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Der Traum vom eigenen Haus

Vollfinanzierung – Nutzen und Grenzen

Ein Haus oder eine Wohnung finanzieren ohne nennenswertes Eigenkapital? Der erste Reflex ist immer: Ist das möglich?

Das Negativ-Image einer Vollfinanzierung ist vor allem durch den massenhaften Verkauf dieser Finanzierungen mit den Erwerbermodellen entstanden – was wohl auf einer Verwechslung beruht. Kern des Skandals um die Erwerbermodelle waren schließlich Schrott-Immobilien und nicht Schrott-Finanzierungen. Mit dem gewachsenen Abstand sollte eine sachlichere Abwägung von Vorteilen und Risiken möglich sein. Schließlich bietet mittlerweile eine ganze Reihe seriöser Adressen diese Finanzierungsvariante an.

Traditionell liegt die magische Grenze der Beleihung von Objekten bei 60 % des Verkehrs- bzw. Marktwertes. Diese Grenze ist durch Regulierungen vorgegeben, die Hypotheken lassen sich dadurch einfach refinanzieren. Der Effekt ist relativ deutlich zu spüren: Eine höhere Beleihung macht sich beim verlangten Zins bemerkbar. Um etwa 0,1 Prozentpunkt steigt der effektive Zins für je 10 % zusätzlicher Beleihung über der magischen Linie. Bleibt man beim Althergebrachten, nach dem wenigstens 15 bis 20 % des Volumens als Eigenkapital vorliegen sollten, werden von den Käufern beachtliche Ansparleistungen erwartet: Bei durchaus moderaten 300.000 Euro als Gesamtpreis für das ersehnte Objekt hieße das immer noch, dass etwa 60.000 Euro vorab vorhanden sein sollten; von den Mitteln für die Nebenkosten (Notar, Makler, Steuer) oder der obligatorischen Einbauküche ganz zu schweigen. Das ist eine ganze Menge gerade für junge Familien, die ja die wichtigste Gruppe unter den Nachfragern nach Häusern sind, denn für sie ist der praktische Nutzen am größten.

Die Nachfrage nach Finanzierungen mit geringerem Eigenanteil ist also durchaus verständlich. Das gilt zumal, wenn günstige Zinsen (wie derzeit noch) oder aber attraktive Preise in einer schwachen Marktphase für die Objekte ausgenutzt werden könnten. Auf den ersten Blick ist der dringende Wunsch, jetzt sofort zu kaufen, verständlich, wenn das passende Objekt mit den richtigen Schulen in der Nähe, akzeptabler Entfernung zum Arbeitsplatz und der nötigen Infrastruktur endlich zum Schnäppchenpreis gefunden ist. Die Zinsen werden in nächster Zeit ohnehin steigen. Warum also warten, auch wenn kaum mehr als die Nebenkosten aus eigenem Geld bezahlt werden können?

Bei allen Vorteilen darf nicht vergessen werden, dass sich mit höheren Darlehenssummen auch die Risiken erhöhen. So liegt am Ende der Zinsbindung die Restschuld zwangsläufig über der von klassischen 80%-Finanzierungen. Sollte wegen Scheidung, Arbeitslosigkeit oder sonstigen herben Schlägen in den ersten Jahren die Grenze zur Tragbarkeit der Raten überschritten werden und damit die Finanzierung platzen, kann es bei einer Vollfinanzierung (100 %) sogar passieren, dass die Kreditnehmer auf ungedeckten Schulden nach der Verwertung des Hauses sitzenbleiben. Es ist schließlich nie sicher, dass beim Verkauf tatsächlich der faire Preis erzielt wird – erst recht nicht, wenn unter Druck verkauft werden muss. „Kalkulationssicherheit durch eine langfristige Zinsbindung ist daher genauso wichtig, wie die Nutzung von Sondertilgungsoptionen zur schnelleren Entschuldung“, betont Thomas Arndt, B2B-Geschäftsführer der Creditweb Deutschland GmbH, die Knackpunkte bei Vollfinanzierungen. „Auch elementare Lebensrisiken durch abdeabdeckende Versicherungen sollte ein guter Berater in der monatlichen Belastungsrechnung berücksichtigen; genauso wie die laufende Instandhaltung und Pflege der Immobilie, insbesondere bei älteren Objekten“, ergänzt Arndt.

Die Möglichkeiten einer Vollfinanzierung sollten daher nicht vorschnell verschenkt, aber doch die Risiken klar benannt und entsprechend berücksichtigt werden: Je sicherer das laufende Einkommen, desto sicherer ist natürlich auch die Finanzierung. Der Kapitaldienst bei einer Vollfinanzierung darf nicht auch noch zu monatlichen Raten führen, die das laufende Einkommen bis zum maximal Tragbaren auslasten. Wenigstens hier sollte ein Risikopuffer eingearbeitet sein. Letztlich muss hier jeder Berater und jeder Vertrieb die Risiken verantwortungsbewusst abwägen. Da könnte es hilfreich sein, einfach mal den Fall eines Notverkaufs nach etwa 5 Jahren mit einem Preis von etwa 10 % unter Einstand durchzurechnen, um die Risiken konkret darzustellen. Wenn diesem „worst case“-Szenario dann die laufende Belastung aus einer konventionellen Finanzierung bei wieder normal hohen Zinsen gegenübergestellt wird, hat der Kunde Risiko und Chance konkreter vor Augen und kann etwas rationaler abschätzen, ob die Vorteile das Risiko wert sind.

(Marc Oehme)