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Australienfonds

Sicherheitskonzept im Land der Kängurus

Real I.S. gehört zu den wenigen Initiatoren, die 2009 mehr verkaufen konnten als im Jahr zuvor. Dank Core-Immobilien in Australien.

Erfolgsgeschichten sind selten geworden, Real I.S. schrieb eine in 2009. Die Tochter der Bayerischen Landesbank konnte im vergangenen Jahr 444 Mio. Euro Kommanditkapital einsammeln – 86 Mio. mehr als im Jahr zuvor.

„Erheblich zu diesem Erfolg beigetragen haben der hervorragende Absatz an private Kunden, der sich gegenüber dem Vorjahr fast verdoppelt hat, und die starke Resonanz der Australienfonds“, erklärt Andreas Heibrock, Mitglied der Real I.S.- Geschäftsleitung. Allein mit den drei im letzten Jahr platzierten Australienfonds (Nummer 4, 5 und 6) sammelte Real I.S. über 335 Mio. Euro ein.

Das Erfolgsrezept heißt Core-Immobilien in Australien.
Core-Immobilien sind weitgehend voll vermietete Objekte mit Mietern bester Bonität. Dass die Anleger für solche Objekte auch die weite Entfernung vom Heimatmarkt in Kauf nehmen, ist sicherlich überraschend. Aber „down under“ hat längst sein Exotenimage abgeworfen, Immobilienstandorte wie Adelaide, Brisbane, Canberra, Melbourne und Sydney erhalten hervorragende Noten der Experten. „Australien ist ein Standort mit hoher Transparenz“, meint David Rees, Head of Research Australia beim Immobilienberatungsunternehmen Jones Lang LaSalle.

Aber Australien ist ein weitgehend unentdeckter Markt für geschlossene Immobilienfonds.
Lediglich drei Initiatoren haben bislang Australienfonds aufgelegt, neben Real I.S. sind es Ideenkapital und SachsenFonds. Mit ATLANTIC, die wenige Tage vor dem Weihnachtsfest 2009 ihren ersten Australienfonds auf den Markt brachte, hat jetzt ein viertes Emissionshaus den fünften Kontinent entdeckt. Der Atlantic Australien 1 ist aber derzeit der einzige Australienfonds auf dem Markt, nachdem SachsenFonds wenige Tage vor Weihnachten seinen Australien III geschlossen hat.

Real I.S. ist der Entdecker von Australien und mit deutlichem Abstand Marktführer. Die besondere Vorliebe für „down under“ hat wie oft bei geschäftlichen Dingen mit den Präferenzen der handelnden Personen zu tun. Der Real I.S.-Vorstandsvorsitzende Josef Brandhuber, wiewohl ein waschechter Bayer, wurde in Australien geboren, wuchs dort auf und besitzt auch einen australischen Pass.

Nach langer Marktbeobachtung sah Brandhuber im Dezember 2005 endlich die Zeit gekommen, in Deutschland den ersten Australienfonds anzubieten, der innerhalb von vier Wochen platziert war. Dieser Fonds, der in Melbourne investierte, konnte bereits 2007 – nach nur zwei Jahren – mit einem Rückfluss für die Anleger von 147 % nach Steuern (bezogen auf die Kapitaleinlage ohne Agio) in Australien aufgelöst werden. Auch die Fonds Australien 4, 5, und 6 waren schon vier bis sechs Wochen nach Platzierungsstart gezeichnet. „Wir haben durch die klare Fokussierung auf Immobilienfonds mit bonitätsstarken Mietern wie staatlichen Behörden und einfachen sowie transparenten Produkten den Nerv der Anleger getroffen“, meint Brandhuber. Ein Australien 7 ist für 2010 vorgesehen.

Langfristige Mietverträge von 15 Jahren und der Staat oder staatliche Institutionen als Mieter sind die Merkmale der erfolgreichen Fondsreihe. Ein weiteres Kennzeichen: Reine Eigenkapitalfinanzierung – auch dies ist besonders in der heutigen Zeit ein Sicherheitselement. Denn in den so genannten Covenant-Klauseln der Kreditverträge mit den Banken stecken enorme Risiken. Diese Erfahrung musste SachsenFonds bei seinem Fonds Australien 1 machen, der im Jahr 2006 aufgelegt wurde. Die National Australia Bank, die das Fremdkapital zur Verfügung stellte, kam im August 2009 aufgrund eines neuen Verkehrswertgutachtens zu dem Ergebnis, dass die Loan-to-Value-Relation verletzt sei und setzte durch, dass der Fonds für 2008 keine Ausschüttung leistete. „Dabei waren die Mieteinnahmen wie prospektiert eingegangen und die Liquidität für die Ausschüttung stand zur Verfügung“, meint SachsenFonds-Geschäftsführer Jürgen Göbel. Derzeit werde mit der Bank über eine Lösung verhandelt. Ähnlich erging es dem IVG-Fonds Euroselect 14 bei dem Londoner Objekt „The Gherkin“ (zu Deutsch „Die Gurke“).

Bei einem reinen Eigenkapitalfonds steht keine Bank im Hintergrund, die mit dem Hinweis auf den gesunkenen Verkehrswert des Objekts einen Ausschüttungsverzicht erzwingen könnte. „Auch der Australien 1 von ATLANTIC setzt auf die sicherheitsorientierte reine Eigenkapitalfinanzierung“, unterstreicht Dr. Martin Ollendorf, Geschäftsführer des Emissionshauses ATLANTIC. „Das Objekt ist zudem langfristig an die renommierte University of New South Wales in Sydney vermietet“, unterstreicht Dr. Ollendorff. Der Mietvertrag (Triple-Net) laufe bis Januar 2032.

Die Australienfonds prognostizieren Ausschüttungen von anfänglich bis zu 6,5 % nach australischer Steuer.
In Deutschland sind die Ausschüttungen aufgrund des Doppelbesteuerungsabkommens steuerfrei, allerdings gilt der Progressionsvorbehalt, der für Anlagen in den EU-Ländern Anfang 2008 weggefallen ist. Die Belastung durch den Progressionsvorbehalt sollte allerdings nicht überschätzt werden. Maximal reduziert sich die Nettoausschüttung um 0,5 %-Punkte.

Die australische Wirtschaft hat die Krise besser überstanden als alle anderen Industrieländer.
Es gab keine Rezession (zwei Quartale mit sinkendem Bruttoinlandsprodukt), für 2010 erwartet das Land ein Wachstum von 1,5 %. Drei Zinserhöhungen im Jahr 2009 signalisieren, dass die Notenbank keinen Anlass mehr sieht, die Wirtschaft durch eine Politik billigen Geldes anzukurbeln. Bei Australienfonds engagiert sich der Anleger in Australische Dollar, es besteht also ein Wechselkursrisiko für Anleger, die in Euro rechnen. „Aus möglichen Wechselkursschwankungen des Euro gegenüber dem Australischen Dollar können sich Risiken ergeben, denen aber auch Chancen gegenüberstehen“, meint abschließend Heibrock.

(Dr. Leo Fische)