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Überhitzter Markt

US-Immobilienfonds

An US-Immobilien scheiden sich offenbar die Geister. Während Jamestown, der Marktführer bei geschlossenen US-Immobilienfonds, den Markt für überhitzt hält und vorläufig keinen neuen Fonds auflegen will, sehen andere Initiatoren derzeit durchaus gute Chancen, vor allem außerhalb der von Kahl bevorzugten Standorte New York und Washington. Selten war das Angebot an US-Fonds - gerade zum Jahresende - so zahlreich, wie im Augenblick.

„Die Preise sind überhöht und gleichzeitig steigen die Leerstandsraten", so Christoph Kahl, der Chef von Jamestown, dem Marktführer für geschlossene US-Immobilienfonds vor wenigen Wochen. Er zog daraus die Konsequenz und teilte publikumswirksam mit, dass er vorläufig keinen neuen Fonds auf den Markt bringen wird. Dass es Kahl immer schwerer fiel, attraktive Fondsimmobilien zu erwerben, zeigte sich bereits beim Jamestown 25. Die Analysten mäkelten über den zu teuren Einkauf, die zu niedrige Rendite und das diesmal fehlende Sicherheitspolster. „Masse statt Klasse“ hieß es in der Financial Times Deutschland zum letzten Mammutfonds von Kahl.

Anm. der Redaktion:
Leider sind in diesem Beitrag bei der veröffentlichten Tabelle der Fonds Zahlen vertauscht worden. Nachfolgend nun die Richtigstellung:

Richtigstellung BVT Residential USA 1, L.P.

Die tatsächliche Mindestbeteiligung des BVT Residential USA 1, L.P. soll laut BVT US-$ 50.000 betragen, zuzüglich eines Agios von 3 Prozent. Bei diesem Fonds handelt es sich um eine Projektentwicklung, deren prognostizierte Ausschüttungen nach Abschluss des Projekts, bezogen auf eine Laufzeit von rund 3,5 Jahren, 12 bis 14 Prozent p.a. (vor Steuern) betragen. Die Prognosesicherheit wird von der Ratingagentur Scope in der aktuellen Investmentanalyse mit „B“ (hohe Prognosesicherheit) eingeschätzt.

Richtigstellung Bendschneider - Dallas 2

Beim Fonds Bendschneider - Dallas 2 der Bendschneider Finanzmanagement GmbH beträgt die Mindestbeteiligung an Dallas II (Bendschneider) 25.000 US$, das Agio 5% und die Mindestlaufzeit ist 9 Jahre. Lesen Sie hierzu auch die Pressemitteilung unter News!

>USA - eher ein Verkäufer- als ein Käufermarkt?

Dass er die derzeitigen Preise für überhöht hält, untermauerte Kahl durch einige durchaus spektakuläre Immobilienverkäufe in den USA. Jamestownfonds trennten sich von insgesamt drei Immobilien und nutzten dabei die Gunst der Stunde, auch ein Problemobjekt (so Kahl), eine Einzelhandelsimmobilie auf Hawaii, mit einem Gewinn von 30 Prozent loszuschlagen. Auch ein Hinweis darauf, dass die USA derzeit eher ein Verkäufer- als ein Käufermarkt sind.
So sieht es wohl auch die IC-Immobilien-Gruppe. Sie hat insgesamt drei Immobilien in den USA verkauft und die entsprechenden Fonds aufgelöst (IC-US-Fonds 2, IC-US-Fonds 3 und IC-US-Fonds). Die Fonds brachten dem Anleger einen Kapitalrückfluss von 281, 512 sowie 258 Prozent des eingezahlten Kapitals. „Der US-Immobilienmarkt ist nach dem Preisanstieg in den letzten Monaten eher ein Umfeld für Verkaufsaktivitäten", konzedierte Frank Schaich, Geschäftsführer der IC, fügte aber hinzu: „Dennoch sind wir auf der Suche nach geeigneten Reinvestitionsobjekten".

>Die Marktteilnehmer haben eine unterschiedliche Interessenlage
Die derzeit eigenartige Situation am US-Immobilienmarkt mit steigenden Leerstandsraten und sinkenden Mieten und gleichwohl steigenden Preisen erklärt sich aus der starken Nachfrage institutioneller US-Anleger (Pensionsfonds, Versicherungen). Auf Grund der niedrigen Zinsen nutzen diese besonders stark den Leverage-Effekt einer Fremdkapitalfinanzierung. Denn die Immobilienrenditen sind immer noch höher als die Fremdkapitalzinsen. Hinzu kommt, dass die institutionellen Anleger nach dem Einbruch an den Aktienmärkten zu der Einsicht gelangten, sie seien in Immobilien unterinvestiert. Vor diesem Hintergrund ist es gewiss überraschend, dass ausgerechnet jetzt mit Alcas, DCM, HCI, Nordcapital und Bendschneider fünf Initiatoren ihre ersten US-Immobilienfonds anbieten und Ideenkapital nach langer Pause zum ersten Mal wieder mit einem US-Produkt auf dem Markt ist.
Aber dieses Phänomen ist auch von der Börse bekannt. Die unterschiedliche Interessenlage und Erwartungshaltung der verschiedenen Marktteilnehmer führt eben dazu, dass sich auch bei Höchstkursen Käufer finden und auch bei Tiefstkursen Verkäufer. „Die Größe und Vielfalt des Marktes und die unterschiedliche Ausgangssituation der Immobilienbesitzer lassen immer wieder gute Deals zu", meint Claus Hermuth, Vorstandsvorsitzender der DCM AG.

>Was spricht für US-Investments?

„Wenn von einem überhitzten US-Markt gesprochen wird”, wendet Oliver Georg ein, bei HCI verantwortlich für das US-Immobiliengeschäft, „muss gesagt werden, dass es einen solchen einheitlichen US-Markt nicht gibt.“ Ähnlich wie in Europa gebe es in den USA ganz unterschiedliche Immobilienmärkte wie New York, Atlanta, Dallas oder Miami. „Es ist nicht richtig, von einem US-Markt zu sprechen“, pflichtet ihm Claus Thomas, Geschäftsführer bei LaSalle Investment Management in München bei. Gleichwohl lässt sich auch Gemeinsames für den US-Markt feststellen: „Für US-Investments spricht vor allem eine günstige Wachstumsprognose”, meint Thomas. Insbesondere das Bevölkerungswachstum, denn die US-Bevölkerung wachse nachhaltig um etwa ein Prozent im Jahr. Daraus folgten mehr Bedarf an Wohnraum, Konsum, mehr Arbeitsplätze und ein höheres Wirtschaftswachstum.
Von der Bevölkerungsentwicklung profitieren die Bundesstaaten und Regionen natürlich sehr unterschiedlich. Der so genannte Sun Belt mit Florida an der Spitze weist das schnellste Bevölkerungswachstum auf. Das war für HCI ein wesentlicher Grund, sich dort nach Immobilien umzusehen. „Letztlich kommt es jedoch immer auf das einzelne Objekt an", unterstreicht Immobilienmanager Thomas. So sieht es auch Hermuth: „Entscheidend ist immer die gute Objektlage vor Ort“, meint Hermuth und wirbt für seinen Fonds: „Der Centura Tower liegt in Dallas am anerkannt besten Standort der Stadt, an der Kreuzung der wichtigsten Nord-Süd-Verbindung Parkway und der Ost-Westverbindung (HW 836).“

>Wie sieht die Situation in Deutschland aus?

Dass die Initiatoren, vor allem auch solche, die bislang nur deutsche Fonds auflegten, jetzt ihr Heil in US-Fonds suchen, hängt natürlich auch mit der Situation in Deutschland zusammen. Die Anteile an geschlossenen deutschen Immobilienfonds liegen wie Blei in den Regalen. Auch die Anleger in offenen Immobilienfonds verlassen derzeit scharenweise die Fonds, die ausschließlich in Deutschland investieren. In Deutschland schwankt die Immobilienrendite zwischen fünf und sechs Prozent. Daraus lassen sich nun einmal bei noch so gekonnten Fondsgestaltungen keine Ausschüttungen von sieben Prozent herausholen. „In den USA liegt die Immobilienrendite mit sieben bis acht Prozent deutlich über dem deutschen Niveau", unterstreicht Sachsenfonds-Geschäftsführer Heinrichs. Das ermöglicht ohne Tricks Anfangsausschüttungen, die in der Regel über sieben Prozent liegen.
Und die sind bei Anlagebeträgen in der Größenordnung von rund 40.000 Dollar weitgehend steuerfrei. Denn das wirtschaftliche Ergebnis, das auf Grund der Abschreibungen immer etwas unter den Ausschüttungen liegt, muss der Anleger in den USA versteuern. Aber er kommt dabei in den Genuss eines Freibetrags von 3.100 Dollar. Treue Kunden von HCI und DCM, die mit US-Fonds nicht fremdgegangen sind, werden als Erstanleger diesen Freibetrag noch nutzen können.

(Dr. Leo Fischer)