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fairvesta vierte Immobilienbeteiligungsgesellschaft

Rating-Bericht 2006

Die Rating Services AG (RS AG) führt seit 1999 Ratings im Mittelstandssegment durch. Initiiert wurde die Gesellschaft durch die Vereinigung der Bayerischen Wirtschaft. Ausgelöst wurde die Initiative durch die Basel II Aktivitäten und die Änderungen in der deutschen Kreditwirtschaft. Ein Schwerpunkt ist die Bewertung mittelständischer Unternehmen hinsichtlich ihrer Zukunftsfähigkeit. Für Fondsgesellschaften und –produkte wurde ein spezielles Rating-System entwickelt. Die Rating Services AG ist mit über 300 durchgeführten und über 40 veröffentlichten Ratings nicht nur Marktführer im Mittelstandssegment, sondern hat auch entscheidende Impulse für die Entwicklung der Rating-Kultur in Deutschland gesetzt.

Für die fairvesta vierte Immobilienbeteiligungsgesellschaft mbH & Co. KG (nachfolgend fairvesta IV genannt) wurde erstmals im September 2005 ein Rating erstellt. Nachdem fairvesta IV als Blindpool Konzept ausgelegt ist, konnten damals, also zu Beginn der Platzierungsphase, nur bedingt Aussagen bezüglich der Performance gemacht werden. Ein Jahr später befindet sich der Fonds weiterhin wie prospektiert in der Platzierungsphase, jedoch wurden die bis jetzt eingeworbenen Anlegergelder in Höhe von rund 19 Mio. Euro (Stand August 2006) in die bereits platzierten Vorgängerfonds fairvesta II und fairvesta III investiert. Diese haben bereits erste Investitionen in Immobilien getätigt, die den Anlagekriterien von fairvesta IV entsprechen. Das Grundkonzept von fairvesta I – III ist angabegemäß identisch mit den Anlagekriterien von fairvesta IV, nämlich

• Einkaufspreis liegt deutlich unter dem amtlich festgestellten Verkehrswert (30-50 % unter dem Verkehrswert)


• Nachgewiesener Mietertrag (mindestens 10 %)


• Qualitätsimmobilien in guter Lage ohne Reparaturstau


• Verkauf innerhalb von 3 Jahren geplant

Aufgrund dieser neuen Erkenntnisse ergeben sich für fairvesta IV Modifikationen in der Beurteilung sowie eine Verbesserung der Bewertung gegenüber dem Rating von 2005. Es sei an dieser Stelle darauf hingewiesen, dass die Beteiligungsangebote fairvesta I – III nicht Gegenstand eines eigenen Ratings waren, sondern lediglich die Beurteilung der angeschafften Immobilien sowie deren Performance. Etwaige konzeptionelle Risiken aus der Beteiligung an einem anderen Fonds waren nicht Gegenstand der Beurteilung. Die Überprüfung der Jahresabschlüsse von fairvesta I – IV wurde stichprobenweise durchgeführt.

Zusammenfassendes Ergebnis
Die fairvesta IV stellt ein interessantes und innovatives Produkt dar, bei der sich Anleger, denen ansonsten Beteiligungsmöglichkeiten an größeren Wohn- und vor allem Büro- und Geschäfthäusern sowie Gewerbeimmobilien verschlossen sind, mit relativ geringen Beiträgen beteiligen können. Durch die Fokussierung auf Immobilien aus Bankverwertung, Zwangsversteigerung und Erbauseinandersetzung besteht für den Anleger ein erhöhtes Ertragspotential. Verbindliche Anlagerichtlinien, ein Mittelverwendungskontrolleur als Treuhänder sichern die Anlage des Kapitals in Immobilien, welche die vorbestimmten Kriterien erfüllen, weitestgehend ab. Durch das Blindpool-Konzept ergeben sich für die Anleger Risiken, die darin bestehen, dass adäquate Objekte erworben werden können. Aus heutiger Sicht hat sich dieses Risiko erheblich minimiert, da ein Großteil des eingeworbenen Kapitals bereits in die Vorgängerfonds fairvesta II und III investiert wurde. Die ersten Anlageerfolge in Immobilienprojekte (u.a. in Düsseldorf, Duisburg, Naila, Mainz, Unna, Pirmasens, Hannover, Fellbach-Schmieden, usw.), welche für die Vorgängerfonds fairvesta I - III angeschafft wurden zeigen, dass das Management nachweislich die vorgesehenen Ziele in der Objektbeschaffung auf Grund jahrzehntelanger Erfahrung erreichen bzw. sogar noch verbessern kann. Die im Vergleich zu anderen Fondskonzeptionen höheren laufenden Kosten lassen sich mit dem hohem Verwaltungsaufwand, der insbesondere auch die kaufmännische Objektverwaltung beinhaltet, begründen. Als Beimischung können etwas risikobewusste Anleger dieses Produkt mit entsprechend höheren Ertragschancen ihrem Vermögensportfolio als mittel- bis längerfristige Anlage hinzufügen. Dabei bieten die diversen Beteiligungsmöglichkeiten dem Anleger die Wahl, sich als Kommanditist, atypisch stiller Gesellschafter sowie typisch stiller Gesellschafter mit unterschiedlichen Mindestbeteiligungszeiten (2 bis 10 Jahre) sowie Einzahlungsformen (Einmal- oder Anspareinlage) zu beteiligen. Für diese Anlegerzielgruppe wird das Produkt als sehr gut bewertet.

Das Ratingprofil zeigt, dass das innovative Konzept eine hohe Performanceerwartung mit etwas höheren Risikopotentialen im Vergleich zu anderen geschlossenen Immobilienfonds aufweist. Das Anlagekonzept ist schlüssig und nachvollziehbar, die Vermarktung erfolgt über die fairvesta Vermittlungsgesellschaft mbH, einer 100%igen Tochtergesellschaft der fairvesta Holding AG. Die Prozesse sind durch die Anlagekriterien vorgegeben. Für den Prozess der Anlageentscheidung trägt das Management die Verantwortung, überwacht durch den Mittelverwendungskontrolleur, basierend auf den Ratschlägen des Fachbeirats, der für jedes in Frage kommende Objekt aus 3 Personen individuell hinzugezogen wird. Dass dieses Konzept in der Praxis funktioniert, wurde durch mehrfache Anlageerfolge für die in der Vergangenheit platzierten Fonds I - III, die dem gleichen Konzept folgen, unter Beweis gestellt. Der durchschnittliche Einkaufsfaktor liegt angabengemäß bei 51 % des Verkehrswerts. Die ersten Verkaufserfolge konnten nachgewiesen werden. Für die weiteren Objekte, welche erst vor kurzem angeschafft wurden, ist durch den niedrigen Einkaufsfaktor ein erfolgreicher Verkauf abzusehen. Insgesamt ist es ein sehr Erfolg versprechendes Konzept.

(Hans J. Loges)