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FINANZWELT sprach mit Dietmar Schloz

Umdenken in der Branche

Funktionieren Zweitmarktkonzepte oder nicht? Unter dieser einfachen Frage könnte man die Diskussion um Börsenzulassung der geschlossenen Fonds und mehr zusammenfassen. Wegbereiter der Zweitmarktidee ist Dietmar Schloz, Geschäftsführer der H.F.S. HYPO-Fondsbeteiligungen für Sachwerte GmbH in München und verantwortlich für die Konzeption, den Vertrieb und die Anlegerbetreuung. FINANZWELT sprach mit ihm über die Chancen eines geregelten Zweitmarktes

FINANZWELT: Ihr Haus setzt seit 1996 ein eigenes Zweitmarktkonzept um. Wie sieht dieses vereinfacht gesagt aus?
Schloz: Wir haben im Jahr 1996 einen sog. Zweitmarktfonds aufgelegt und bei über 1.100 Anlegern ein Eigenkapital von € 35,8 Mio. platziert. Dieser Zweitmarktfonds erwirbt überwiegend Zweitmarktanteile. Das sind Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds, deren Vollplatzierung bereits erfolgt ist und die von den Erstzeichnern veräußert werden. Zum Stichtag 12/2003 hat der Zweitmarktfonds sich durch 831 Ankäufe an 52 verschiedenen Fondsgesellschaften von 15 Initiatoren beteiligt. Er nimmt damit an der Entwicklung von 114 verschiedenen Immobilien unterschiedlichster Nutzungsarten teil und weist eine Risikostreuung auf, die mit offenen Immobilienfonds vergleichbar ist – allerdings bei deutlich besserer Transparenz und steuerlichen Vorteilen. Die Ausschüttung ist mit 6 % sehr attraktiv.
Die Abwicklung von Zweitmarktumsätzen kann innerhalb von wenigen Tagen erfolgen. Der Kurs entspricht in der Regel dem inneren Wert, also dem Wert, der bei zeitnaher Fondsauflösung erzielt werden kann. Damit haben wir die Wiederveräußerbarkeit innovativ und zukunftsweisend gelöst. Ein funktionierender Zweitmarkt muss keine Utopie sein.

FINANZWELT: Wie bewerten Sie die jeweiligen Fondsbeteiligungen, welche Kriterien müssen diese erfüllen, um in Ihrem Fonds aufgenommen zu werden?
Schloz: Unsere Informationsquellen zur Bewertung eines uns angebotenen Fondsanteils sind in der Regel der ursprüngliche Emissionsprospekt, die jährlichen Geschäftsberichte oder die Protokolle der Gesellschafterversammlungen. Nur wenn wir anhand dieser Unterlagen in der Lage sind, einen überschlägigen Verkehrswert der Immobilien zu ermitteln, kann eine Kursermittlung erfolgen. Leider müssen wir in der Praxis sehr häufig feststellen, dass die Geschäftsberichte über die wirtschaftliche Entwicklung völlig mangelhaft sind, d. h. es gibt keine Informationen zur Gebäudesituation, zu Instandhaltungen, zur Mietvertragslaufzeit, Miethöhe oder zu den Mietern. Wenn das K.O.-Kriterium, die Vorlage eines informativen Geschäftsberichts, zur Zufriedenheit ausfällt, müssen u. a. folgende weitere Kriterien erfüllt sein: Rechtsform Kommanditgesellschaft (und nicht Gesellschaft bürgerlichen Rechts), anlegerfreundliche Gesellschaftsverträge, Fonds von Initiatoren, von denen wir erwarten, dass sie die Fondslaufzeit überleben.

FINANZWELT: Welche Erfahrungswerte haben Sie in der Praxis sammeln können? Wo sind die Knackpunkte eines funktionierenden Zweitmarktes?
Schloz: Sehr häufig werden uns Fonds angeboten, deren wirtschaftliches Konzept gescheitert ist. Für Fonds mit hohen Leerständen, ohne Ausschüttungen oder bei denen das Eigenkapital der Anleger verloren ist, wird es aber niemals einen Zweitmarkt geben können. Ähnliches gilt für Fonds, die sich noch ordentlich entwickeln, bei denen aber in Kürze der Mietvertrag ausläuft und die vereinbarte Miete nicht mehr erzielbar ist. Nicht selten müssen wir auch einen Ankauf ablehnen, weil seitens der Verkäufer unrealistische Preisvorstellungen genannt werden. Ärgerlich für uns wird es immer dann, wenn Anleger die Verkaufsmöglichkeit nur testen, dann das Verkaufsangebot aber zurückziehen.
Aber auch bei der Abwicklung von Zweitmarktumsätzen kann es Probleme geben, z. B. bei fehlenden und schwer erhältlichen Umschreibungsunterlagen, Vorkaufsrechten des Komplementärs, Verzögerung von Umschreibungen, unterschiedlichste Abwicklungsprocedere - selbst innerhalb eines Initiators.

FINANZWELT: Sie glauben, dass die derzeit angebotenen Möglichkeiten über die Börse Düsseldorf so nicht funktionieren werden. Warum?
Schloz: Zuerst stört mich der Begriff „Börse“, denn bei einer Börse finden regelmäßige Umsätze statt, der Kurs bildet sich aus Angebot und Nachfrage, es gibt geringe Transaktionskosten und eine standardisierte Abwicklung. Das bleibt bei geschlossenen Fonds eine Utopie. Wenn nun Fonds mit dem Listing an der Gefox in Düsseldorf werben, sollten Sie sich bereits heute auf Schadenersatzansprüche für den Fall einstellen, dass trotz Listing keine Veräußerbarkeit gegeben ist. Und das ist sehr wahrscheinlich. Denn wenn die Börse Düsseldorf ihr Konzept mit hohen Listing-Gebühren, externen Bewertungen und Listing nur von neu aufgelegten Fonds nicht überarbeitet, ist es gescheitert, bevor die ersten Umsätze stattfinden.

FINANZWELT: Was ist ihr Appell an die Branche?
Schloz: Die Branche muss endlich umdenken und die Anlegerbedürfnisse ernst nehmen. Denn es gehört nach unserer Ansicht zur Pflicht des Initiators, einen funktionierenden und für den Anleger kostengünstigen Zweitmarkt aufrecht zu erhalten.