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Eigenkapitalfinanzierte Immobilienentwicklung

Verdienter Durchbruch

Die deutsche Immobilie steht wieder und zu Recht in der Gunst der Bürger ganz obenan und ist die logische Antwort auf die Volatilitäten an den Börsen. Dennoch schafften es die Anbieter von geschlossenen Immobilienfonds im ersten Quartal 2009 nicht, den negativen Trend zu durchbrechen.

Die Chance hätten sie gehabt. Doch zum einen muss der Vertrieb im Bereich der Immobilienfonds Deutschland zunächst wieder „auf Spur" gebracht werden. Und dann wären da auch noch die Anleger, bei denen sich schlechte Erfahrungen der Vergangenheit offensichtlich mehr eingeprägt haben als gute. Für den renommierten Rechtsprofessor Dr. Karl-Georg Loritz waren geschlossene Immobilienfonds über Jahrzehnte hinweg steuerinduziert und wurden nur im zweiten Schritt als Renditeanlage gesehen. Dieses Stigma haben sie noch nicht ausreichend ablegen können. Die Anbieter von Bestandshaltungsfonds kämpfen nach wie vor damit, vernünftige Renditen von rund 6 % zu erzielen, wenn ein entsprechender Fremdfinanzierungshebel genutzt werden kann. Doch den zu bekommen, wird immer schwerer. Und er erhöht deutlich den Risikofaktor auf der Anlegerseite.

Professionell umgesetzte Immobilienentwicklungsfonds punkten. Profis im Immobilienbereich erzielen seit jeher die höchsten Renditen mit Projektentwicklungen. Kein Immobilienfachmann würde widersprechen, dass hier zweistellige Renditen möglich sind. Worin bestehen aber dann die in Verbindung mit Immobilienentwicklungen gebrachten Risiken? Zunächst einmal wird unter Projektentwicklung oft verstanden, dass Developer geeignete Projekte identifizieren, Vorverträge schließen und dann versuchen, dieses Projekt „meistbietend" zu verkaufen. Das kann, muss aber nicht gut gehen, da die meisten Projekte hoch fremdfinanziert werden. Selbst geringe Zeitverzögerungen können schon dazu führen, dass das Projekt stressig wird, weil die Finanzierung drückt.

Aus diesem Grund verzichten Anbieter wie die PROJECT-Unternehmensgruppe auf jegliche Bankfinanzierung. Das Unternehmen dürfte im Bereich der geschlossenen Fonds wohl als Vorreiter in diesem Segment gelten. Beim Erwerb der Immobilien oder Grundstücke wird zudem der mögliche Exit mit eingeplant. Investiert wird ausschließlich in Phasen des Immobilienzyklus, in denen die höchsten Renditen realisiert werden können: In der Neupositionierung von Immobilien mit Wertschöpfungspotenzial und in der Entwicklung und dem Bau von neuen Objekten. Das Anlegerkapital wird dabei oft nur anfänglich benötigt, da der schnelle Abverkauf die weitere Finanzierung des Gesamtprojektes sichert. Hierdurch entsteht eine kurze Kapitalbindung in den Projekten und daraus folgend eine hohe Rendite. „Projektentwicklungsfonds sind aus unserer Sicht die konsequente Weiterentwicklung attraktiver Anlagemöglichkeiten in den Immobilienmarkt. Unter den richtigen Voraussetzungen bieten sie die entscheidende Immobilienstabilität kombiniert mit interessanten Renditechancen", erklärt Wolfgang Dippold, geschäftsführender Gesellschafter PROJECT Vermittlungs GmbH.

(Jens Reichel)