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Interview mit Prof. Dr. Karl-Georg Loritz

REAL EQUITY – neuer Sicherheitsbegriff?

Die Finanzkrise hat auch Einfluss auf den Markt der geschlossenen Fonds genommen. Nicht mehr Größe und Kapitalisierung des Emittenten sind wichtig, sondern eher dessen Reaktionsfähigkeit – auch und gerade in Krisenzeiten. Dabei haben Anleger längst die Sicherheit ihres Kapitals vor mögliche hohe Renditen gestellt. Der anerkannte Kapitalanlagespezialist Prof. Dr. Karl-Georg Loritz will daher mit dem Begriff „REAL EQUITY“ neue Maßstäbe in Bezug auf Sicherheit der Anlage setzen.

finanzwelt: Ist aus Ihrer Sicht die Sicherheit der Kapitalanlage in turbulenten Zeiten ein wichtiger Qualitätsfaktor?

Loritz: Es ist aus meiner Sicht das zentrale Kriterium. Dabei hat die Finanzmarktkrise deutlich gemacht, dass der Begriff Sicherheit in seiner Auslegung äußerst diffus ist. Eine Definition oder ein allgemein gängiges Verständnis gibt es bisher nicht.

finanzwelt: Können Sie diese Einschätzung ein wenig erläutern?

Loritz: Bis zum Beginn der Subprime- Krise galten Einlagen bei Banken als absolut sichere, „konservative“ Anlagen. Diese Situation ist eine völlig andere geworden, nachdem in den USA mehrere Banken wie zum Beispiel Lehman Brothers insolvent wurden, aber auch andere wie Bear Stearns und die Citibank nur mit staatlicher Hilfe überleben konnten. Gleiches gilt auch für deutsche Banken wie die IKB, Sächsische Landesbank, Bayerische Landesbank, Commerzbank und Norddeutsche Landesbank, Eine Bankanlage ist damit oft nur noch so sicher wie die Bank selbst.

finanzwelt: In Ihren Vorträgen kritisieren Sie aber auch die Börse, da hier Einflüsse wirken, die Anleger nicht beeinflussen können ...

Loritz: Ich kritisiere die Börse nicht, ich mache lediglich darauf aufmerksam, dass die Börse einen nicht unerheblichen Risikofaktor darstellt. Lassen Sie mich dies erläutern: Im Gegensatz zu einer direkten Investition in ein Unternehmen, das nicht börsennotiert ist, unterliegen Anleger bei einer Aktie auch dem Risiko, dass zusätzliche Einflüsse wirken, die ihren Aktienkurs wie Eis in der Sonne schmelzen lassen. Da muss es dem Unternehmen nicht einmal schlecht gehen. Nebenbei bemerkt hat die Finanzmarktkrise auch gezeigt, wie anfällig Großunternehmen sind. Nehmen Sie nur das Beispiel Chrysler oder General Motors.

finanzwelt: Wie sind Sie denn didaktisch vorgegangen, um den Begriff Sicherheit besser „greifen“ zu können?

Loritz: Ich habe mich in die Investorensicht versetzt und mich gefragt, was ein Anleger denn typischerweise von einer Kapitalanlage erwartet oder erwarten darf. Da gibt es zum einen den Substanzwert und zum anderen den Ertrag, üblicherweise als Rendite bezeichnet. Schließlich bedeutet Sicherheit, den Substanzwert realisieren zu können und zwar möglichst selbst bestimmt – also ohne Zwänge von außen.

finanzwelt: Können Sie zum besseren Verständnis die bisherige Vorstellung von Sicherheit an einem Fondskonzept deutlich machen, beispielsweise an einem geschlossenen Immobilienfonds?

Loritz: Gerne. Anleger von bestandshaltenden geschlossenen Immobilienfonds werden im Allgemeinen mit dem Argument geworben, sie seien in eine sichere, also wertbeständige Kapitalanlage investiert. Das bedeutet für den Anleger, dass er erwartet, dass zumindest der Nominalwert der Vermögenssubstanz erhalten bleibt. Oft werden Anleger auch mit dem Argument von langfristigen Mietverträgen und der erstklassigen Bonität der Anlage geworben. Die Sicherheit wird damit abgeleitet aus der Vermögenssubstanz und den sicheren Mieterträgen.

finanzwelt: Dagegen ist doch nichts zu sagen, oder?

Loritz: Dagegen ist auch grundsätzlich nichts zu sagen, es ist aber leider nur die halbe Miete. Denn der Anleger muss auch im worst case, also zum Beispiel beim Ausfall von Mietern, erwarten können, dass der Wert seines Investments zu einem erheblichen Teil erhalten bleibt. Dies ist an sich nur dann der Fall, wenn die Kapitalanlage gänzlich oder überwiegend mit Eigenkapital finanziert ist, so dass die Anleger auch in einer schwierigen Situation die Dispositionsfähigkeit nicht aus der Hand geben.

finanzwelt: Eine Situation, die derzeit viele Zeichner von Schiffsbeteiligungen trifft.

Loritz: Ein sehr gutes Beispiel! Aufgrund der üblich hohen Finanzierungsanteile von Schiffsbeteiligungen fordern die Banken Nachschüsse von den Zeichnern, wenn die Chartersituation schlechter wird. Dies, obwohl sich an dem Schiff selbst nichts geändert hat. Da diese Nachschüsse viele Investoren nicht aufbringen wollen oder können, wird das Schiff zum Problemfall und wird oft zu einem Preis „verkauft“, der weit unter dem eigentlichen Substanzwert liegt – oder geht gar in die Insolvenz. Das Geld ist damit weitestgehend verloren, weil die Investoren keine Verfügungsgewalt hatten.

finanzwelt: Nur wenn die Investoren über die Zielinvestments auch im worst case die rechtliche und tatsächliche Verfügungsgewalt haben, liegt aus Ihrer Sicht REAL EQUITY vor?

Loritz: Dies ist einer von drei Punkten, die wir herausgearbeitet haben. Der Anleger muss unmittelbar oder mittelbar die Eigentümerposition haben, darf diese und damit die Dispositionsfähigkeit auch im worst case nicht verlieren, und der Anleger benötigt eine Wertstabilität im Krisenfall: Das Kapital sollte nicht mehr als 20 oder 25 % seines Wertes verlieren. Mit dem Typusbegriff „REAL EQUITY“ kann damit ein Kriterium eingeführt werden, um Kapitalanlagen zu beschreiben, bei denen die Sicherheit besteht, dass selbst im worst case ein Großteil des Anlegergeldes sicher ist. Dies ist in der Praxis eigentlich nur bei reinen Eigenkapitalfonds möglich.

finanzwelt: Haben Sie denn schon Fonds evaluiert, die diesen Kriterien entsprechen?

Loritz: Wir untersuchen derzeit mehrere Fondsgesellschaften. Bei der in Bamberg ansässigen Fondsgesellschaft PROJECT sind wir bereits fündig geworden. PROJECT arbeitet ausschließlich mit Eigenkapital und bestimmt sämtliche Prozesse in der Immobilienprojekt-Entwicklung selbst. Das Unternehmen arbeitet sogar auf Objekt-, also Zielfondsebene, ausschließlich mit Eigenkapital. Das Risiko des investierten Anlegerkapitals ist kalkulierbar, da beim Erwerb von Immobilien oder Grundstücken der Exit bereits mit berücksichtigt wird. Dies ist für uns ein Beispiel für REAL EQUITY. Folgerichtig hat PROJECT diese Begrifflichkeit auch in die Bezeichnung seiner Fonds aufgenommen.