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Core-Immobilien

Pflegeheime – Eine krisensichere Anlage?

Die Finanzkrise führt zur Wiederentdeckung der Core-Immobilie, davon sollten auch die Pflegeheime profitieren, die eine höhere Einnahmesicherheit bieten als viele Büroimmobilien.

„2009 werden vor allem die Produkte erfolgreich sein, die im Core-Segment und auf transparenten und sicheren Märkten investieren“, meint Friedrich Wilhelm Patt, Geschäftsführer Hannover Leasing.

Sein Unternehmen setzt dabei vor allem auf Büroimmobilien, die langfristig voll vermietet sind – an bonitätsstarke Unternehmen. Aber einen sicheren Markt bilden auch die Pflegeheime, denn die Pflegebedürftigkeit der alternden Bevölkerung nimmt ständig zu.

Bei Core-Immobilien, die aus den Mieteinnahmen einen sicheren Cash-flow erzielen, der Ausschüttungen von anfänglich 6 und mehr Prozent ermöglicht, dachte man früher vor allem an Büroimmobilien.

Aber die derzeit auf dem Markt befindlichen Büroimmobilienfonds warten mit Anfangsausschüttungen von etwas über 5 % auf. Der einzige Fonds, der bei den Ausschüttungen eine 6 vor dem Komma schreibt, der Regionalfonds Baden-Württemberg vom Fondshaus Hamburg, erreicht dies, weil den Büroimmobilien ein Pflegeheim beigemischt wurde. Dafür musste sich der Initiator die Schelte von Analyst Stefan Loipfinger gefallen lassen, der im Fondstelegramm schrieb: „Vor allem das Pflegeheim sollte Anlegern zu denken geben.“

Pflegeimmobilien gelten offenbar als besonders riskant, nicht zuletzt wegen diverser Pleiten von Anbietern, die gleichzeitig Projektentwickler und Betreiber waren. Der hohe Gewinn wurde mit dem Development gemacht, mit der Folge, dass dem Betreiber auf Grund der hohen Pachten sehr schnell die Luft ausging. Doch diese Zeiten sind vorbei.

Pflegeheime stehen im Schatten der Büroimmobilien. Im Durchschnitt der letzten neun Jahre entfielen 47 % des von geschlossenen Immobilienfonds eingesammelten Kommanditkapitals auf Büroobjekte, lediglich 4,7 % auf Pflegeheime. Aber es scheint sich ein Wandel anzukündigen. In den beiden letzten Jahren lag der Anteil der Pflegeheime deutlich über diesem Durchschnitt.

Das bisherige Rekordjahr bei Pflegeimmobilienfonds war das Jahr 2006, als DCM mit der Deutschen Bank den Fonds ZukunftsWerte mit einem Kommanditkapital von 145 Mio. Euro platzierte. Der Fonds ist inzwischen voll investiert in 31 Objekte an unterschiedlichen Standorten. Insgesamt sind 15 unterschiedliche Betreiber eingeschaltet.

Derzeit befinden sich fünf Pflegeimmobilienfonds auf dem Markt oder in der Planung. Als bislang einziger Daueremittent hat sich der Marktführer IMMAC he rauskristallisiert, der seit 1996 regelmäßig Pflegeheimfonds aufgelegt hat – mit großem Erfolg. „Alle 29 von 1997 bis Ende 2007 aufgelegten Fonds schütten wie prognostiziert aus“, meint Thomas F. Roth, der Vorstandsvorsitzende der IMMAC Holding AG, Rendsburg. 27 davon sind Publikumsfonds. Im Einkauf liegt der Segen, lautet das Erfolgsrezept. Bei den bisher aufgelegten Fonds hat das Unternehmen nie mehr als das 12,7-fache der Jahrespacht gezahlt. „In der Regel kaufen wir zwei Jahrespachten unter dem Marktniveau“, erläutert Roth.

Im Augenblick ist IMMAC mit dem Fonds Pflegezentren Austria I mit einer Pflegeeinrichtung in Graz auf dem Markt, nachdem der Initiator den Renditefonds Niedersachsen, den bislang größten Publikumsfonds des Unternehmens, ausplatziert hat. IMMAC hat auch andere Standorte in Europa im Visier.

Mit HGA/Colonia Real Estate ist derzeit ein weiterer Anbieter erstmals mit einem Pflegeheimfonds auf dem Markt, der aber wohl auch die Produktlinie kontinuierlich abdecken will. Joint-Venture-Partner ist Colonial Real Estate (CRE). Das Unternehmen verfügt über ein größeres Portfolio, bereits 2006 trug man sich mit dem Gedanken, aus einem Teil davon einen geschlossenen Publikumsfonds zu machen, scheute aber damals die zeitliche Nähe zu der DCM-Rekordplatzierung.

Wie DCM, aber anders als IMMAC, die in der Regel für jedes Heim einen Einzelfonds auflegt, investiert auch der HGH/CRE-Fonds CareConcept I in ein Portefeuille von Heimen, 4 bereits bestehende und 2 im Bau befindliche. Für HGA, die Tochter der HSH Nordbank, liegt die Produktlinie Pflegeimmobilie nahe. „Die HSA Nordbank verfügt über ein Kreditportfolio bei Pflegeheimbetreibern von etwa 1,5 Mrd. Euro“, erläutert Jens Müller, Geschäftsführer der HGA Capital. Dadurch habe man einen sehr guten Einblick in die Branche.

Mit ILG gibt es einen weiteren Debütanten im Segment Pflegeimmobilien, der sich hier (neben Einzelhandelsimmobilien) auf Dauer ein zweites Standbein zulegen will. Ein erstes Objekt befindet sich in der Renovierung, weitere Heime werden auf der Webseite gesucht. Auch ILG kündigt bei den Ausschüttungen eine 6 vor dem Komma an. „Außerdem erhält der Anleger seine Ausschüttungen monatlich“, meint Martin Brieler, Vertriebskoordinator bei ILG. Das hat die IMMAC bei den Pflegeimmobilienfonds eingeführt, aber es ist auch bei den Einzelhandelsfonds der ILG üblich.

Pflegeimmobilien sind keine Betreibermodelle, die Fonds erhalten eine feste Pacht, das Betreiberrisiko liegt also nicht beim Anleger, sondern beim Pächter. Aber bei Pachtverträgen von 20 und mehr Jahren ist die Auswahl der Betreiber sehr wichtig. Derzeit trennen sich viele Betreiber von ihren Immobilien, um sie anschließend zurückzumieten.

Pflegeimmobilien bieten einen Vorteil, der in der heutigen Krise an Bedeutung gewinnen könnte: Einnahmesicherheit. „Die Kosten für Unterkunft und Verpflegung zahlt das Sozialamt, wenn der Heimbewohner dazu nicht in der Lage ist“, erläutert HGA-Geschäftsführer Müller. „Und daran wird sich langfristig kaum etwas ändern“, unterstreicht Roth abschließend.

(Dr. Leo Fischer)