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US-Treuhand steigt im Projektentwicklungsmarkt ein

Die USA sind derzeit ein Verkäufermarkt, immer mehr Fonds nutzen die hohen Preise für Bestandsimmobilien für einen günstigen Ausstieg. „Wir wechseln auf die Verkäuferseite, um von den hohen Preisen zu profitieren” – so begründete BVT ihre Entscheidung im vorigen Jahr, in Projektentwicklungen einzusteigen. Auch...

Ideenkapital und MPC folgten dieser Philosophie. Jetzt kommt die US Treuhand, Darmstadt, die es bislang geschafft hatte, attraktive Bestandsobjekte mit einer US-Gesellschaft als nachrangigem Partner anzubieten, mit ihrem ersten Projektentwicklungsfonds auf den Markt.

Der UST XVI Victory Park beteiligt sich an der Errichtung von insgesamt acht Immobilien (Investitionswert: rund 960 Millionen Dollar) auf dem Victory-Park- Gelände in Dallas, Texas. Doch eine Reihe der typischen Projektentwicklungsrisiken (Planung, Finanzierung) sind beseitigt. Denn drei der Objekte werden noch im Jahr 2006 fertiggestellt: Das W Dulles Victory Hotel & Residences mit 252 Zimmern wird im Mai seiner Bestimmung übergeben. Die Victory Plaza Buildings (Einzelhandel, Restaurants, Büros) mit einem riesigen Bildschirmwerbesystem unmittelbar vor dem Eingang zum American Airlines Center wird im September fertig. Und The Terrace & The Vista (Wohnimmobilien und Einzelhandelsflächen) im November. Für die anderen Objekte ist nicht nur die Planung abgeschlossen, die Grundstücke sind erworben, die Bauaufträge vergeben und die Finanzierung gesichert und die Wohnungen sind verkauft.

Die von US-Treuhand angebotenen Bestandsimmobilienfonds sind u.a. dadurch gekennzeichnet, dass der US-Partner, der einen Teil seiner Immobilie an den deutschen Fonds verkauft, mit im Boot bleibt und damit sein Vertrauen in das Objekt zum Ausdruck bringt und gleichzeitig den deutschen Anlegern eine Vorrangstellung bei Ausschüttung und späterem Verkauf einräumt. Dieses Prinzip konnte die USTreuhand auch bei ihrem ersten Projektentwicklungsfonds durchsetzen.

Die Hillwood-Gruppe, die in Dallas beheimatet ist, hat rund 70 Prozent der Anteile an der Muttergesellschaft, die alle acht Objektgesellschaften hält, an die deutsche Fondsgesellschaft verkauft und bleibt selbst mit 30 Prozent beteiligt. Erst wenn die deutschen Anleger (Mindestbeteiligung 50.000 USD plus 5 % Agio) ihre Ausschüttung (mit 7,5 % beginnend und auf 14,3 % im Jahr 2017 steigend) erhalten haben, bekommt die Hillwood-Gruppe ihren Anteil. Bereits bis 2011 werden 67,7 % der Einlage an den deutschen Anleger zurückgeflossen sein. An der grundsätzlichen Vorrangstellung des deutschen Anlegers ändert sich dadurch aber nichts. „Zudem bleibt der deutsche Anleger an dem Victory-Park Projekt beteiligt und damit an deren wirtschaftlichen Erfolg“, konstatiert Lothar Estein, der in Orlando, Florida, arbeitende US-Treuhand-Chef.

Die Hillwood-Gruppe zählt nach der Fachzeitschrift National Real Estate Investor zu den zehn größten Projektentwicklern der USA und wird von Ross Perot jr. geleitet. Die Perots, eine angesehene Familie aus Dallas, die sich mit der Projektentwicklung für ihre Heimatstadt ein persönliches Denkmal setzen möchten, sind mit Victory Park nicht nur finanziell sondern auch emotional verbunden. Das Projekt, errichtet auf einer Industriebrache des städtischen Energieversorgungsunternehmens, bietet den Mix aus Büro, Wohnungen, Einzelhandel und Sportveranstaltungen und trägt dem neuen Trend zurück in die Stadt Rechnung. Up-Town soll damit zu einem neuen Zentrum von Dallas werden, nachdem Down-Town (hoher Leerstand) erheblich abgewirtschaftet hat.

Auch Hillwood stützt sich selbst auf kompetente Partner, wo diese überlegenes Know-how haben. Eingeschaltet werden die Hines-Gruppe (eine der ersten Adressen bei Büro-Projektentwicklungen und Partner von Ideenkapital) und Fairfield (die Nummer eins bei Apartmenthäusern und Partner von BVT).