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Anlagestrategie

Sachwerte – stabil und wertbeständig?

Angesichts von Schuldenkrise und Ängsten vor neuen Problemen der Banken sind die Anleger und Sparer mehr denn je auf der Suche nach Sicherheit. Und dabei kommt es offenbar schon zu heftigen Übertreibungen. An Märkten für besonders sichere Anlagen gibt es inzwischen schon hier und da negative Renditen. Und wo immer das Zauberwort „Sachwert“ auftaucht, droht bei den Anlegern der Verstand auszusetzen.

Die Profis des deutschen Immobilienmarktes sprechen – noch hinter vorgehaltener Hand – über Verhältnisse, wie sie in Ostdeutschland nach dem Fall der Mauer herrschten: Die Sparer und privaten Anleger kaufen vor allem Wohnimmobilien fast schon blind. Anders als in den frühen 90ern wird der Boom nicht von Steuervorteilen getrieben, sondern von Angst. Darin ist sich die ganze Beteiligungsbranche einig: Die Schuldenkrise in Euroland hat die Inflationsangst hochkochen lassen, mit dem Ergebnis, dass das Stichwort „Sachwert“ allein meist schon reicht, um Kunden zu überzeugen. Da lohnt es schon, genauer nachzufragen, worum es hier eigentlich geht. Das Internet-Lexikon Wikipedia definiert: „Der Sachwert bezeichnet den von Wirtschaftsgütern (z. B. Häusern, Grundstücken, Schmuck, Maschinen) verkörperten Gebrauchswert, der unabhängig von Geldwertschwankungen (Inflation) ist. Bei Inflation erfolgt häufig eine Flucht in Sachwerte, da Eigentum daran vor Kaufkraftverlusten schützt – sie sind wertbeständig und ihr Tauschwert stellt eine nicht beeinflussbare Größe dar.“ Das dürfte ziemlich gut abbilden, was viele Zeitgenossen denken und erwarten: Wertbeständig ist hier wohl das Schlüsselwort: Derzeit suchen die meisten einfach nur den sicheren Hafen, der den Wert der Vermögen über die Zeit bringt. Offenbar sind da schon viele bereit, für die Sicherheit zu zahlen, wie der Blick auf den Anleihemarkt zeigt (Chart 1).

Die Anleiherendite bei 10-jähriger Laufzeit liegt mittlerweile klar unter der Inflationsrate, der Ertrag gleicht also nicht einmal mehr den Verlust an Kaufkraft aus. Für den Bundesfinanzminister ist das ein glänzendes Geschäft: Er kassiert real betrachtet eine kleine Prämie dafür, dass er das Geld der Sparer aufbewahrt – und vergisst natürlich nicht die Steuereinnahmen auf die nominalen Zinserträge, auch wenn es real betrachtet hier nur noch Verluste gibt. Dumm gelaufen für die Bürger.

Der Chart 1 zeigt aber noch etwas sehr viel Wichtigeres: Die Inflation kann schon dann schmerzhaft werden, wenn die Raten niedrig blieben: 2 % bis 2,5 % sind bei Licht besehen nicht viel. Schließlich haben wir zu DM-Zeiten in den 70er Jahren mit Inflationsraten um die 8 % leben können. Trotzdem kneifen die aktuellen 2,5 % viel unangenehmer, weil die Anleger eben keinen Ausgleich erhalten. Und genau darauf zielen die Sachwerte: Wertbeständig sollen sie sein, also durch Preissteigerungen mindestens die Inflationsrate ausgleichen. Dass es damit nicht immer gut aussieht, zeigt der Chart 2: Die inflationsbereinigten Indize für zwei klassische Sachwerte (Wohnimmobilien und Rohstoffe) belegen ziemlich deutlich, dass es da heftigere Schwankungen gibt als durch die Inflationsraten in den letzten beiden Jahrzehnten gerechtfertigt.

Die unabweisbare Folgerung: „Es macht aus unserer Sicht durchaus Sinn, jetzt in Sachwerte wie etwa Wohnimmobilien umzuschichten. Allerdings muss man dann aber auch darauf achten, dass die Ertragsrechnung stimmt. Und dazu sollte man sich an Partner halten, die konkrete Erfahrungen und Erfolge in ihrem lokalen Markt vorweisen können“, bringt es Frank Schumann, Analyst in Diensten der Münchener Vertriebsgesellschaft dima24.de, auf den Punkt. Es kommt am Ende eben nur darauf an, dass mit der Anlage ein Ertrag erzielt wird, der die Inflationsrate mindestens ausgleicht. Ob das durch einen höheren Zins oder einen entsprechend steigenden Preis für die Anlage passiert, ist unwichtig. Wichtig ist nur der Ausgleich. Der Sachwert als solcher spielt dabei keine Rolle, wie ein fast schon überdeutliches Beispiel zeigt: Die in vielen Städten immer noch zu findenden Bunker aus dem 2. Weltkrieg bilden einen in physischer Hinsicht enorm stabilen Sachwert, der den Unbilden der letzten sechs Jahrzehnte vom Bombenkrieg bis zum sauren Regen getrotzt hat. Als Schutz gegen Inflation taugen sie aber trotzdem nicht, denn die Betonklötze verdanken ihr Überleben ihrem negativen Wert: Die Beseitigung der nutzlosen, aber stabilen Gebäude kommt am Ende um ein Mehrfaches teurer als der erzielbare Zugewinn durch die Verwertung der freigemachten Grundstücke.

Der „gute“ Ruf von Immobilien als Inflationsschutz hat denn auch in erster Linie etwas mit den Gestaltungsmöglichkeiten zu tun: Die Mieten verändern sich in aller Regel parallel zur Inflationsentwicklung, daher kann mit den laufenden Erträgen ein Inflationsausgleich erzielt werden. Bei den Gewerbeobjekten wird das häufig durch eine entsprechende Indexierung der Miete erreicht, bei Wohnobjekten kann einiges über die Anpassung der Verträge im Rahmen der Fluktuation erreicht werden. Unterm Strich bleibt also: Inflationsschutz bieten die Sachwerte nur dann, wenn sie richtig bewirtschaftet werden und Erträge erzielen, mit denen die Inflation ausgeglichen werden kann. Ohne vernünftiges Management funktioniert das nur in Ausnahmefällen.

(Martin Klingsporn)