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Interview mit Dr. Josef L. Kastenberger

Preissteigerungen trotz Krisenstimmung

Interview mit Dr. Josef L. Kastenberger, geschäftsführender Gesellschafter und Alleininhaber der JK Wohnbau GmbH, zu den Spezifika des Münchener Immobilienmarkts.

finanzwelt: Die aktuelle Situation am Immobilienmarkt müsste Sie frohlocken lassen. Die Zinsen sind niedrig, alternative Anlageformen nicht gerade attraktiv. Wie ist Ihre Einschätzung?

Dr. Kastenberger: In der Tat bewegen wir uns in einem sehr positiven Marktumfeld. Neben den niedrigen Zinsen hat auch die Finanzkrise eine gewisse Rückbesinnung der Bevölkerung auf Sachwerte ausgelöst. In Kombination mit einem sehr stabilen Marktumfeld in München sind die Vorzeichen für die Wohnimmobilien positiv. Daher blicken wir als einer der führenden Projektentwickler für Wohnimmobilien im Großraum München optimistisch in die Zukunft.

finanzwelt: Lassen Sie uns etwas detaillierter auf die Situation bei Ihnen vor Ort eingehen. Die Immobilienpreise steigen in der Landeshauptstadt weiter viel schneller als das durchschnittliche Einkommen. Auch für das kommende Jahr wird mit einem Aufschlag von 2 % zu rechnen sein.

Dr. Kastenberger: Dem stimme ich zu. Der von der Stadt München ermittelte jährliche Bedarf an Wohnimmobilien beträgt in München 7.000 Einheiten; lediglich 4.000 bis 5.000 Wohnungen werden neu gebaut. Bei der Betrachtung dürfen Sie eines nicht vergessen: Die Einwohnerzahl und die Wirtschaftsleistung Münchens wachsen dabei seit Jahren kontinuierlich und führen damit zu einem hohen Nachfrageüberhang. So soll die Bevölkerungsanzahl bis 2025 um 110.000 auf insgesamt 1,45 Millionen anwachsen. In den 1A-Lagen, innerhalb des Mittleren Rings, sind Angebote Mangelware, dadurch sind sehr hohe Immobilienpreise vorzufinden. Ein weiterer Faktor ist die vergleichsweise geringe Volatilität auf dem Immobilienmarkt in München. Das ist kein Novum. Tendenziell gilt dies auch für den Gewerbemarkt. Allerdings muss ich auch sagen, dass im Gewerbemarkt in den 1B-Lagen im Umfeld der City ein Rückgang der Vermietung zu verzeichnen ist. Die Leerstände in diesen Bezirken erreichen ein Niveau von 10 %. Bei Wohnimmobilien herrscht hingegen eine Leerstandsquote von unter 1 %.

finanzwelt: Werfen Sie bitte einmal einen Blick in die Zukunft. Wird sich der positive Trend auf dem Immobilienmarkt fortsetzen?

Dr. Kastenberger:  Langfristige Prognosen sind immer schwierig. Auch der Immobilienmarkt ist vor finanzwirtschaftlichen Verwerfungen nicht gefeit. Für die nähere Zukunft glaube ich, dass der auszumachende Trend, speziell die Wohnimmobilie als lukrative Kapitalanlage wahrzunehmen, sich fortsetzt und verstetigt. Ich formuliere es als eine „Renaissance in die sicheren Werte“. Renditen von 4 bis 5 % sind realistisch und werden von Investoren auch akzeptiert. Bis 2013 haben wir eine Pipeline von rund 1.200 Wohneinheiten in 12 Objekten bereits geplant.

finanzwelt: In München kosten gebrauchte Einfamilienhäuser rund 750.000 Euro. Sehr stattlich und für den Normalbürger kaum bezahlbar.

Dr. Kastenberger:  Auch dieses hat eindeutig mit den Gegebenheiten vor Ort zu tun. Hier sind die typischen Einfamilienhäuser eher rar zu finden. Aber ich gebe Ihnen Recht: Einfach ist die Finanzierung nicht, zumal neben den Kosten der Hypothek auch die Lebensqualität erhalten werden soll. Sind die monatlichen Belastungen des Darlehens langfristig überschaubar, lohnt jedoch der Erwerb einer Wohnimmobilie.

(Das Gespräch führte Alexander Heftrich)