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Das Ausland lockt Immobilienanleger mit Freibeträgen

Steuerfreie Ausschüttungen

Rendite- statt Steuerorientierung lautet das Motto seit Einführung des § 15b Einkommensteuergesetz (EStG), der die sofortige Verrechnung von steuerlichen Verlusten bei geschlossenen Fonds verbietet. Aber Steuersparen ist nach wie vor ein wichtiges Motiv der Anleger. „Heute allerdings geht es nicht mehr um steuerliche Verluste in der Anfangsphase, sondern um möglichst steuerfreie Erträge“, meint Christian Harreiner, Geschäftsführer der DBM Fonds Invest.

Daher stehen Schiffsfonds ganz hoch in der Gunst der Anleger. Auf Grund der Tonnagesteuer können die Schiffsfonds praktisch steuerfreie Ausschüttungen von anfänglich sieben bis acht Prozent in Aussicht stellen.

Mit praktisch steuerfreien Ausschüttungen können aber auch ausländische Immobilienfonds aufwarten und werben. Das liegt an den vergleichsweise hohen Freibeträgen zum Beispiel in den USA und Großbritannien in Verbindung mit den Doppelbesteuerungsabkommen (DBA), die die Bundesrepublik mit diesen Ländern abgeschlossen hat. Diese regeln, dass Einkünfte aus Immobilienanlagen in dem Land zu besteuern sind, in dem die Immobilie liegt (Belegenheitsprinzip). Der deutsche Anleger versteuert seine Einkünfte, die er als Kommanditist eines geschlossenen US-Immobilienfonds bezieht, in den Vereinigten Staaten, kann aber den dort herrschenden Freibetrag (2007: 3.400 Dollar) geltend machen. Bis zu diesem Betrag bleiben seine Einkünfte in den USA steuerfrei.
Ähnliche Freibeträge gibt es in Österreich und Großbritannien und früher auch in den Niederlanden (s. Tabelle). Auf Anlagebeträge bis 50.000 Euro Euro und mehr brauchten in den Niederlanden keine Steuern gezahlt zu werden. „Die Erfolgsstory der Hollandfonds erklärt sich zu einem guten Teil aus früher gewährten hohen Freibeträgen in den Niederlanden“, glaubt Harreiner.

Freistellungsmethode. Die auf Grund des Freibetrags im Ausland nicht versteuerten Einkünfte bleiben entsprechend den meisten DBA auch in Deutschland von Steuern freigestellt. Diese Freistellungsmethode ist das am häufigsten angewandte Verfahren zur Vermeidung der Doppelbesteuerung, damit dieselben Einkünfte nicht im Ausland und in der Bundesrepublik versteuert werden.
Eine der wenigen Ausnahmen ist das DBA mit der Schweiz, das bei Immobilieneinkünften das Anrechnungsverfahren zur Vermeidung der Doppelbesteuerung anwendet. Die Folge: Der Deutsche Privatanleger zahlt in jedem Fall die höhere deutsche Steuer. Davon abziehen kann er lediglich die in der Schweiz gezahlte Steuer, die deutlich geringer ist als die deutsche. „Der Anleger kommt also nicht in den Genuss der moderaten, eidgenössischen Steuer“, erläutert Michael Kohl, Steuerberater bei Ernst & Young Berlin.

Einen Ausweg bietet in solchen Fällen die Einschaltung einer Aktiengesellschaft. Die von der Schweizer Immobiliengesellschaft ausgeschütteten Dividenden unterliegen dann dem Halbeinkünfteverfahren. Auf dieses von Arcor entwickelte Konzept hat auch Ideenkapital bei ihren Schweizfonds (Validia-Fondsreihe) zurückgegriffen. Auch der Riesenradfonds von DBM hat die Aktienlösung vorgezogen. „Wegen der Komplexität der steuerlichen Thematik, verbunden mit der Unsicherheit von Doppelbesteuerungsabkommen mit gewissen Ländern, sind die Anleger mit dem Halbeinkünfteverfahren bei diesem Fonds auf der sicheren Seite“, erläutert DBM-Geschäftsführer Harreiner.
Anders als bei Immobilieneinkünften gilt im deutsch-schweizerischen DBA bei gewerblichen Einkünften die vorteilhaftere Freistellungsmethode. „Der Buss Containerfonds ist gewerblich konzipiert und hat seine Betriebsstätte in der Schweiz, wo die Gewinne nur mit 13 Prozent besteuert werden“, erläutert Marc Nagel, Geschäftsführer des Initiators Buss Capital, „und in Deutschland bleiben die Gewinne aus der Schweizer Betriebsstätte aufgrund des Doppelbesteuerungsabkommens zwischen Deutschland und der Schweiz steuerfrei.“ Weitgehend steuerfreie Erträge erzielt auch der Konkurrenzfonds Deutscher Containerfonds Madeira 2 durch eine Betriebsstätte auf Madeira. Die Insel ist eine EU-Sonderwirtschaftszone und kommt in den Genuss der europäischen Zonenrandförderung. „Das bedeutet praktisch steuerfreie Erträge für den deutschen Anleger bis 2011“, erläutert Heinz-Theo Tetsch, Vorstand der DCM AG.
„Weil die Steuerfreiheit der Ausschüttungen auf zwischenstaatlichen Vereinbarungen basiert, ist der Anleger hier gegen die zum Teil rückwirkenden Eingriffe des deutschen Gesetzgebers geschützt“, meint Eric Romba, der Sprecher des Verbands der Geschlossenen Fonds VGF). Allerdings, auch Doppelbesteuerungsabkommen können gekündigt und neu ausgehandelt werden. Nur kann dies nicht im Hau-Ruck-Verfahren geschehen.

Schon jetzt wissen die Anleger, dass das DBA mit Dubai Ende 2008 ausläuft. „Dann wird die bislang angewandte Freistellungsmethode durch die Anrechnungsmethode ersetzt, das hat das Finanzministerium klar zu erkennen gegeben,“ rläutert Martin Führlein, Rechtsanwalt und Steuerprüfer bei Rödl & Partner.Dubai kennt keine Einkommensteuer. Aber mit dem Übergang zum Anrechnungsverfahren verpufft diese Wirkung, ab 2009 werden die in Dubai steuerfreien Einkünfte in Deutschland voll steuerpflichtig sein. Abzusehen ist auch, dass die Steuerfreiheit auf Madeira endet.

Aber auch ausländische Steuerbehörden können sich als nberechenbar erweisen. So beschloss die italienische Regierung im Sommer 2006 den Freibetrag von 3.000 Euro für Ausländer zu streichen. Dies geschah gerade zu einem Zeitpunkt, als Italien von geschlossenen deutschen Immobilienfonds neu entdeckt worden war. Real I.S. (Initiator Signa) hatte den ersten Italienfonds platziert und KGAL wollte mit dem Verkauf seines ersten Italienfonds (PropertyClass Italien 1) beginnen, zog den Fonds aber dann zurück. Ähnlich handelte Österreich im Jahr 2004 mit Wirkung ab 01.01.2005 – das Land kürzte den Freibetrag im Zuge der Steuerreform 2004 für Ausländer von 3.600 auf 2.000 Euro (mit Wirkung ab 01.01.2005), obwohl vorher sogar von einer Aufstockung auf 10.000 Euro die Rede war.

(Dr. Leo Fischer)