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Wachstumsmarkt, aber keine Selbstläufer

Seniorenimmobilien

Die geschlossenen Immobilienfonds investieren vor allem in Bürogebäude. Pflege- und Seniorenimmobilien sind derzeit noch ein Nischenmarkt. Doch ein Umdenken zeichnet sich ab.

„Wenn es künftig noch Wachstumsmärkte gibt, dann ist es der Markt für Senioren“, weiß Mario Liebermann, Geschäftsführender Gesellschafter der Colonia Real Estate Fondsmanagement GmbH (CRE). Das gelte für viele Bereiche, insbesondere aber für das Segment der Seniorenimmobilien und Pflegeheime. Der CRE-Geschäftsführer steht mit seiner Meinung keineswegs allein. „Der Anteil der `Alten´ an der Bevölkerung in der Bundesrepublik steigt stetig, mit zunehmendem Alter nimmt die Pflegebedürftigkeit zu und immer mehr werden die Pflege in einem Heim in Anspruch nehmen“, erläutert Wolfgang Kubatzki, Leiter Rating & Valuation bei Feri Rating & Research, die den Pflegemarkt analysiert hat. „Die langfristige Nachfrage ist kalkulierbar“, konstatiert Claus Hermuth, Vorstandsvorsitzender der DCM AG, die derzeit mit einem Portfoliofonds auf dem Markt ist, der in mindestens 18 Heime investiert.

Jedenfalls sprechen die langfristigen Prognosen eher für Pflegeheime und Seniorenimmobilien als für Büroobjekte, gehen die Experten doch von einer Abnahme der Büroarbeitsplätze aus. Gleichwohl geht mehr als die Hälfte des von geschlossenen Immobilienfonds eingesammelten Geldes in Büroimmobilien, weniger als fünf Prozent in Pflegeimmobilien. DCM setzt dabei die erfolgreiche Partnerschaft mit der Deutschen Bank fort, die DCM mit dem Exklusivvertrieb des DCM ImmobilienWerte Deutschland 2005 zum Marktführer geschlossener Inlandsfonds gemacht hatte. Die Deutsche Bank war es auch, deren Researchabteilung im Oktober 2005 durch die Studie „Mehr Pflegeimmobilien für eine alternde Gesellschaft“ das Interesse für den Markt der Seniorenimmobilien geweckt hat. Der Autor Dr. Tobias Just dazu: „Pflegeimmobilien bieten attraktive Anlagemöglichkeiten und werden sich in den nächsten Jahren als Immobilienanlage etablieren.“ Derzeit sind neben DCM/Deutsche Bank weitere Anbieter auf dem Markt (siehe Tabelle) oder liegen in den Startlöchern – wie CRE, die aber die Platzierung des DCM Zukunftswerte abwarten will.

Auch wenn die langfristigen Wachstumschancen beeindruckend sind: „Ein Selbstläufer sind geschlossene Fonds, die in Seniorenimmobilien investieren, nicht“, mahnt Kubatzki. Denn der Markt sei stark fragmentiert und heftig umkämpft. Zu denken geben auch die Insolvenzen von Initiatoren wie Rentako und Dr. Hanne. Und das Wachstumspotenzial zieht Investoren an. Die Folge: Heute müssen für neue Heime mit dem 13- bis 14fachen ein bis zwei Jahresmieten beim Einkauf mehr bezahlt werden als noch vor zwei Jahren.

Die Binsenweisheit, dass es in erster Linie auf den Standort ankommt, gilt auch für Seniorenimmobilen. „Entscheidend ist die Wettbewerbs- und die Bedarfssituation am Standort“, meint DCM-Chef Hermuth. Durch eine Vielzahl von Heimen wird das Risiko beim DCMFonds breit gestreut. Es ist bekannt, dass die Deutsche Bank auch bei anderen Angeboten Portfoliolösungen vorzieht – nicht nur, weil sie ein hohes Eigenkapitalvolumen benötigt, sondern auch um die Risiken zu verteilen. „Um die Abhängigkeit von Betreibern im Portfolio zu reduzieren, empfiehlt es sich, Objekte mehrerer Trägergesellschaften, idealerweise von privaten und frei-gemeinnützigen mit lokalen Marktkenntnissen zu erwerben“, rät auch Karin Siebels, Autorin der Studie „Pflegeheime in Deutschland, eine neue Assetklasse für Portfolioinvestoren“, die gerade von der HSH Nordbank veröffentlicht wurde. Nicht nur der DCMFonds folgt dieser Philosophie. „Unser Fonds wird ein breites Portfolio von Pflegeheimen enthalten, um die Risiken für den Anleger möglichst gering zu halten“, kündigt CRE-Geschäftsfrüher Liebermann an.

Aber auch Fonds mit Einzelobjekten können bei entsprechender Due Diligence erfolgreich sein. Das zeigt auch DCM mit seinem DCM Renditefonds 4 KG, der in nur zwei Pflegeimmobilien (in Winsen an der Luhe und Verden in Niedersachsen) investiert ist. Der 1995 aufgelegte Fonds schüttete bislang (per 31.12.2005) 72 Prozent aus, prognostiziert waren 70 Prozent. Auf zwei Standorte setzt die Immac bei ihrem aktuellen Fonds Renditefonds Rheinland-Pfalz. Der Anbieter hat sich ganz auf Pflegeimmobilien spezialisiert und legte seit 1996 bereits 20 Seniorenimmobilienfonds auf, die alle planmäßig oder besser als prognostiziert laufen. Das Besondere: Die Fonds schütten monatlich aus. Das Unternehmen erhielt in diesem Jahr den „Scope Investment Award“ in der Kategorie Immobilienfonds Deutschland. Auch der SAB „VorsorgeFonds III – Hamburg Harburger Care Center“ setzt auf ein Altenwohnheim mit Rehazentrum in Hamburg-Harburg. Der Standort ist so, wie ihn die „Alten“ wünschen: Alle Geschäfte des täglichen Bedarfs sowie Ärzte und Apotheken befinden sich in unmittelbarer Nachbarschaft am Marktplatz des Hamburger Stadtteils Harburg. „Dies ist wichtig für die Bewohner des HCC", meint Rüdiger Greb, Vorstand der SAB AG, „denn sie haben das Recht und den Anspruch, am täglichen Leben teilzunehmen. Auch die Besucher und die Angehörigen der Senioren wissen diese Standortvorteile zu schätzen." In einem Radius von fünf Kilometern um das Heim leben 20.000 Menschen, die 65 Jahre und älter sind. Und bislang ist dort nur eine weitere Seniorenimmobilie geplant. Feri Research bewertet das Objekt mit A (=sehr gut).

Seniorenimmobilien sind klassische Betreiberimmobilien, die Qualität und Bonität des Pächters ist hier ganz entscheidend. Aber dem Betreiber dürfen auch keine überhöhten Mieten abverlangt werden, wie dies in den Fällen geschah, die mit spektakulären Pleiten endeten. „Neben der richtigen Standortentscheidung ist eine moderate Pacht erforderlich, die der Betreiber auch bei einem Belegungsgrad von nur 85 Prozent erwirtschaften kann", so Immac- Geschäftsführer Thomas F. Roth. Ein Pflegeheim, wenn es als förderungswürdig im Sinne des Sozialgesetzbuchs anerkannt ist, bietet zudem eine Mietsicherheit, die es zum Beispiel bei Büroimmobilien nicht gibt. Der Anteil des Heimentgeltes, der für die Unterkunft und Verpflegung sowie für die Investitionen (Mieten und Pachten) aufgewandt werden muss, wird vom Staat oder den Sozialhilfeträgern übernommen, wenn der Bewohner selbst diese Kosten nicht tragen kann.

(Dr. Leo Fischer)