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Gewinner der Krise sind die deutschen Komiker

US-Wohnungsmärkte

In den letzten Wochen wurden die Anleger deutscher Fonds mit Investments in US-Wohnimmobilien mit einer bemerkenswerten Argumentation beruhigt.

Die Hypotheken-Krise samt einbrechenden Märkten mache die auf Vermietung ausgerichteten Fonds sogar eher zu Gewinnern der Krise. Die Eigentümer mit ihren notleidend gewordenen NINJA-Krediten (No Income Job Assets) werden per Verwertung ihrer Eigenheime wieder zu Mietern gemacht, was die Nachfrage nach Mietwohnungen ankurbele und von daher eher eine Aufwärtstendenz für die Mieten erzeuge.

Dass diese Argumentation Blödsinn ist, kann jeder schon daran erkennen, dass sie zuerst von jener Zeitung veröffentlicht wurde, hinter der angeblich immer ein kluger Kopf steckt. Aber auch die Aufklärung der Irrtümer ist einer Frankfurter Schule zu verdanken. Aus ihr stammen die Magazin-Schreiber der leider verblichenen Pardon und der lebendigen Titanic, die vor einigen Jahren zeigten, dass auch aus trockenster Mikroökonomie noch ein ansehnlicher Lustgewinn herauszuholen ist. Sie machten sich in komischer Absicht an der Preis - elastizität der Nachfrage zu schaffen („Wie verändert sich die Nachfrage nach Zucker, wenn der Zuckerpreis um 1 % steigt?“) und brachten dabei auch mit leichter Hand das aktuelle US-Immobilienproblem auf den Punkt: Sie fragten: „Wenn die Mieten um 1 % steigen, um wie viel weniger wird dann gewohnt?“ In diesem Sinne an den US-Markt herangegangen, ist als erstes festzuhalten: Die Krise ändert keinen Deut an den physischen Verhältnissen, weil sich weder der vorhandene Wohnungsbestand um eine einzige Einheit noch die Wohnbevölkerung um einen einzigen Kopf verändert. In der Summe müssen immer noch die gleichen Leute in den gleichen Wohnungen leben. Die Krise sorgt aber dafür, dass nicht einzuhaltende Finanzierungsverträge durch besser auf die vorhandenen Einkommen abgestimmte Verträge ersetzt werden. Die Lasten dieser Operation tragen die Eigentümer durch Wertverluste der Objekte und die Banken durch Abschreibungen auf die Kredite.

Bei diesen Operationen wechselt ein Teil der Wohneinheiten zwischen den Klassen „Mietwohnung“ und „selbstgenutzt“. Wer immer eine Wohnung oder ein Haus aus der Verwertung durch die Bank erwirbt, muss sich zwischen diesen beiden Nutzungsmöglichkeiten entscheiden. Wer die Immobilie als Anlage gekauft hat, bietet auf dem Mietmarkt an. Wenn die Neuerwerbung selbst genutzt werden soll, wird eine andere Wohnung frei, es sei denn, der Erwerber käme aus dem Ausland, der Obdachlosigkeit oder direkt aus einem Studentenwohnheim.

Konsequenz: In aller Regel wird genau dann, wenn ein Ex-Eigentümer zum Nachfrager auf dem Mietmarkt wird, auch eine zusätzliche Wohnung auf dem Mietmarkt angeboten. Sei es die verwertete Wohnung selbst, sei es eine bisher an den Erwerber vermietete.

Und damit wird der Pferdefuß der Argumentation vom Krisengewinn der Vermieter deutlich: Sie beruht auf der ebenso unausgesprochenen wie unhaltbaren Annahme, dass das Angebot an Mietwohnungen in der Krise konstant bleibt. Das ist definitiv falsch. Womit auch der Beweis erbracht wäre, dass die Maximierer des Lustgewinns allemal bessere Ratgeber sind als die „Experten“.

(Martin Klingsporn)