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Platzhirsche wechseln das Revier

Veränderte Marktbedingungen

Geschlossene US-Immobilienfonds waren in der Vergangenheit weitgehend voll vermietete Büroimmobilien an hervorragenden Standorten mit Ausschüttungen von rund sieben Prozent (oder einem Tick mehr) und einer Verkaufsperspektive nach etwas mehr als zehn Jahren mit einem sicher kalkulierbaren Veräußerungsgewinn. Ein so genanntes Core-Investment war der typische US-Immobilienfonds, wie er vor allem von Jamestown zur Perfektion entwickelt wurde. Doch jetzt hat sich auch Firmenchef Christoph Kahl entschlossen, Abschied zu nehmen von dem Erfolgsmodell, das ihn zum Marktführer machte. Für Juni hat Jamestown einen Projektentwicklungsfonds angekündigt.

Der Marktführer setzt aber damit keinen neuen Trend, weder für sein Haus – Kahl: „Wir haben schon in den 90er Jahren erfolgreich Projektentwicklungsfonds konzipiert“ – noch für die Branche: Denn bereits vor einem Jahr entschlossen sich mit BVT und MPC zwei etablierte Emissionshäuser, aus den veränderten Marktbedingungen für Bestandsimmobilien ihre Konsequenzen zu ziehen und auf Projektentwicklung und Opportunity Fonds zu setzen. „Hohe Preise sind nur aus der Sicht der Käufer der Core Immobilien unerwünscht“, meinte damals Ulrich Oldehaver, Geschäftsführer MPC. „Bei der Projektentwicklung ist der Fonds aber auf der Verkäuferseite und profitiert von hohen Preisen.“ Ähnlich äußerte sich BVT. Das Münchner Unternehmen bietet derzeit seinen dritten Projektentwicklungsfonds an, MPC kommt jetzt mit seinem zweiten Opportunity Fonds. Inzwischen haben weitere Anbieter von Core-Investments das Lager gewechselt. In diesem Jahr die US- Treuhand, die Bestandsimmobilien mit starken Sicherheitselementen (preferred return und Vorzugsstellung bei der Verteilung des Verkaufserlöses) verband. Sie legte mit dem UST XVI Victory Park ihren ersten Projektentwicklungsfonds auf, bei dem sich der Anleger an einer Art Stadtentwicklung in Up-Town Dallas (Texas) beteiligt. Der Fonds ist nach nur drei Monaten platziert. Und vor wenigen Wochen folgte HCI mit dem HCI Real Estate Growth I USA. Dieser Dachfonds ist ähnlich konzipiert wie der MPC-Fonds. Unterschied: Während sich MPC an drei Zielfonds beteiligt, sind es bei HCI sieben.

Opportunity Investments sind zwar keine reinen Projektentwicklungen, aber diese stellen ein wesentliches Element dar und der Rest der Aktivitäten ist weitgehend Redevelopment. Drei der sieben HCI-Zielfonds (CB Richard Ellis Strategic Partners U.S. IV LP, Recap Commercial Development Fund und Recap Investments X) sind mehr oder weniger Projektentwicklungen. Und die anderen Zielfonds investieren eben nicht in Bestandsimmobilien (Core Investments), sondern zum Beispiel in die Sanierung, Revitalisierung, Erweiterung oder Neupositionierung. Nach Realisierung dieser Maßnahmen werden die Objekte weiterveräußert. Allen erwähnten Anlagen (Opportunity Fonds, Projektentwicklung und Redevelopment) ist dies gemeinsam: „Es werden Mieteinnahmen realisiert, stehen jedoch nicht im Fokus der Strategie. Vielmehr geht es darum, in früheren Phasen der Wertschöpfungskette lukrative Gewinne zu realisieren. Meistens endet dies mit dem Verkauf der Immobilie", so Olaf Fortmann, Geschäftsführer der HCI Immobilien Consult GmbH. „Solche Investments erfordern eine starke Präsenz vor Ort und eine detaillierte Marktkenntnis sowie ein umfassendes Netz von Kontakten zu anderen Marktteilnehmern,“ erläutert Jamestown- Chef Kahl.

Daher haben BVT, MPC und HCI renommierte Partner vor Ort eingekauft. Auf die eigene Stärke vertraut dagegen Jamestown. Man will die Manpower (60 Mitarbeiter) in der Jamestown-US- Zentrale in Atlanta nutzen. Daher wird der Jamestownfonds vor allem im Süd-Westen der USA tätig werden, weil geographische Nähe bei Projektentwicklungen noch wichtiger ist als bei Bestandsimmobilien. Bessere Renditeperspektiven. Mit Genugtuung sehen Anbieter wie JUSA Invest, EAIG und Procron den Seitenwechsel der großen Fondsinitiatoren zur Projektentwicklung, der durch das geänderte Marktumfeld fast unvermeidlich geworden ist. Projektentwicklungen und Opportunity-Investments bieten deutlich bessere Renditeperspektiven als die klassischen Immobilienfonds. „Die Investition in gute Developments ist ein viel schnelleres Geschäft als der Ankauf von Bestandsimmobilien“, betont Jürgen Krzemien, Geschäftsführer der Procron GmbH.

Über den Dachfonds Procron Capital Residential Developments können sich Anleger an mehreren unterschiedlichen Projektentwicklungen von EAIG beteiligen. Neu am Markt der geschlossenen Fonds ist die JUSA Invest, die schon seit rund 30 Jahren Erfahrungen mit der Projektentwicklung hat, sich bislang aber auf Privatplatzierungen beschränkte. „Als Baulandentwickler steht JUSA Invest gleichsam am Beginn der Wertschöpfungskette einer Immobilie,“ meint Tilo Neu-Kauschke, Geschäftsleitung JUSA Invest. Während EAIG vor allem im Segment Wohnimmobilien operiert, bietet dieses Unternehmen die Beteiligung an der Landerschließung für diverse Nutzungsarten gewerblich, Wohnen). Beide können bei den abgeschlossenen Projekten mit zweistelligen Renditen aufwarten. Kein Wunder, dass die Projektentwicklung als die Königsdisziplin des Immobilieninvestments gilt.

Erfolgreicher Produktpartner
Die Procron ist bereits seit 1999 im Bereich der US-Immobilien-Projektentwicklungen tätig. FINANZWELT sprach mit Jürgen Krzemien, Geschäftsführer der Procron GmbH.

FINANZWELT: Warum ein Blindpoolkonzept im bislang jedenfalls noch als risikoreich wahrgenommenen Geschäftsfeld „Immobilien- Development“?

KRZEMIEN: Anders als individuelle Projektentwicklungsfonds, die in der Vergangenheit oftmals innerhalb von wenigen Wochen ausplatziert waren, dient unser Fonds mehr als Kapitalsammelstelle und steht somit länger auf dem Markt zur Verfügung. Dass es sich um einen Blindpool handelt, ist systemimmanent.

FINANZWELT: Warum haben Sie sich für EAIG als Partner entschieden?

KRZEMIEN: Chancenreiche Projektentwicklungen lassen sich auch in den USA nicht an jeder Ecke finden. Mit EAIG, mit der wir schon viele Jahre zusammenarbeiten, ist es uns gelungen, einen langjährig erfahrenen und erfolgreichen Produktpartner zu gewinnen, der mit eigenen Mitarbeitern in den USA vor Ort geeignete Investitionsmöglichkeiten sucht, prüft und verwaltet und dies durch eine sehr gute Leistungsbilanz auch belegen kann.

FINANZWELT: Sie übernehmen durch die Zusammenarbeit einen Teil der Vertriebssteuerung der EAIG. Können Sie das erläutern?

KRZEMIEN: Die Vertriebssteuerung der Procron beschränkt sich auf deren eigenes Produkt. EAIG legt keinen eigenen Dachfonds auf, betrachtet aber unseren Fonds als ideale Ergänzung und Abrundung der eigenen Produktpalette, so dass es nahe liegt, den Dachfonds auch den EAIG-Vertriebspartnern anzubieten. Diese Abwicklung findet dann über die Procron statt.

FINANZWELT: Worin liegen die Vorteile für den Anlageberater bzw. deren Kunden?

KRZEMIEN: Über den Dachfonds hat er die Möglichkeit, sich mit kleineren Beträgen zu beteiligen. Bei größeren Anlagen (über 25.000 Dollar) ist darauf zu achten, dass der Anleger nicht in die Steuerfalle des „Gewerblichen Grundstückshandels“ tappt. Durch die Streuung im Dachfonds wird dieses Risiko ausgeschaltet; die amerikanische Steuererklärung wird mitgeliefert. Die Chance auf die prognostizierte Rendite (12-14 % p.a.) ist statistisch recht groß.

„Zwei lachende Augen“
Seit vielen Jahren bietet JUSA Invest Direktbeteiligungen in Landerschließungsprojekten an. FINANZWELT sprach mit Tilo Neu-Kauschke, Geschäftsleitung JUSA-Invest.

FINANZWELT: Die großen Emissionshäuser entdecken die Projektentwicklung. Sehen Sie das mit einem lachenden und weinenden Auge? Ihr Konzept bestätigt sich, aber die Konkurrenz nimmt zu.

NEU-KAUSCHKE: Beide Augen lachen! Der Vertrieb entdeckt „unsere“ Nische, beschäftigt sich mit dem Thema und erkennt unsere Expertise und Performance.

FINANZWELT: Sie sind ausschließlich in der Landerschließung tätig, welche Vorteile bietet das?

NEU-KAUSCHKE: Wir konzentrieren uns auf dieses Kerngeschäft am Anfang der langen Wertschöpfungskette der Immobilie. Hier sind bei überschaubaren Laufzeiten, die wir durch unsere Arbeit selbst beeinflussen können, die höchsten Margen erzielbar. Die Abnehmer des Areals stehen frühzeitig fest und wir haben keine eigenen Bau-, Vermarktungs-, Vermietungs- und Instandhaltungsrisiken.

FINANZWELT: Wird die zunehmende Konkurrenz Ihnen das Geschäft erschweren?

NEU-KAUSCHKE: Im Vertrieb ist das Gegenteil der Fall. Am „Produktionsstandort“ in den Südstaaten der USA haben wir eigene Strukturen und beobachten die Teilmärkte ganz genau. Hier ist es entscheidend, im lokalen Markt gut vernetzt zu sein.

FINANZWELT: Worin sehen Sie Ihre besonderen Stärken?

NEU-KAUSCHKE: Wir versuchen immer außerhalb des Bieterverfahrens an Rohbauland zu kommen, oftmals im „Joint-Venture“ mit den jeweiligen Grundstückseigentümern. Wir haben einen guten Ruf, sind flexibel und bodenständig, deshalb kommen auch viele direkt auf uns zu. Diese „Off-Market- Deals“ bringen die größte Wertschöpfung. Wird ein Areal von vielen Interessenten beboten, treibt das den Preis.

FINANZWELT: Warum liegt der Schwerpunkt Ihrer Aktivitäten in den Südstaaten?

NEU-KAUSCHKE: Hier profitieren wir vom starken Bevölkerungswachstum. Nach Florida kommen seit Jahrzehnten im Schnitt 1.000 neue Einwohner pro Tag, Ruheständler, aber auch Arbeitskräfte. Und es gibt genügend entwickelbare Fläche.

(DR. LEO FISCHER)