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Interview mit Douglas Herzbrun

Time to say: I buy

Die USA-Gewerbeflächen haben den größten Preisrutsch ihrer Geschichte erlebt. Wie geht es weiter? finanzwelt-Experte Douglas Herzbrun, Chefanalyst des größten weltweiten Maklerkonzerns C.B. Richard Ellis, Los Angeles, erläutert die Situation.

finanzwelt: Im Februar haben 79 Abgeordnete des Repräsentantenhauses Finanzminister Geithner und Notenbank Chef Bernanke gebeten, zu verhindern, dass eine neue weltweite Krise auf die Finanzmärkte zukommt, weil eine Pleitewelle droht, die die US-Gewerbeimmobilienmärkte betrifft. Wie sehen Sie heute dieses Szenario?

Herzbrun: Noch vor einem halbem Jahr, als die Abgeordneten des Repräsentantenhauses ihre Aktion starteten, gingen die Beobachter der Gewerbeimmobilien märkte davon aus, dass es zu einer Welle gewaltiger Kreditkündigungen durch die Banken kommen würde, weil reihenweise Kreditnehmer ihren Verpflichtungen nicht nachkamen. Aber die Banken blieben ruhig. Sie hatten gelernt. Es kam zu keinem nationalen Kündigungsdrama. Die von der US-Regierung im letzten Herbst ermöglichte flexiblere Behandlung von Kreditnehmern, die nicht mehr zahlen können, wirkte. Die Kreditlaufzeiten konnten verlängert werden. Der Zwang, den Kreditnehmer in die Pleite zu treiben, mit Versteigerungen als Folge, entfiel zugunsten einer anderen marktgerechten Lösung. In vielen Fällen haben die Banken Schulden des Kreditnehmers partiell erlassen. Neben diesen Erleichterungen wirkte auch die Tatsache, dass weniger Kredite notleidend wurden. Darüber hinaus kamen auch weniger Objekte an den Markt als vorhergesagt. Ein weiterer Effekt kam hinzu: Die Banken erholten sich überraschend schnell von den Krisenproblemen, so dass sie fallierende Kreditnehmer besser auffangen konnten. Dennoch: Es werden noch eine Vielzahl von Pleiten kommen und noch viele Immobilien demzufolge an den Markt drängen. Das Problem hat sich gestreckt, aber ist noch nicht aus der Welt.

finanzwelt: Das klingt so, als ob Sie meinen, dass eine schwere Krise auf die Gewerbe - immobilienmärkte nicht mehr zukommen wird.

Herzbrun: Richtig. Wir erwarten keine schwere Krise der Märkte. Aber wir erwarten auch weiter fallende Preise, denn der Zustrom von Notverkäufen ist nicht gestoppt. Einen scharfen Preisrückgang erwarten wir nicht, sondern eine Verlängerung der Preisrückgangs-Phase.

finanzwelt: Ihr Kollege Wong, auch Immobilienanalyst Ihres Hauses, wird in einer deutschen Zeitung zitiert, wonach derzeit 17,5 % aller Gewerbeimmobilien leer stehen. Die Preise seien um 50 % gesunken. Stimmt das?

Herzbrun: Ich kann mir nicht vorstellen, dass mein Kollege richtig zitiert wurde. Einen Leerstand von 17,5 % aller gewerblichen Flächen im Schnitt hat es nicht gegeben. Der Büroflächenmarkt, den es am stärksten erwischt hat, hat auch die 17,5 % Leerstandsmarke nie erreicht. Im ersten Quartal dieses Jahres erreichten die Leerstände ein „all in time high“ von 16,5 %. Andere Gewerbeflächen wie Einzelhandel, Hotels, Industrieflächen liegen erheblich unter dieser Prozentzahl, bei etwa 14 %. Aber noch einmal: Die Leerstände sind schon sehr hoch. Die Ausmietungszahlen sind stark zurückgegangen, so stark wie nie zuvor. Derzeit geht es nur dem Appartementmarkt vergleichsweise gut. Leerstand 8 %. Einzelhandelsflächen im Vergleich liegen bei 12,5 % Leerstand. Das ist auch sehr hoch für diese historisch attraktive Anlageform. Zu Ihrer Frage nach Preisrückgängen. Ja, die Preise sind weit unten. Es gibt wenige Transaktionen. Besonders wenig passiert derzeit in den Märkten, die nicht ganz oben auf der Qualitätsskala stehen. In den Premium-Märkten sind Preisrückgänge von 40 % zu beobachten. 50%ige Rückgänge gibt es in der Tat an nicht sehr guten Standorten, nicht an Premium-Standorten. Derzeit ist Flaute auf den Märkten. Nur Gebäude, die erstklassig vermietet sind und sich an einem 1A-Standort befinden, sind überhaupt vermarktbar. Dafür gibt es auch schon wieder eine Vielzahl bereitstehender Käufer.

finanzwelt: 50%ige Preisnachlässe – heißt das, dass die Gebäude unter Herstellkosten verkauft werden?

Herzbrun: Ja, ich denke, dass jedes Gebäude, welches heute gehandelt wird, zu Preisen weit unter Neubaukosten ver- oder gekauft wird.

finanzwelt: Reden wir über Standorte. Die großen Städte, die Metropolen Los Angeles, Atlanta, New York. Wie geht es denen?

Herzbrun: Auch diese Top-Standorte sehen Preisrückgänge von 40 %. Niemand ist verschont. Aber dort beginnen sich die Märkte derzeit wieder zu beleben – allerdings auf der Basis von 40 % Preisnachlässen. Diese Tatsache hat ein anderes Phänomen zur Folge. Es werden in den USA nirgendwo mehr Gewerbeflächen gebaut. Die Mieten geben das nicht her. Wenn es überall Flächen zu solchen Nachlässen gibt, warum soll dann jemand bauen? Das rechnet sich nicht. Mit Ausnahme von Appartements sehe ich nirgendwo Neubauaktivitäten. Das gilt für die nächsten Jahre. Betroffen sind Büro-, Industrie- und Einzelhandelsflächen. Ein Lichtblick ist aber zu erkennen. Die Nachfrage nach Flächen wird wegen der zu erwartenden positiven Wirtschaftsentwicklung steigen. Ich denke schon nächstes Jahr.

finanzwelt: Gibt es Käufer? Beispielsweise die börsennotierten Immobilien-Aktiengesellschaften (REITs)?

Herzbrun: Denen geht es gut. In der Tat. Die haben Kapital zum Investieren. Sie haben 21 Mrd. Dollar Eigenkapital im letzten Jahr aufgenommen. Sie sind also liquide, wenn sie auch die neuen Mittel partiell zur Schuldentilgung einsetzten. Die REITs stehen in den Startlöchern. Von dort werden Impulse kommen. REITs zahlen 4 bis 5 % an die Aktionäre. Das ist viel und muss erwirtschaftet werden. Jetzt gibt es dafür Chancen, durch Investitionen Erfolge zu haben.

finanzwelt: Wer kauft noch?

Herzbrun: Stabile Objekte mit guten Mietern, die hochrentabel sind, weil billig zu kaufen, werden von zwei oder drei Investorentypen nachgefragt. Von privaten REITs (nicht börsennotierte Unternehmen, Familienunternehmen). Dann gibt es auch noch wohlhabende Privatpersonen, die sich jetzt Chancen ausrechnen. Diese kaufen gerne, wenn wie derzeit Renditen von 6 bis 7 % bei den Investments herauskommen. Die internationalen Investoren sind auch nicht zu vergessen. Diese gehen bevorzugt nach Washington D. C. Viele davon kommen aus Deutschland.

finanzwelt: Wie geht es insgesamt in den nächsten 12 Monaten weiter?

Herzbrun: Appartements werden die besten Chancen liefern. Büroflächen werden schwach bleiben. Die Mieten für Büros werden erst 2012 wieder steigen. Vom Investorenstandpunkt bieten all diese Entwicklungen Chancen, einzusteigen. Wer ohne Kredite kaufen kann, hat alle Möglichkeiten.

(Das Gespräch führte Dieter E. Jansen)