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Mittendrin im Immobiliencrash

USA

Der Strom der schlechten Nachrichten aus den USA reißt nicht ab. Täglich gibt es neue „Enthüllungen“ über die so genannte Hypothekenkrise. Es werden immer noch neue, milliardenschwere Löcher in den Bankbilanzen entdeckt und die HSH-Nordbank verklagt den Schweizer Bankriesen UBS im Zusammenhang mit den Verbriefungsgeschäften - ganz so wie ein kleiner Privatanleger, der sich von seiner Bank geleimt fühlt.

Trotzdem ist der Name „Hypothekenkrise“ irreführend: Gäbe es tatsächlich nur die Probleme mit den notleidend gewordenen Hypotheken, wäre der Fall längst ausgestanden: Faule Schulden in Bankbilanzen sind schließlich kein neues Problem. Es gibt nur zwei Ausgänge aus solchen Krisen: Entweder wird das Problem durch Abschreibungen zulasten der Eigentümer der Banken gelöst (die auf Dividenden verzichten müssen) oder mit Hilfe von Insolvenzen die Gläubiger der Banken an den Verlusten beteiligt. Im ersten Fall reicht die Kapitaldecke der Banken zusammen mit den Hilfen der Notenbanken, um die Löcher zu überbrücken, im zweiten eben nicht. Was jeweils machbar ist, lässt sich aber relativ schnell klären – wenn man denn weiß, wie viele „subprime“ Kredite im Feuer sind. Nach fast einem Jahr sollte diese Frage eigentlich geklärt sein. Die Fortsetzung des Dramas zeigt aber, dass die Probleme ihre Wurzeln woanders haben: Die Hypothekenkrise ist lediglich ein Symptom des Crashs der Immobilienmärkte, der sich derzeit in den USA abspielt und die Kreditbestände von 2 Seiten her unter Druck bringt.

Der Boom der Wohnimmobilien war zunächst einmal ein gewaltiger Treibsatz für die Konjunktur. Mit dem Zusammenbruch dieses Booms verlieren immer mehr Schuldner ihre Jobs oder Aufträge und kommen in die Klemme. Und genau in dieser Lage kommen natürlich auch die Objektpreise ins Rutschen, was zu ungesicherten Anteilen bei den Krediten führt. Die unzureichenden Werte treiben die Banker erst recht zu Notverkäufen. Und so wird die Krise zu einem selbsttragenden Trend nach unten.

Die Zusammenhänge lassen sich an - hand der Grafik leicht verfolgen: Die Notenbanken reagierten auf die 2001 geplatzte Hightech-Blase mit einer Flut billigen Geldes. Dieser Treibsatz zündete im Lauf des Jahres 2002 auf den Immobilienmärkten, seit dem Jahreswechsel 2002/2003 gingen die laufenden Bewertungsgewinne durch die Decke. Diese Zuwächse durch den anlaufenden Boom brachten den sich selbst verstärkenden Prozess in Gang, der zur Spekulationsblase führte: Steigende Bewertungen des Bestands bedeuteten höhere Beleihungswerte und größere Kreditspielräume, die als effektive Nachfrage wieder die Preise der Objekte weiter nach oben trieben und damit wieder neue Kreditspielräume schufen. Das ist ein klassisches Krisenmuster, weltweit erfolgreich erprobt von Südostasien bis Skandinavien und nun eben in den USA.

In den USA kam der direkte Effekt auf den Konsum hinzu. Der Hintergrund: In den USA gibt es schon länger ein Instrument, das als „home equity lines“ unter den Hypotheken auftaucht. Gemeint ist damit: Wenn sich der Stand der zur Finanzierung von Häusern oder Wohnungen aufgenommenen Hypotheken unterhalb der aktuellen Beleihungsgrenze bewegt, ist eine zweite Hypothek ohne weiteres machbar, um diesen Wertanteil flüssig zu machen, etwa zu einfachen Konsumzwecken. Diese Mobilisierung stützte sich im Boom auf die laufenden Preissteigerungen. Nur wenig überspitzt: Wer kein Geld hatte, kaufte halt ein Haus und lebte von den Preissteigerungen. Wie die Zahlen aber zeigen, ist das eben nicht allzu sehr überspitzt: Dieser subjektiv wohl als Zusatzeinkommen aus dem eigenen Haus wahrgenommene Finanzierungsspielraum hat das Wachstum in den USA ganz entscheidend beeinflusst in den letzten Jahren. Zwei Zahlenpaare: Das nominale US-Bruttoinlandsprodukt (BIP) wuchs 2006 absolut um rund 727 Mrd. USD und damit um gut 4 %. Der aus den Immobilien gezogene Anschubeffekt leistete 2006 allein 540 Mrd. USD oder fast 75 % des Zuwachses. Der letzte verfügbare Jahresvergleich (IV. Quartal 2006 bis III. Quartal 2007) ergibt einen nominalen BIP-Zuwachs von rund 703 Mrd. USD, wovon 410,8 Mrd. auf die Immobilienblase zurückführbar sind, was immer noch fast 60 % ausmacht. Mit dem Bruch des Boom-Trends kommt der amerikanische Wachstumsmotor ins Stottern.

Die Konsequenzen für deutsche Anleger mit US-Immobilienengagements sind bitter: Der für sich genommen schon schmerzhafte Preisrutsch auf dem USMarkt (die Auguren erwarten Korrekturen um 30 % gegenüber dem Höchstpunkt) wird durch die massive und aller Voraussicht nach auch anhaltende Dollarschwäche potenziert. Allein von daher kommt schnell ein zusätzlicher rechnerischer Verlust in einer Größenordnung um 25 % zustande. Zusammen mit den genannten Zahlen zu den Immobilien sieht es übel aus, manches Investment aus 2006 ist heute schon nur noch die Hälfte wert – zumindest auf dem Papier. Wer nicht verkaufen muss, hat die Chance, aus der Misere durch einfaches Abwarten herauszukommen, denn Dollar und Immobilienmarkt werden sich irgendwann erholen. Sicher ist aber: Wer von seinen Beratern noch in 2006 zu Engagements in US-Wohnimmobilien überredet wurde, darf sich zu Recht geleimt fühlen. Jeder halbwegs Fachkundige hat angesichts der öffentlich zugänglichen Zahlen sehen müssen, dass dort eine gewaltige Spekulationsblase vor dem Platzen stand. Wenn die Steigerungen des Marktwerts in einem Jahr Größenordungen erreichen, die einem Zuwachs von 15-20 % vom BIP entsprechen (wie 2005), kann niemand mehr im Jahr darauf gutgläubig von einer normalen Entwicklung der Märkte geredet haben. Es werden daher wohl auch Privatanleger dem Vorbild der HSH-Nordbank folgen und ihre Berater zur Brust nehmen.

Bei alledem verschlechtern sich die Einschätzungen der USA laufend, weil der Wirtschaftspolitik weniger Spielraum bleibt, als erhofft. Die aggressive Zinssenkungspolitik der Notenbank hat den Außenwert des Dollar geschwächt und die Furcht vor aufkommender Inflation geweckt. Diese Furcht wird zur selbsterfüllenden Prophezeiung: Immer mehr Anleger in den USA und anderswo suchen ihr Heil in Rohstoffinvestments, mit denen sich der Dollarabsturz kompensieren lässt. Gerade die Rohstoffpreise treiben in den USA aber selbst wieder die Inflation an. Wichtigste Preistreiber sind Energieträger und Lebensmittel, sowohl Weizen als auch Erdöl liefern derzeit fast täglich neue „historische“ Höchststände.

Ähnlich prekär die Lage auf den Zinsmärkten: Die Renditen der langen Laufzeiten tendieren immer wieder nach oben und auch die Hypothekensätze haben schon wieder leicht angezogen – trotz sinkender Leitzinsen. Ob die Zinspolitik tatsächlich wirken wird – was früh estens im Sommer erkennbar wird – steht noch in den Sternen. Und auch das 170 Mrd. USD große Programm der Regierung wirkt im Vergleich zu den Impulsen, die vom Immobilienboom ausgingen, eher bescheiden.

Dennoch gibt es ein paar beruhigende Erkenntnisse: Europa kriegt keinen Schnupfen mehr, wenn die USA niesen. Die Wirtschaft diesseits des Atlantiks schlägt sich in der US-Krise wesentlich besser als erwartet – was auch den Euro selbst stützt. Noch Anfang der 90er haben die US-Trends sehr viel deutlicher gerade auf die deutsche Wirtschaft durchgeschlagen. Heute bewähren sich Binnenmarkt und Gemeinschaftswährung als Damm gegen amerikanische Unruhen. Das ist auch für Anleger erfreulich: Es bleiben selbst in einer US-Rezession interessante Märkte als Alternative. Die gute Nachricht heißt: Die USA sind nicht mehr so wichtig, Euroland, Südostasien und selbst Afrika bieten sich als alternative Ziele an.

(Martin Klingsporn)