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Senatsgesellschaften übernehmen GbR-Anteile

Sozialer Wohnungsbau in Berlin

Eine pikante neue Facette der Geschichte um die umstrittene Anschlussförderung für die Fonds mit Berliner Objekten des sozialen Wohnungsbaus („Sozibau-Fonds“) ist zu vermelden: In aller Stille wurden seit dem letzten Jahr Vergleiche zwischen bestimmten Initiatoren-Gesellschaften und deren GbR-Anlegern geschlossen, bei denen die Anleger von den Risiken ihrer Beteiligung weitgehend freigestellt wurden.

Die übernehmenden Gesellschaften kauften die GbR-Anteile zum symbolischen Preis von einem Euro und traten zugleich an Stelle der ausscheidenden Gesellschafter in die Verpflichtungen gegenüber den finanzierenden Banken ein. Unterm Strich bleibt den Anlegern nach Abwicklung aller Formalitäten nur die fünfjährige Nachhaftung als Gesellschafter gemäß HGB. Diese an sich erfreuliche Nachricht könnte noch für ein kleines Erdbeben sorgen, denn die hier gemeinten Initiatoren-Gesellschaften gehören dem Berliner Senat an: Es geht um GbR-Fonds, die von kommunalen Wohnungsbau-Gesellschaften wie der DEGEWO oder der zum GEWOBAGVerbund zählenden WIR aufgelegt wurden, wie aus übereinstimmenden Stellungnahmen des Anwalts Volker Gallandi (Gorxheimertal) und der betroffenen Gesellschaften hervorgeht. Betroffen sind nach den (teilweise nur mündlich) vorliegenden Informationen die Fonds DEGEWO 28 und 30 sowie WIR 1-3 und 5-11. Die vergleichsweise geschlossenen Vereinbarungen verschaffen den betroffenen Anlegern die Chance auf einen annähernd schmerzfreien Ausstieg aus diesen problematisch und höchst riskant gewordenen Beteiligungen. Denn die potenzielle Haftung der Anleger dürfte bei diesen Fonds bei rund dem doppelten des gezeichneten Kapitals liegen. Diese Fonds wurden von vornherein mit relativ hohen Fremdkapitalquoten (häufig zwischen 60 und 80 Prozent) ausgestattet, um die nutzbaren Verluste auf über 200 Prozent zu bringen (in konkreten Fällen hier nach Gallandis Angaben bis zu 240 Prozent). Darüber hinaus bedingte die spezielle Form der Berliner Förderung (zwei Drittel Zuschuss, ein Drittel Aufwendungsdarlehen), dass sich die Fremdkapitalbelastung in den ersten zehn Jahren noch kontinuierlich erhöhte, weil der anfängliche Tilgungsanteil der Annuitäten auf das Fremdkapital geringer war, als die auflaufenden neuen Schulden in Form von Aufwendungsdarlehen.

Für diese Belastungen haften die GbRAnleger mit dem gesamten privaten Vermögen. Da aktuell wohl die Mehrheit der „Sozibau-Fonds“ bilanziell überschuldet ist, kann diese Verpflichtung schnell konkret werden, wenn der Fonds zahlungsunfähig wird. Konkret müssen die Anleger den Kopf hinhalten, sobald nach Verwertung der Immobilie ungedeckte Schulden übrig bleiben. Vor diesem Hintergrund ist es aus Sicht der betroffenen Anleger ein Erfolg, wenn der Ausstieg zum Nulltarif möglich wird und dabei sowohl die Steuervorteile als auch die bereits vereinnahmten Ausschüttungen unangetastet bleiben. Unterm Strich kommen sie mit einem Gewinn aus der heiklen Sache heraus. Vergleich statt rechtliche Schritte? Die Basis für dieses Ergebnis war zunächst die strategische Grundentscheidung, gegen die senatseigenen Gesellschaften gerade nicht verwaltungs-, sondern zivilrechtlich vorzugehen. Den Ansatzpunkt dafür lieferten Prospektmängel, die nach Gallandis Auffassung auch ohne den Streit um die Anschlussförderung entscheidend gewesen wären. DEGEWOSprecherin Erika Kröber betonte in diesem Zusammenhang, dass die DEGEWO „diese Ansprüche als nicht eindeutig“ ansieht, gleichwohl aber zum Vergleich bereit war, um lange gerichtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden. Zugleich wies sie darauf hin, dass dies Angebot auch daran geknüpft war, dass jeweils mindestens 76 Prozent der Gesellschafteranteile von den Anlegern abgegeben werden, was nach den vorliegenden Informationen in allen betroffenen Fonds auch erreicht wurde. Demnach blieben in nur wenigen Fonds Reste im einstelligen Prozentbereich bei den Anlegern. Die senatseigenen Gesellschaften können also weitgehend schalten und walten, wie es ihnen beliebt.

Faktisch hat der Senat damit seine Woh– nungsbestände nach den Privatisierungsaktionen wieder aufgestockt. Möglichweise kann sich der Berliner Fiskus für die jetzt entstehenden Belastungen bei zukünftigen Privatisierungen ja schadlos halten. Immerhin beziffert die GEWOBAG (WIR-Fonds) ihr aus diesem Vorgehen entstehendes Risiko auf 83 Mio. Euro, wie Unternehmenssprecher Volker Hartig bestätigte. Allerdings steht dieser Lösungsweg nur in den Fällen zur Verfügung, in denen die jeweiligen Initiatorengesellschaften nach wie vor durch das Land Berlin beherrscht werden. Wo privatisiert wurde, wie etwa im Fall der GEHAG, ist diese Lösung wohl kaum kopierbar.

Alles in allem steckt in diesem Vorgang schon fast ein Skandal. Anleger privater Initiatoren sehen ihre Fonds mangels Anschlussförderung in die Insolvenz abgleiten und müssen daher befürchten, dass die persönliche Haftung für die Kredite der GbR-Fonds tatsächlich von den Banken geltend gemacht wird. Da die in den 80er Jahren gut verdienenden Steuersparer heute entweder nahe am oder schon im Ruhestand sind, trifft sie diese Haftungsfolge zu einem Zeitpunkt, an dem ihre finanzielle Leistungsfähigkeit stark eingeschränkt ist: Aus der Haftung wird eine soziale Hinrichtung. Die gebotene Steuerersparnis bezog sich auf das Einkommen, nicht das Vermögen der Anleger. Wer Mitte der 80er Jahren soviel verdiente, dass die 200 bis 300 Prozent Verlustzuweisung interessant waren, verfügt 2006 nicht unbedingt über das nötige Vermögen, den Haftungsanforderungen nachzukommen. Für einige ehemals gutverdienenden Freiberufler („Zahnwälte“) wird der GbR-Anteil daher zur Eintrittskarte für das Sozialamt. Demgegenüber werden jene Anleger von den Haftungen frei gestellt, die sich auf exakt das gleiche Geschäft eingelassen haben, nur dass sie mehr oder weniger zufällig eben kommunale Gesellschaften als Partner gewählt haben.


Grundsatz der Gleichbehandlung verletzt?
Der Anwalt Matthias Druba wirft dem Senat vor, den Gleichbehandlungsgrundsatz zu verletzen. Druba organisiert als Koordinator im Landesverband der Freien Immobilien- und Wohnungsunternehmen Berlin/Brandenburg die Strategie der Branchenvertreter im Hinblick auf das Revisionsverfahren vor dem Bundesverwaltungsgericht, in dem der Rechtsanspruch auf die Anschlussförderung in letzter Instanz doch noch durchgesetzt werden soll. Möglich, dass sich die in Leipzig amtierenden Bundesrichter davon beeindrucken lassen und aufgrund dieses Vorgangs den ganzen Senatsbeschluss in dritter und letzter Instanz doch noch kippen. Schließlich ist unbestreitbar, dass der Senat durch seinen Beschluss, keine Anschlussförderungen mehr zu gewähren, das zugrunde liegende Problem selbst geschaffen hat. Von da aus liegt es aber nahe zu fragen, warum denn (die grundsätzliche Legitimität des Beschlusses unterstellt) der Verursacher in dieser Weise ganz bewusst zwischen den Opfern seines Handels so beliebig diskriminieren darf. Zumal auch das Argument stichhaltig scheint, dass das Land Berlin hier nie eine echte Private-Public-Partnership echter Risiko-Teilung verfolgt habe. Vielmehr habe der Senat die letztliche Subventionierung von Mietwohnungen auf dem Umweg über die steuerlich geförderten Anleger nur beschritten, um diesen Teil der Politik aus den Budgets herauszuhalten. Tatsächlich habe das ganze System lediglich einen Schattenhaushalt dargestellt, so lautet Drubas Fazit.

Ein Sprecher des Finanzsenats verwahrte sich allerdings gegen diese Sicht: Die Rückkäufe lägen allein in der Kompetenz der Gesellschaften. Jedenfalls war von vornherein klar, dass der Beschluss ein Blutbad unter den Anlegern anrichten würde: Dem Senat sei bewusst, dass dieser Beschluss „zu zahlreichen Insolvenzen führen kann“, hatte Sarrazin- Sprecher Matthias Kolbeck nach dem spektakulären Urteil des Oberverwaltungsgerichtes Berlin zum Jahreswechsel 2004/2005 gegenüber dem DFI erklärt und deutlich gemacht, dass der Berliner Fiskus alle Forderungen gegen die Anleger eintreiben wird: „Der Senat wird Rückzahlungsansprüche grundsätzlich geltend machen.” Dabei im Blick: Die betroffenen Eigentümer, also vornehmlich die Fondsgesellschaften hatten zwischen 2003 und 2005 die Anschlussförderung aufgrund einer einstweiligen Anordnung erhalten, gewissermaßen auf Kredit. Sollte das Hauptverfahren jetzt gegen die Anleger entschieden werden, können auch diese zwei Jahre Förderung direkt zurückgefordert werden. In den GbR-Fonds haften auch dafür in letzter Instanz die Anleger.

(Dr. Martin Klingsporn)