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Pflegeimmobilien

Pflegeimmobilien müssen nicht an Krücken gehen!

Ende der 90er Jahre gab es schon einmal eine große Zahl von Angeboten, sich an Pflegeimmobilien zu beteiligen. Die Beteiligungswelle verebbte ohne große Erfolge. Auch heute liegen Pflegeimmobilienfonds wieder im Trend. Doch wie sind die Chancen? Unser Tipp: Machen Sie Kernspintomogramme des Betreibers und Emissionshauses.

Rentnerschwemme. Das Unwort des Jahres 1996 bezeichnet ein „falsches, angstauslösendes Naturbild für einen sozialpolitischen Sachverhalt“. Die Gesellschaft für deutsche Sprache, die mit der Wahl dieses Begriffes auf die unwürdige Behandlung der Senioren in der Öffentlichkeit aufmerksam gemacht hat, legte den Finger auf eine Wunde, die bis heute nicht verheilt ist.

Begriffe wie „Rentnerschwemme“ oder „Überalterung“ enthalten Streitpotenzial, die Fakten sind aber unstreitig: Der Anteil der Senioren an der deutschen Bevölkerung wächst, immer mehr alte Menschen brauchen in der Zukunft einen Platz im Alten- und Pflegeheim. Für die Sozialversicherungen und den Staat ist die wachsende Zahl von älteren Menschen und Pflegefällen ein großes Problem, für Investoren eine große Chance. So stellte die Deutsche Bank bereits im Jahr 2005 in einer Studie fest: „Angesichts des starken Nachfrageanstiegs werden sich Pflegeimmobilien in den nächsten Jahren als Immobilenanlage etablieren.“

Aber ist dem Anleger zu einem solchen Investment zu raten? Überfordert die nötige Expertise den durchschnittlichen Anleger bzw. Berater und Vermittler? Schließlich sind bei Pflegeimmobilien viele gesetzliche Bestimmungen sowohl in sozial- als auch in baurechtlicher Hinsicht zu beachten.

finanzwelt nahm diese Fragestellung zum Anlass, um herauszufinden, wie der Markt für Pflegeimmobilien aktuell und zukünftig von Experten beurteilt wird.

Ende 2007 waren deutschlandweit 2,25 Millionen Menschen im Sinne des Pflegeversicherungsgesetzes (Sozialgesetzbuch XI) pflegebedürftig. 709.000 Pflegebedürftige, also knapp ein Drittel der Gesamtheit, werden in Pflegeheimen betreut. In den letzten 10 Jahren ist die Zahl der im Heim betreuten Menschen um 23,5 % gestiegen, also fast um ein Viertel. In den vergangenen Jahren sind ca. 135 bis 150 neue Pflegeheime mit durchschnittlich 100 Betten errichtet worden. Damit aber wurde der Bedarf nicht ausreichend gedeckt, denn einer Studie der Deutsche Bank Research zufolge wird sich die Nachfrage nach stationären Pflegeplätzen bis 2050 verfünffachen, das würde einen Zuwachs auf 3,5 Millionen Pflegeplätze bedeuten.

So ist es nur verständlich, dass die Kapitalanlagebranche diesen Markt wieder für sich entdeckt und Beteiligungen an Pflegeimmobilien anbietet. Bereits Ende der 90er Jahre wurde erstmals breit über die Bedeutung von Pflegeimmobilien als Anlageklasse in der Öffentlichkeit diskutiert. Eine Welle von Fonds war die Folge. Allerdings waren diese Offerten überwiegend nicht erfolgreich. Ist die Situation heute eine andere?

„Die demografischen und gesellschaftlichen Veränderungen in Deutschland beschleunigen sich und werden zukünftig den Bedarf an Pflegeleistungen und die Professionalisierung der Pflege deutlich steigen lassen“, sagt Jens Müller, Geschäftsführer des Hamburger Initiators HGA Capital. „Sinkende Geburtenraten, eine steigende Zahl von Singlehaushalten und die hohe Mobilität der berufstätigen Bevölkerungsgruppen führen dazu, dass immer weniger ältere Menschen durch ihre Angehörigen versorgt oder gar rund um die Uhr gepflegt werden können. Dies hat zur Folge, dass die Nachfrage nach pflegeorientierten Wohnformen für ältere Menschen unausweichlich steigen wird“, pflichtet ihm Oliver Harms, Vorstand des Hamburger Emittenten INP Invest, bei.

„Die Luft für Betreiber und Investoren wird in den nächsten Jahren dünner“, prophezeit dagegen Dr. Lutz H. Michel vom Institut für Serviceimmobilien GmbH (DIS) aus Hürtgenwald, einer interdisziplinären Beratungsgesellschaft mit Fokus auf Serviceimmobilien, die neben Standort- und Konzeptfragen auch betriebswirtschaftliche sowie rechtliche Aspekte beleuchtet. Als Gründe für seine pessimistische Prognose nennt Michel die abnehmende Finanzstärke der Sozialversicherungssysteme und die weitere Zunahme ambulanter Betreuungs- und Pflegeangebote und der dazugehörigen Immobilienkonzepte. Er weist darauf hin, dass jede Prognose, die sich nur an der Zunahme der Senioren orientiert, verkennt, dass alternative Angebote an Bedeutung gewinnen und vor allem durch zunehmende wohnungswirtschaftliche Angebote die Menschen länger in ihren eigenen vier Wänden leben bleiben könnten und auch werden.

Pflegebedürftigkeitsbegriff. Ein weiteres Problem ist laut Michel, dass der Gesetzgeber den Pflegebedürftigkeitsbegriff neu fassen wird. Im Unterschied zum alten Begutachtungsverfahren ist künftig der Maßstab zur Einschätzung der Pflegebedürftigkeit nicht mehr nur die erforderliche Pflegezeit, sondern der Grad der Selbständigkeit bei der Durchführung der Aktivitäten des täglichen Lebens. Dabei werden sowohl körperliche als auch kognitive/ psychische Beeinträchtigungen (z. B. Demenz) erfasst und zusätzlich die Risiken, denen durch Präventionsmaßnahmen vorgebeugt werden kann (z. B. krankheitsbedingte Risiken, Umweltfaktoren und verhaltensbedingte Risiken), einbezogen. Damit will der Gesetzgeber unter anderem der Unterversorgung und Benachteiligung von Demenzkranken Rechnung tragen. Der neue Pflegebedürftigkeitsbegriff wird nach Einschätzung Michels dazu führen, dass die Einstufungen und die Zuweisungen in stationäre Einrichtungen gedämpft werden.

Weitere Hemmschwellen für ungebremsten Anlageoptimismus in Sicht. Von den Betreibern eines Pflegeheimes sind weitere neue gesetzliche Anforderungen zu beachten. Neben sozialrechtlichen Rahmenregeln wird zukünftig insbesondere den neuen Landesheimgesetzen und dem zivilrechtlichen Heimvertragsrecht (Wohnbetreuungsvertragsgesetz WBVG) erhöhte Aufmerksamkeit gewidmet werden müssen (s. Kasten unten). Nach der Föderalismusreform 2006 ist die Zuständigkeit für das Heimrecht – mit Ausnahme des Heimvertragsrechts – an die Bundesländer übergegangen, die in der Folge nun Landesheimgesetze erlassen. 16 unterschiedliche Heimrechte stellen an die überregional tätigen Anbieter verschieden hohe Anforderungen. Sowohl vertragsbezogene wie auch bauliche Anforderungen sollen verschärft werden.

Laut Thomas F. Roth, Vorstandsvorsitzender des Rendsburger Emittenten Immac Holding AG, muss die Immobilie außerdem die Heimmindestbauverordnung erfüllen. Diese regelt bestimmte bauliche Mindeststandards von Pflegeheimen.

Die Frage bleibt somit, welche Risiken Anleger im Gewirr demografischer Statistiken, Pflegebedürftigkeitsbegriffen und Landesheimgesetzen bei einem Investment in Pflegeimmobilien beachten sollten.

Insbesondere die hohe Abhängigkeit von der Betreiberkompetenz stellt laut Markus Bienentreu, Geschäftsführer der Kölner Unternehmensberatung Terranus, das Hauptrisiko eines Investments dar. Qualitätsmangel oder Insolvenz könnten den Ertragswert der Immobilie massiv beschädigen. „Die Marktrisiken der kommenden Jahre haben ihre Ursachen in den Jahren bis 2007: In den Zeiten des Booms wurde zu teuer eingekauft, die Pachtverträge sind häufig unausgewogen ausgestaltet und die Bonität bzw. Leistungsfähigkeit der Betreiber ist in vielen Fällen nicht hinreichend beurteilt worden“, ergänzt Michel. Weitere Risiken sind laut Roth ein möglicherweise mangelnder Bezug des Investors zur stationären Pflege und Fehlberatung durch externe Consulter. Und nach Ansicht von Oliver Harms sind bonitätsstarke Betreiber, die gewährleisten, dass die Pacht über den Zeitraum des Mietverhältnisses dauerhaft bedient werden kann, und die Ausgestaltung der Pachtverträge, die die Betreiber wirtschaftlich nicht überfordern dürfen, wesentliche Voraussetzungen für den Investmenterfolg.

Aktuelle Beteiligungsangebote

• A.B. Saniga Fonds (Aachener Grundvermögen Kapitalanlagegesellschaft mbH, Köln – www.saniga.info)

• HGA/COLONIA Care Concept I (HGA Capital Grundbesitz und Anlage GmbH, Hamburg – www.hga-capital.de)

• ILG Fonds Nr. 35, Pflegeheim Traunstein (ILG Fonds GmbH, München – www.ilg-fonds.de

• IMMAC Renditefonds Pflegezentren Braunschweig GmbH & Co. KG (IMMAC Immobilienfonds GmbH, Rendsburg – www.immac.de)

• INP Seniorenzentrum Lippstadt GmbH & Co. KG (INP Holding AG, Hamburg – www.inp-invest.de)

Daneben kommt es auch bei Pflegeimmobilien auf die Lage an. Das Objekt sollte sich laut Harms in einer Region befinden, die sowohl vom Potenzial als auch von der Infrastruktur und der Konkurrenzsituation eine überdurchschnittliche Auslastung bieten kann. Eine bedarfsgerechte Struktur der Immobilie ist ein weiteres Kriterium für den Investmenterfolg. „Das Objekt sollte dem aktuellen Standard eines Pflegeheimes entsprechen und sich dementsprechend in einem neubauähnlichen Zustand befinden“, so Harms.

Zudem fordern die Experten ein hohes Maß an Flexibilität des Gesamtkonzeptes, das allerdings mit hohen Instandhaltungskosten einhergehen kann. „Die Flexibilität des Gesamtkonzepts sollte es zulassen, bestimmte Bereiche nach Bedarf anpassen zu können – z. B. die Größe der Demenzabteilung. Eine möglichst flexible Gestaltung wie etwa die entsprechenden Zimmergrößen ist wünschenswert, aber leider nicht immer realisierbar“, erläutert Bienentreu.

Auszüge aus wichtigen Regelungen des WBVG (Wohnbetreuungsvertragsgesetz)

• Die Unternehmen müssen vor Vertragsschluss schriftlich und leicht verständlich Auskunft über Leistungen, Entgelte und das Ergebnis von Qualitätsprüfungen geben.

• Erbringt das Unternehmen vertraglich festgelegte Leistungen nicht oder nicht wie vereinbart, kann die Verbraucherin oder der Verbraucher das Entgelt entsprechend kürzen.

• Bei Änderung des Pflege- oder Betreuungsbedarfs haben die Verbraucher Anspruch auf eine entsprechende Anpassung des Vertrags.

• Eine Kündigung des Vertrags ist für die Unternehmen nur aus wichtigen Gründen möglich. Die Verbraucher können dagegen den Vertrag jederzeit kurzfristig kündigen.

 

Fazit: Obwohl die aktuelle demografische Entwicklung eine Beteiligung an Pflegeimmobilien nahelegt, sollten Investoren wachsam sein. Schlechte Standorte, schlechte Konzepte, schwache Betreiber und unterschätzter Instandhaltungsaufwand lauern als Gefahren und gefährden die Renditeprognosen. Beachten Anleger aber diese Kriterien, dann kann sich eine Investition in Pflegeheime durchaus als lohnenswert erweisen.

(Dieter E. Jansen, Kim Brodtmann)