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Denkmal- und Sanierungsobjekte als letzte Bastion

Steuersparen

Seit dem Erlass zum § 15b sind sich fast alle Experten und Anbieter darüber einig, dass die Regelungen klar genug sind, um Fallstricke zu vermeiden.

Steuerliche Verluste, einst die große Attraktion der Beteiligungsmodelle, sind seit Einführung des § 15b Einkommensteuergesetz (EStG) im Herbst 2005 zumindest mit geschlossenen Fondskonstruktionen nicht mehr möglich. Verluste, die über 10 % hinausgehen, müssen vorgetragen werden und können nur noch auf die folgenden Jahre verteilt geltend gemacht werden. Aber schon vorher waren die Möglichkeiten, mit Immobilien überhaupt Verluste zu generieren, erheblich reduziert worden. Allenfalls reichen Verlustvorträge bei geschlossenen Immobilienfonds, um einige Jahre steuerfreie Ausschüttungen zu generieren (s. hierzu Beitrag „Geschlossene Immobilienfonds Deutschland“).

Als letzte Fluchtburg für Anleger, die steuerliche Verluste geltend machen wollen, sind Eigentumswohnungen in denkmalgeschützten Objekten und Sanierungsgebieten übrig geblieben. „Letzte Chance für Steuersparer“ – unter diesem Motto werden sie sehr zahlreich angeboten. Geworben wird damit, dass rund 70 % vom Kaufpreis des renovierten Objekts als Abschreibungen geltend gemacht werden können. Investitionen in Baudenkmäler und Sanierungsobjekte werden durch erhöhte Abschreibungen nach § 7i und h EStG gefördert. Bei einem Gebäude, das als Kulturdenkmal anerkannt ist und vermietet wird, können die Eigentümer die Renovierungsaufwendungen über 12 Jahre abschreiben, 8 Jahre lang jeweils mit 9 % und 4 Jahre mit jeweils 7 % (§ 7i und h). Voraussetzung ist, dass es sich um ein Objekt in einem ausgewiesenen Sanierungsgebiet handelt oder um ein Gebäude, das von den jeweiligen Landesbehörden als Denkmal anerkannt ist.

Nach Verabschiedung des § 15b im Herbst 2005 bestand zunächst eine gewisse Unsicherheit, ob das Verlustverrechnungsverbot auch diese Kapitalanleger- Eigentumswohnungen in Sanierungs- und denkmalgeschützten Objekten treffen könnte. Nach dem Erlass des Bundesfinanzministeriums zum § 15b vom 17.7.2007 ging ein Seufzer der Erleichterung durch die Reihen der Anbieter. Die börsennotierte Vivacon AG jubelte: „Mit dem Anwendungsschreiben des BMF vom 17.07.2007 zum § 15b EStG besteht endlich Sicherheit.“ Das Immobilienunternehmen brachte zum Ausdruck, was eigentlich die Mehrheit der Steuerexperten und Anbieter dachten. Nur Einzelne finden immer wieder Haare in der Suppe. Wenn aber die Rechtslage nach Veröffentlichung des Anwendungserlasses im Sommer letzten Jahres immer noch unsicher wäre, könnte daraus für Vermittler von Denkmalschutz-/ Sanierungswohnungen mit erhöhter AfA nach den §§ 7h und 7i ein erhöhtes Haftungspotenzial entstehen.

Mit Hans-Joachim Beck, dem Vorsitzenden Richter am Finanzgericht Berlin/ Brandenburg, hat die Partei, die die Rechtslage für klar hält, einen renommierten Befürworter, dem man nicht unterstellen kann, pro domo zu sprechen. (siehe auch Interview). Richtig ist zwar, dass Prof. Dr. Gunnar Fleischmann von der Fachhochschule Landshut noch nach Veröffentlichung des Erlasses festgestellt hat, dass immer noch zentrale Fragen offengeblieben seien, die die Amtsrätin Katja Gragert vom BMF in einem Fachzeitschriftenbeitrag nur teilweise beantwortet habe. Und es trifft auch zu, dass Hans-Jürgen Weiland von der Finanzbehörde Hamburg, heute hauptamtlicher Dozent an der Hochschule für Finanzen in Hamburg, wegen seiner kompromisslosen Haltung gegenüber Steuersparmodellen immer gefürchtet, in einem Vortrag betont hatte: „Die Modellhaftigkeit wird von der Finanzverwaltung sehr eng ausgelegt.“ Aber diese Äußerung machte er im Zusammenhang mit offenkundigen Bestrebungen, den § 15b über Privatplatzierungen auszuhebeln, an denen sich nur ein paar Anleger beteili - gen.„Alle, auf die sich die Kritiker beziehen, erklären auf Rückfrage, dass sie diese Aussagen nicht bestätigen“, so Beck.

Dreh- und Angelpunkt der Argumentation derer, die immer noch steuerliche Fallstricke bei den Kapitalanlegerwohnungen nach §§ 7h und i sehen, ist die angebliche Modellhaftigkeit, die sich schon aus dem Vorliegen eines Prospektes ergebe. „Der Prospekt ist zwar nach dem BMF-Schreiben ein Indiz für die Modellhaftigkeit“, erläutert Beck. Aber auch nicht mehr. Im Erlass heißt es: „Für die Modellhaftigkeit spricht das Vorhandensein eines vorgefertigten Konzepts, das die Erzielung steuerlicher Vorteile aufgrund negativer Einkünfte ermöglichen soll. Typischerweise, wenn auch nicht zwingend, wird das Konzept mittels eines Anlegerprospekts oder in vergleichbarer Form (z. B. Katalog, Verkaufsunterlagen, Beratungsbögen usw.) vermarktet.“ Aber weiter heißt es:„Der Erwerb einer Eigentumswohnung vom Bauträger zum Zwecke der Vermietung stellt grundsätzlich keine modellhafte Gestaltung dar – es sei denn, der Anleger nimmt modellhafte Zusatz- oder Nebenleistungen in Anspruch, für die Kosten entstehen, die zu einer Erhöhung der steuerlich geltend zu machenden Verluste führen. Genau das soll nämlich im Sinne des § 15b vermieden werden. Die ganze Strenge des Gesetzes soll solche Gestaltungen, bei denen steuerlich wirksame Werbungskosten produziert werden, ebenso treffen wie die Medienund New Energy Fonds, denen man die Grundlage entziehen wollte.

Dementsprechend sind die Nebenleistungen steuerunschädlich, wenn dafür kein Entgelt erhoben wird. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn die zu sanierenden Wohnungen zu einem Festpreis verkauft werden, die die Sanierung mit einschließen, wie das z. B. Profi Partner tut (s. Interview). Wenn allerdings nur eine einzige solcher Nebenleistungen (Mietgarantie oder Finanzierungsbürgschaft) in Anspruch genommen wird und diese entgeltlich ist und zu steuerlichen Verlusten führt, liegt ein § 15b-Fall vor. Es gilt die anlegerbezogene Betrachtungsweise. Besteht eine Option auf die Nutzung dieser Nebenleistungen, greift der § 15b nicht, wenn ein Anleger diese Nebenleistungen abwählt. Zu unterscheiden sind von diesen Nebenleistungen, die in der Investitionsphase erbracht werden, solche, die der Vermietungsphase zuzurechnen sind (Kosten für die Verwaltung der Eigentumswohnungen, Hausverwaltung oder Mieten pool). Diese sind solange steuerunschädlich, wie sie nicht mehr als 12 Monate im Voraus gezahlt werden.



Festpreisangebote vermeiden jeden Verdacht
Dirk Germandi, Vorstand der Profi Partner AG, die seit 1995 Altbausanierungsvorhaben mit einem Gesamtvolumen von über d 360 Mio. Euro erfolgreich abgewickelt hat, erläutert sein Geschäftskonzept und die steuerlichen Grundlagen.

FINANZWELT: Sind Ihre Anleger auf der sicheren Seite?
GERMANDI: Im Anwendungsschreiben zum § 15b EStG ist wortwörtlich klargestellt, dass der Erwerb einer nach § 7h oder § 7i abschreibungsbegünstigten Eigentumswohnung vom Bauträger zum Zwecke der Vermietung grundsätzlich keine modellhafte Gestaltung darstellt.

FINANZWELT: Wieso kommen hin und wieder Bedenken auf?
GERMANDI: Die Bedenken resultieren aus der Art und Weise der Gesetzesformulierung des § 15b. Erfasst werden sollten vor allem künstlich konstruierte Steuersparkonzepte wie Medien- oder New Energy Fonds. Gleichzeitig wollte der Gesetzgeber auch allen zukünftig der Phantasie von Initiatoren entspringenden Konstruktionen, die Steuerstundungseffekte ermöglichen, einen Riegel vorschieben. Daher griff der Gesetzgeber auf die dehnbaren und interpretationsbedürftigen Begriffe der Modellhaftigkeit und des Konzeptes.

FINANZWELT: Sind diese Begriffe im Anwendungsschreiben nicht eindeutig geklärt?
GERMANDI: Doch. Aus den konkreten Beispielen geht klar hervor, dass Modellhaftigkeit nur dann anzunehmen ist, wenn zusätzliche entgeltliche Leistungen in Anspruch genommen werden, die einen Steuerstundungseffekt zur Folge haben.

FINANZWELT: Wie sieht Ihr Konzept aus?
GERMANDI: Wir bieten unseren Kapitalanlegern zum Festpreis eine schlüsselfertig sanierte Wohnung in einem Denkmalschutzobjekt oder in einem Sanierungsgebiet an. Unsere Verantwortung endet dabei nicht mit der TÜV-begleiteten Abnahme und Übergabe der Wohnung, sondern wir stellen schon im Vorfeld sicher, dass die Vermietung und Verwaltung sowie Pflege-, Erhaltungs- und Instandhaltungsplanung funktioniert, ohne dass wir hierfür Gebühren verlangen, die als entgeltliche Nebenleistung mit Steuerspareffekt interpretiert werden könnten.

FINANZWELT: Welche Gestaltung sollte man auf jeden Fall vermeiden? GERMANDI: Man sollte jede angebotene Zusatz- oder Nebenleistung ablehnen, sofern diese zu sofort abzugsfähigen Werbekosten führt. Sind die Nebenleistungen hingegen eingepreist – wie dies bei unseren Vorhaben der Fall ist – ist es unschädlich.

FINANZWELT: Sie bieten vor allem Eigentumswohnungen in Berlin an. Welche Gründe sprechen dafür?
GERMANDI: Für Berlin sprechen die hervorragende Bausubstanz und Lage der denkmalgeschützten Gebäude sowie das enorme Entwicklungspotenzial.



Nach dem Erlass auf der sicheren Seite
FINANZWELT sprach mit Hans-Joachim Beck, dem Vorsitzenden Richter am Finanzgericht Berlin/Brandenburg und Mitglied im Arbeitskreis Denkmalschutz beim BFW Bundesverband freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen, über die Frage, ob nun sicher ist, dass der Erwerb von Eigentumswohnungen, die die Abschreibungen nach § 7h und i EStG nutzen, nicht unter das Verlustverrechnungsverbot nach § 15b fallen.

FINANZWELT: Nach der Veröffentlichung des Anwendungserlasses zum § 15b im letzten Jahr herrscht bei den Anbietern von Eigentumswohnungen, die die Abschreibungen nach § 7h und § 7i nutzen, Erleichterung. Aber es gibt immer noch Stimmen, die Zweifel anmelden. Wie sehen Sie die Situation?
BECK: Durch das BMF-Schreiben herrscht Rechtssicherheit. Es gibt nur einen Menschen in Deutschland, der behauptet, die Rechtslage sei ungeklärt. Das ist Heinz Gerlach. Alle anderen, auf die sich Gerlach bezieht, erklären auf Rückfrage, dass sie seine Aussage nicht bestätigen.

FINANZWELT: Wann ist eine steuerschädliche Modellhaftigkeit anzunehmen?
BECK: Das ergibt sich eindeutig aus den Teilziffern 8 und 9 des BMF-Schreibens. Danach liegt Modellhaftigkeit nur dann vor, wenn der Käufer mit dem Verkäufer zusätzliche Nebenleistungen im Zusammenhang mit der Investitionsphase vereinbart, die zu zusätzlichem sofort abzugsfähigem Aufwand (Werbungskosten) führen.

FINANZWELT: Muss vorsichtshalber auf alle Nebenleistungen verzichtet werden, um die Modellhaftigkeit zu vermeiden?
BECK: Nein, eine Modellhaftigkeit liegt auch dann nicht vor, wenn zwar Nebenleistungen vereinbart werden, für diese aber kein zusätzliches Entgelt zu zahlen ist (all inclusive-Lösungen). Schädlich sind in diesem Zusammenhang zudem nur Nebenleistungen, die die Investitionsphase betreffen.

FINANZWELT: Wie sieht es bei Nebenleistungen aus, die in der Vermietungsund Verwaltungsphase anfallen?
BECK: Hier handelt es sich um die Kosten für die Verwaltung der Eigentumswohnungen oder die Hausverwaltung und den Mietenpool. Diese sind steuerunschädlich, wenn sie nicht für mehr als 12 Monate im Voraus gezahlt werden.

(Dr. Leo Fischer)