumgängliche Korrektur.

Die wichtigsten Käuferschichten sind unverändert am Markt aktiv: Abgesehen von den Briten (ehemalige Kolonie) sind es vor allem Käufer aus Indien, Pakistan, Iran, Russland und den zentralasiatischen GUS-Republiken. Die neuen Reichen des jüngsten globalen Aufschwungs suchen einen sicheren Hafen für ihr Geld und sich selbst. Dubai bietet genau das, nämlich das permanente Aufenthaltsrecht, sobald man Immobilienbesitz in einer den Ausländern zum Kauf offenstehenden „free zone" erworben hat. Und dieser Bedarf ist noch nicht gestillt, wie Ahmet Kayhan bestätigen kann, der am neuen Finanzplatz Dubai eine Agentur (www.reidin.com) aufgebaut hat, die gezielt Daten, Informationen und Research über die Immobilienmärkte der Emerging Markets sammelt, produziert, aufbereitet und bereitstellt. Ein Glanzstück seines Angebots: die Datenbank mit sämtlichen Immobiliendeals in Dubai seit 1973.

Hinzu kommt ein enormer Nachholbedarf an qualitativ guten Wohnungen durch die Arbeitskräfte. Denn selbst höher qualifizierte westliche Kräfte müssen häufig zunächst mit den eher an Kasernen oder Barackenlager erinnernden „staff accomodations" vorliebnehmen. Die werden von den Arbeitgebern vorgehalten, weil sie ausreichende Unterkünfte nachweisen müssen, bevor die ausländischen Kräfte einreisen dürfen: Visum und Arbeitsgenehmigung gibt es nur, wenn die Unterbringung nachgewiesen wird. Vor diesem Hintergrund dieser vom Zyklus unabhängigen Wohnungsnachfrage scheinen auch Projekte wie der neue Stadtteil Dubai-Marina durchaus noch eine reale Erfolgschance zu haben: Der Nachholbedarf an Wohnungen nach westlichen Standards bleibt selbst dann hoch, wenn die Baubranche (beschäftigt derzeit etwa die Hälfte aller Ausländer) nachhaltig abbauen sollte. Die großen Hotels, Malls und Freizeiteinrichtungen brauchen Personal, das heute zu einem großen Teil in den benachbarten Emiraten Sharjah oder Abu Dhabi untergebracht werden muss, weil in Dubai selbst Wohnungen Mangelware sind. Hinzu kommt der weitere Ausbau Dubais als Finanz- und Handelszentrum. Die weitgehend startbereite Währungsunion der Golfstaaten nach Euro-Vorbild wird die Stellung als Finanz- und Handelszentrum auf halbem Weg zwischen Frankfurt und Singapur sogar noch verstärken. Allerdings verzichtete kein Auskunftsgeber vor Ort auf den klaren Hinweis: Das gilt nicht für das unter einem starken Überangebot leidende Luxussegment. Die Villen auf der Palme und anderen exklusiven Landgewinnungsprojekten dürften ihren Besitzern nur so weit Freude machen, wie sie die Objekte privat nutzen. Als Investments betrachtet handelt es sich - vorläufig jedenfalls - überwiegend um Flops.

Demgegenüber sind die Berichte über Finanzprobleme der regierenden Familie Maktoum, wenn auch offiziell unbestätigt, so doch kaum aus der Luft gegriffen. Sie sind aber auch undramatisch: Für die Ölstaaten am Golf bleibt keine Alternative zum Modell Dubai für die Zeit nach dem Öl. Aus Sicht der ölreicheren Nachbarn ist die Krise daher eine willkommene Gelegenheit, sich bedeutende Anteile am Modell Dubai zu sichern. Die Probleme führen also nur zu einer stärkeren Absicherung Dubais innerhalb der Emirate. Politische Risiken bleiben freilich trotzdem: Dubai ist zu einem Symbol für Weltoffenheit und Freizügigkeit geworden, innerhalb des arabischen Raumes, es gibt inzwischen sogar einen offen erkennbaren Rotlichtbezirk. Damit wurde das Emirat aber auch zum Hassobjekt islamischer Fundamentalisten. Wenn diese Kräfte nicht mehr in den aktuellen Konflikten in Palästina, Irak und Afghanistan gebunden sind, könnten die Golfstaaten mit ihren fragilen gesellschaftlichen und politischen Strukturen schneller implodieren als der Iran des Schahs. Schon jetzt ist der Eindruck des Reisenden: Je ärmer eine Gegend, desto dichter stehen die Moscheen beieinander.

(Martin Klingsporn)