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Opportunity Fonds setzen sich durch

US-Immobilienmarkt wird facettenreicher

Sehr unterschiedlich beurteilen die Experten den US-Immobilienmarkt. Während die einen über die hohen Preise für Büroimmobilien jammern – und trotzdem die herkömmlichen Büroimmobilienfonds auf den Markt bringen – versuchen andere Initiatoren Nutzen aus...

der veränderten Situation zu ziehen.
„Der US-Immobilienmarkt ist überhitzt”, stellte Christoph Kahl, der Chef des Marktführers für US-Immobilienfonds, vor mehr als einem Jahr fest und legte eine Emissionspause ein, die er jetzt mit dem Jamestown 26 zumindest unterbrach. Mittlerweile warnen viele Experten, u.a. Yale-Professor Robert Shiller, der 2000 das Ende des Hypes am Aktienmarkt vorausgesagt hatte, vor einer Blasenbildung am Immobilienmarkt in den Vereinigten Staaten, vor allem am US-Hausmarkt. Einig sind sich eigentlich alle, dass die Preise am US-Immobilienmarkt überhöht sind und die Signale eher auf Ausstieg als auf Kaufen stehen – das war im Übrigen auch 2000 am Aktienmarkt so. Jamestown, IC und Ideenkapital stießen denn auch Fondsobjekte ab und machten Kasse. Zuletzt verkaufte auch Hannover Leasing vier Büroimmobilien in Florida mit 100 Prozent Gewinn. „In den USA haben wir derzeit einen starken Verkäufermarkt.

Als verantwortliche Fondsmanager empfehlen wir unseren Investoren daher den Verkauf geeigneter US-Fondsimmobilien, um Wertsteigerungsgewinne zu generieren”, so Dr. Dierk Ernst, geschäftsführender Gesellschafter der Hannover Leasing. Aus der Not eine Tugend macht auch die BVT. „Wir haben uns entschlossen, auf die Verkäuferseite zu wechseln”, beschreibt Matthias Wiegel, Geschäftsführer der BVT-Holding die Strategie des Münchner Initiators bei der BVT Residential-Fonds-Serie: Die Anleger beteiligen sich nicht an Bestandsimmobilien im Bürosektor, sondern an 47 Projektentwicklungen von Wohnimmobilien, die die Errichtung und den anschließenden Verkauf von Apartmentanlagen zum Ziel haben. „Die Rendite entsteht durch den Wertzuwachs und wird durch den Verkauf realisiert”, erläutert Wiegel.

Das ist bei den bislang üblichen USImmobilienfonds völlig anders. Sie setzen auf weitgehend voll vermietete Büroimmobilien, die aus den Mietverträgen einen sicheren Cash-flow generieren und daraus hohe Ausschüttungen in Aussicht stellen können. Diese US-Standardimmobilienfonds, die in die großen 24- Stunden-Städte wie New York, Chicago oder San Francisco investieren, werden vor allem von Jamestown und USTreuhand angeboten.

Das Zauberwort, mit dem diese Initiatoren um Anleger werben, heißt preferred return. Das Konzept: Die Fondsgesellschaft erwirbt von einem amerikanischen Partner einen Anteil an einer Objektgesellschaft. Der Verkäufer bleibt in der Immobilie engagiert (Kahl: „Er bekundet damit sein Vertrauen in das Objekt”) und räumt den deutschen Anlegern eine Vorzugsstellung bei den Ausschüttungen und dem späteren Verkauf der Immobilie ein. Auf diese Weise sind die Ausschüttungen, die aber tendenziell niedriger sind als vor Jahren, auch bei einer Marktabschwächung recht sicher. Aber für diese Ausschüttungssicherheit verzichtet der deutsche Anleger in der Regel auf das Wertsteigerungspotenzial, das teilweise die US-Partner durch die Hereinnahme der deutschen Anleger realisiert haben. Angesichts der hohen Preise für mehr oder weniger voll vermietete (beim aktuellen US Treuhandfonds UST XV Madison beträgt die Leerstandsrate immerhin 32,6 Prozent) bei Core-Investments, wie sie Jamestown und US-Treuhand anbieten, setzt MPC, der Marktführer unter den Initiatoren geschlossener Fonds, anders als BVT, nicht auf Neuentwicklung, sondern auf Re-Development. „Heruntergewirtschaftete und sanierungsreife Büroimmobilien in besten Lagen sind zum Substanzwert zu haben”, erläutert Ulrich Oldehaver, Vorstandsmitglied von MPC. „Inklusive Sanierung liegt der Einkaufsfaktor für solche Objekte an nicht reproduzierbaren Standorten beim fünf- bis siebenfachen der erwarteten Jahresmiete.” In solche Immobilien, die nach der Revitalisierung mit Gewinn verkauft werden sollen, investiert der Dachfonds MPC Sachwert Rendite-Fonds Opportunity America.

Oldehaver argumentiert ähnlich wie BVTGeschäftsführer Wiegel: „Wir haben uns mit dem MPC Opportunity Amerika auf die Verkäuferseite gestellt.” In der derzeitigen Marktsituation könnten die sanierten Objekte nach Einschätzung von Oldehaver mit dem 16fachen der Nettojahresmieteinnahmen veräußert werden. Natürlich braucht man für die Umsetzung eines Development- und Redevelopmentfonds erfahrene Partner vor Ort, die das Geschäft kennen und einen hervorragenden Track-Record nachweisen können. Der MPC-Dachfonds investiert in drei Zielfonds, die von Spezialisten für Opportunity-Investments (Apollo Real Estate Investment Fund V, L.P., Starwood US Opportuniy Fund VII-D-2, L.P und Tishman Speyer Real Estate Venture VI Parallel (GER), LP) verwaltet werden. „In der Vergangenheit erreichten diese jährliche Renditen zwischen 14,8 und 27 Prozent”, konstatiert Oldehaver.

Ähnlich wie MPC arbeitet auch BVT mit einem hochkarätigen Partner in den USA zusammen: Die Entwicklung und die Vermarktung der Apartmentanlagen liegt bei Fairfield Residential LLC, dem Marktführer unter den Projektentwicklern im „Multi-Family-Housing”- Sektor. Das Unternehmen, an dem Morgan Stanley Real Estate Fund II, L.P. und die drittgrößte Pensionskasse der USA, CalSTRS, beteiligt sind, erreichte mit 122 verkauften Wohnanlagen im Wert von 3,1 Milliarden Dollar in den Jahren 1997 bis 2003 eine durchschnittliche jährliche Rendite von 26,1 Prozent. Auch andere Initiatoren haben in der Vergangenheit mit Apartment- Anlagen gute Erfahrungen gemacht, wie der niederländische Initiator Euro American Investors. Geschäftsführer Edo Drijver: „Unsere 16 Apartment-Projekt- Entwicklungsfonds, die wir bisher abgewickelt haben, erzielten eine Rendite von 16,5 Prozent im Jahr, nach der internen Zinsfußmethode.”



Die Anbieter der klassischen US-Immobilienfonds stöhnen über die hohen Preise für Büroimmobilien. Mit neuen Fondskonzepten versuchen MPC und BVT gerade davon zu profitieren. FINANZWELT richtete drei Fragen an Ulrich Oldehaver, Vorstand der MPC AG und Matthias Wiegel, Geschäftsführer der BVT-Holding.


FINANZWELT:Warum ein Opportunity Fonds und kein US-Büroimmobilienfonds?

Oldehaver: Die sehr hohen Einkaufspreise langfristig vermieteter Immobilien führen bei den klassischen Fonds zu reduzierten Renditen und erhöhten Risiken. Für Opportunity Fonds gilt gerade jetzt das Gegenteil.

FINANZWELT: Der Markt für Standardbüroimmobilien gilt als überhitzt, wird als Verkäufermarkt angesehen. Warum müssen es unbedingt die USA sein?

Oldehaver: Hohe Kaufpreise und ein Verkäufermarkt sind ja nur aus Sicht der Käufer von so genannten Core Immobilien ungünstige Vorzeichen. Wir haben uns mit dem MPC Opportunity Amerika auf die Verkäuferseite gestellt und suchen Immobilien mit Entwicklungspotenzial abseits der großen Bieterverfahren. Diese werden durch Renovierungs- und Managementmaßnahmen aufgewertet und anschließend schnell wieder verkauft.

FINANZWELT: Wo liegen die Vorteile des MPC Sachwert Rendite-Fonds Opportunity Amerika?

Oldehaver: Das Produkt passt in das jetzige Marktumfeld. Die kurze Laufzeit von acht Jahren und eine prognostizierte Kapitalbindung von rund viereinhalb Jahren sind in der aktuellen Marktphase Pluspunkte. Und wir glauben, dass eine Rendite nach der Internen-Zinsfußmethode von zwölf Prozent pro Jahr zu erreichen ist.

FINANZWELT: BVT hat früher Neighbourhood-Einkaufszentren propagiert und setzt jetzt auf Projektentwicklung und Apartmentanlagen. Warum?

Wiegel: Im Langfristvergleich hat der Apartmentbereich unter den wichtigsten US-Immobiliensegmenten die stabilste Entwicklung und bringt die höchsten Renditen.

FINANZWELT: In der Projektentwicklung liegen besondere Risiken.

Wiegel: Die trägt aber bei uns nicht der Anleger. Durch den Ausschluss aller Pre- Development-Risiken und besondere Vertragsgestaltungsregelungen haben wir diese Risiken weitgehend ausgeschaltet. Zudem haben wir mit Fairfield Residential LLC den größten Entwickler und Vermarkter von Apartmentanlagen in den USA exklusiv als Fachpartner für die BVT gewinnen können.

FINANZWELT: Wie reagieren die Anleger auf die neue Produktlinie?

Wiegel: Ausgesprochen positiv. Auf Grund von Immobilienverkäufen und hoher Preise fließen erhebliche Dollarbeträge an deutsche Fondsanleger zurück. Diese suchen eine attraktive Wiederanlagemöglichkeit, die wir ihnen bieten können.