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Alles (Un)klar nach EuGH Urteil!

Schrottimmobilien

Am 25. Oktober 2005 war es soweit: Der Europäische Gerichtshof (EuGH) in Luxemburg sollte im Milliardenstreit um die so genannten „Schrottimmobilien” ein Urteil verkünden, wonach endlich für alle Beteiligten Klarheit herrschen würde. Von dem Urteil betroffen sind dabei mehrere hunderttausend Menschen...

Deutschland, denen in den neunziger
Jahren Immobilien im Rahmen von
Steuersparmodellen vorwiegend durch
Strukturvertriebe wie die inzwischen
verblichene Heinens & Biege vermittelt
wurden – im Paket mit der Finanzierung.
Besonders engagiert hatte sich die
Bausparkasse Badenia, die zum AMBKonzern
gehört. Hintergrund war die
von Skandalen begleitete Pleite des
Gewerkschaftskonzerns Neue Heimat,
in dessen Folge die ebenfalls zu AMB
zählende Allwo AG in großem Stil ehemalige
NH-Wohnungsbestände übernahm.
Sie wurden als eine Art „Altersvorsorgeschatzkisten“
vermarktet und
ganz überwiegend bei Kleinverdienern
abgesetzt, denen nicht nur eingeredet
wurde, das Investment finanziere sich
dank Steuerersparnissen und Mieteinnahmen
gewissermaßen selbst, sondern
auch, dass Immobilieninvestments ohne
Eigenkapital kein Problem seien.
Die Badenia hielt mit per Kredit vorab aufgefüllten
Bausparverträgen ein Eigenkapitalsurrogat
bereit. Dass die Objekte
nicht nur hoffungslos überteuert waren,
sondern ebenso irrsinnig überfinanziert,
versteht sich da fast schon von selbst.
Die Objektwerte wurden mit Hilfe unrealistisch
niedriger Diskontierungsraten
und überzogenen Laufzeiten gewaltig
aufgeblasen.
So kam es, wie es kommen musste: Die
Wohnimmobilien erwiesen sich als teurer
Flop! Die Mieteinnahmen der „Schrottimmobilien“
waren meist niedriger als
erwartet und blieben später des Öfteren
aus – jedoch blieben die Kreditraten weiterhin
konstant. Manche Betroffene mussten
noch weitere Gelder aufbringen, da
die einst sichere und renditereiche Anlage
im Laufe der Zeit saniert werden
musste. Befremdend kam hinzu, dass die
Immobilien selten zu einem halbwegs
anständigen Preis wiederverkauft werden
können.
Nach Schätzung des Verbraucherzentrale
Bundesverband (vzbv) in Berlin
sind circa 300.000 Deutsche von dieser
Misere betroffen. Dabei droht den
Betroffenen oft eine lebenslange Überschuldung,
weshalb diese über Klagen
vor deutschen und später europäischen
Gerichten Wege suchten, um aus den
„Knebelverträgen" heraus zu kommen.
Hier wurde die Tatsache genutzt, dass es
sich bei der Vermittlung der Kombination
„Immobilie/Darlehen“-Verträge um so
genannte Haustürgeschäfte handelt. Laut
deutschem und europäischem Gesetz hat
bei Haustürgeschäften „der Händler den
Verbraucher schriftlich auf sein Rücktrittsrecht
aufmerksam zu machen. Will
dann der Verbraucher von seinem Rücktrittsrecht
Gebrauch machen, muss er
dies dem Händler innerhalb einer Frist
von 7 Tagen mitteilen“. Nach deutschem
Recht sind Verträge für den Immobilienkauf
jedoch ausdrücklich ausgenommen.
Der Bankensenat des Bundesgerichthofs
urteilte daher, dass Immobilienbesitzer
ihre Darlehen auf einen Schlag
samt marktüblicher Verzinsung zurückzahlen
müssten. Nur den Darlehensvertrag
zu widerrufen brachte dem Verbraucher
also nichts, denn die unleidige
Immobilie behielt er. Für den Immobilien-

besitzer würde es daher laut Verbraucheranwälten
nur Sinn machen, wenn er
sowohl Darlehen als auch Immobilie
widerrufen könnte. Das sahen auch zahlreiche
deutsche Instanzgerichte so und
verwiesen darauf, dass dies gegen die
europäischen Regeln zum Verbraucherschutz
verstoße.
Die Reaktionen auf die jetzt vorliegenden
beiden Urteile des Europäischen
Gerichtshof (EuGH) wirken, als sei eine
Bundestagswahl zu kommentieren: Alle
Interessierten, Beteiligten und Betroffenen
der neuen Entscheidungen sehen
offiziell sich als Sieger. Der Bundesverband
deutscher Banken (BDB) behauptet
etwa, dass der EuGH die bisherige
umstrittene Rechtssprechung des
Bankensenats bestätigt habe. Der EuGH
stelle sich „zutreffend auf den Standpunkt,
dass ein Grundstückskaufvertrag
und der zu seiner Finanzierung abgeschlossene
grundpfandrechtliche gesicherte
Darlehensvertrag keine verbundenen
Geschäfte sind“. Im Falle eines
Widerrufs des Darlehensvertrags müsse
der Kunde daher den vollen Betrag einschließlich
Zinsen „sofort an die Bank
zurückzahlen“.
Diese Behauptungen des BDB sind natürlich
ebenso falsch wie das Jubelgeschrei
einiger Anlegeranwälte, die bereits den
„Durchbruch“ feiern, da „die Risiken sog.
„Schrottimmobilien“ nicht von den Verbrauchern
zu tragen sind, wenn die finanzierenden
Banken keine ordnungsgemäße
Belehrung über das Widerrufsrecht
nach dem Haustürwiderrufsgesetz
erteilt hätten“ (so etwa die Anwälte
Eberhard Ahr und Kai-Oliver Knops).
Was ist wirklich passiert? Tatsächlich
hat der EuGH kein konkretes Verfahren
entschieden, sondern lediglich zur Frage
Stellung genommen, ob die Auffassungen
des Bankensenats mit dem EU-Recht
vereinbar sind. Nach deutschem Recht
ist das Widerrufsrecht der Anleger allein
auf den Kreditvertrag beschränkt und
tangiert nicht den Immobilienkaufvertrag.
Ein Widerruf führt dazu, dass der
volle Kreditbetrag einschließlich Zinsen
sofort fällig wird. Diese aus dem deutschen
Recht hergeleiteten Konsequenzen
hält der EuGH ausdrücklich für vereinbar
mit dem EU-Recht, keinesfalls
aber für zwingend geboten, wie der BDB
suggeriert.
Allerdings steckt trotzdem ein kleiner
Hoffnungsschimmer für die geleimten
Anleger im Urteil, zu finden in folgendem
kryptischen Sätzchen des Urteilstenor:
Die Auslegung dieses Satzes wird wohl
zum Kernpunkt der weiteren Auseinandersetzung
werden. Erkennbar ist auf
den ersten Blick nur, dass die Richter
unter bestimmten Umständen die Anleger
von den Risiken der Anlage freistellen
wollen. Das Ergebnis der ersten
Deutungsversuche lautet grob gesagt:
Wenn erst der Darlehensvertrag und
dann später folgend der Immobilienkaufvertrag
geschlossen wurde, müssten
die Anleger einen Anspruch auf
Freistellung von den Risiken haben –
immer vorausgesetzt, dass beim modelltypischen
Kreditvertrag die Widerrufsbelehrung
entweder ganz fehlte oder
nicht korrekt (nichtig) war.
Ob es dabei bleibt, wird man noch
sehen. Lustigerweise sind sich nämlich
alle Seiten trotz des allgemeinen Jubelgeschreis
einig, dass man nun erst einmal
schauen müsste, wie insbesondere
der Bankensenat (11.) des BGH dieses
Urteil umsetzt. Dank der Unklarheit der
Formulierung werden die deutschen
Juristen noch viel Geld mit ihren Schriftsätzen
in dieser Sache und den darin
enthaltenen Interpretationsversuchen
verdienen können.

„In einem Fall, in dem der Verbraucher, wenn das Kreditinstitut seiner Verpflichtung, ihn über

sein Widerrufsrecht
zu belehren, nachgekommen wäre, es hätte vermeiden können, sich den Risiken auszusetzen, die mit

den
Kapitalanlagen im Ausgangsverfahren in Rede stehenden Art verbunden sind, verpflichtet Artikel 4

der Richtlinie
85/577 jedoch die Mitgliedstaaten dafür zu sorgen, dass ihre Rechtsvorschriften die Verbraucher

schützen, die
es nicht vermeiden konnten, sich solchen Risiken auszusetzen, in dem sie Maßnahmen treffen, die

verhindern,
dass die Verbraucher die Folgen der Verwirklichung dieser Risiken tragen.“