Markt in der Konsolidierungsphase

DAVE, der Deutsche Anlage-Immobilien Verbund, konstatiert in seinem aktuellen Marktbericht, dass sich aktuell der Markt weiterhin in einer Konsolidierungsphase befindet und vermutlich ab Anfang 2024 wiederbeleben wird. Von der aktuellen Lage profitieren Anleger mit hoher Liquidität und einer gewissen Risikobereitschaft.

In seinem Marktbericht beleuchtet DAVE 25 Städte in Deutschland und Österreich. Demnach haben in allen Märkten die Preise nachgegeben. Die Zahl der Transaktionen ging zudem in allen Metropolen und nahezu allen Immobiliensegmenten zurück. Das Verkaufsvolumen für Wohn- und Gewerbeobjekte belief sich in Deutschland im ersten Halbjahr 2023 auf 14,9 Milliarden Euro. Das entspricht einem Rückgang von 53 Prozent gegenüber dem ersten Halbjahr 2022. Damit liegt es auf dem niedrigsten Niveau seit 2012.

Guido Stracke, DAVE-Geschäftsführer: „Es ist aber auch festzustellen, dass der Markt nach der Schockstarre infolge der Multikrisen mit Ukrainekrieg, Zinswende, wirtschaftlicher Stagnation, hoher Inflation und gestiegenen Baukosten zwischenzeitlich in eine Findungsphase eingetreten ist. Banken, Investoren und Objektverkäufer stellen sich auf die neuen Realitäten ein. Die Inflation hat sich verlangsamt und manche Kosten, so etwa die für Baumaterialien, sind auf ein Normalniveau gesunken. Diese Entwicklungen tragen in der Summe dazu bei, dass Immobilieninvestitionen wieder planbarer sind.“

In den zurückliegenden eineinhalb Jahren haben die Preise in nahezu allen Städten in Deutschland und Österreich, die für den DAVE-Marktbericht untersucht wurden, nachgegeben. Die energetische Qualität ist bei der Objektwahl ein entscheidendes Kriterium geworden: Gebäude und Wohnungen mit Sanierungsstaus und Defiziten bei der Energieeffizienz mussten mit teilweise zehn bis 25 Prozent die größten Preisrückgänge hinnehmen. Der durchschnittliche Vervielfältiger für vermietete Wohngebäude in guten Lagen ging beispielsweise in Berlin von 32 auf 25 zurück. In anderen Städten war die Entwicklung vergleichbar.

Ganz anders die Situation bei Mietwohnungen. Die Kaltmieten erhöhten sich im zurückliegenden Jahr in den meisten untersuchten Städten um fünf bis zwölf Prozent. Dafür gibt es mehrere Gründe: Der Wohnungsneubau stockt, die Einwohnerzahl steigt und die Nachfrage nach Mietwohnungen wird zusätzlich von Verbrauchern befeuert, die eigentlich eine Immobilie zur Selbstnutzung kaufen möchten, aufgrund der hohen Zinsen sich diesen Wunsch aber nicht erfüllen können. Anstatt nach einer Kaufimmobilie halten sie nach einer Mietwohnung Ausschau. Anleger können sich also auf stabile beziehungsweise steigende Renditen einstellen.

Bei Büroinvestments sind Neubauflächen sowie moderne Büros, die ESG-Kriterien erfüllen, gut zu vermieten. Die Spitzen- und Durchschnittsmieten stiegen leicht. Anders sieht es bei älteren Objekten aus: Bei diesen verlängern sich die Vermarktungszeiten, der Leerstand erhöhte sich und die Miete sank.

„Gute Chancen haben aktuell liquide Investoren, die für ihr Engagement keine oder kaum Fremdmittel benötigen: Das Angebot an Immobilien ist größer, die Preise sind niedriger und die Renditeaussichten bei vielen Assetklassen besser als vor zwei Jahren“, so Stracke.

Die Partner von DAVE beobachten zudem, dass sich der der Bestandsimmobilienmarkt – trotz der anhaltenden Herausforderungen – besser entwickelt als im Bereich Neubauten, die sich ohne veränderte Rahmenbedingungen nicht von alleine erholen werden. Das habe sich auch auf der Expo Real in München gezeigt, auf der durchaus Opportunitäten auszumachen waren. Hier hat DAVE zudem interessante Entwicklungen auf dem KI-Markt für beispielsweise Bauträger zur Optimierung der Bebauungsdichte oder bei Finanzierungsplattformen zum Schmieden von Allianzen verzeichnet. (fw)