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„Jede Insolvenz wird ganz in Ruhe abgearbeitet“

Wegfall der Anschlussförderung

Bevor das Anleger-Desaster um den sozialen Wohnungsbau in Berlin mit der Klärung einer Prospekthaftung des Landes den nächsten Akt erreicht, scheint ein Blick aufs Spielfeld nützlich, um zu sehen, wer noch mitspielen kann.

Das definitive, abschlägige Urteil des Bundesverwaltungsgerichts zum Rechtsanspruch auf Anschlussförderung hat die Gnadenfrist beendet, die einen Aufschub brachte vor der jetzt im Raum stehenden Frage, ob nicht die betroffenen Fonds nunmehr Insolvenz anmelden müssen. Schließlich könnte sich ein zu zögerlicher Umgang mit dieser Frage als strafbar erweisen. Zumindest die in Leipzig klagende Gesellschaft Sistra GmbH & Co. KG hatte per einstweiliger Verfügung die Anschlussförderung vorläufig erhalten, gewissermaßen auf Kredit, und viele andere Fonds hatten mit den Banken Stillhalteabkommen bis zum Leipziger Urteil abgeschlossen.

Nun ist aber die Gnadenfrist um, die Sistra hat umgehend Insolvenz angemeldet und eine ganze Reihe weiterer ist gefolgt. Beim Landesverband der freien Wohnungsunternehmen sind bislang insgesamt etwa 20 Insolvenzen betroffener Unternehmen bekannt. Dabei wird es aber wohl kaum bleiben, wie Geschäftsführerin Hiltrud Sprungala auf Anfrage bestätigte. Schließlich ist davon auszugehen, dass den betroffenen Gesellschaften durch den jetzt wohl definitiv gewordenen Wegfall der Anschlussförderung im Mittel rund 70 Prozent der kalkulierten laufenden Einnahmen verloren gehen.

Einen Ausblick auf das, was jetzt kommt, liefern Zahlen der seinerzeit eingesetzten Expertenkommission des Senats (siehe Tabelle). Gut die Hälfte des betroffenen Bestandes liegt bei Gesellschaften ohne haftende Eigentümer, in der Regel GmbH & Co. KG bei denen jeweils eine GmbH als Komplementär fungiert. Bei diesen Konstruktionen dürfte die Insolvenz die vernünftigste Lösung aus Eigentümer-, also Anlegersicht sein, zumal hier auch die bilanzielle Überschuldung ein Insolvenzgrund ist, der bei den meisten Gesellschaften ebenso vorliegt wie die absehbare Zahlungsunfähigkeit. Die Belastungen beschränken sich dann auf die Rückführung der Ausschüttungen und eine eventuelle Nachversteuerung der negativen Kapitalkonten. Die notwendigen Beiträge für eine Sanierung dürften deutlich höher ausfallen. Zumal der Finanzsenator auf Anfrage ausdrücklich bestätigte, dass die Ausfallbürgschaft des Senats für die nachrangigen Darlehen erst bedient wird, wenn die Eigentümer Insolvenz angemeldet wird: „Jede Insolvenz, sofern es denn dazu kommt, wird nach Insolvenzrecht abgearbeitet.“ Die mit diesen Bürgschaften gegebene Haftungsmasse steht also nicht oder nur beim Umweg über ein formelles Insolvenzverfahren für Sanierungsbemühungen zur Verfügung. Diese nachrangigen Darlehen waren ein Teil des Fördermodells und dienten letztlich der Absicherung einer aus steuerlichen Gründen extrem hohen Fremdfinanzierung. Wirklich überraschend sind jedoch die Einschätzungen aus dem Hause des Finanzsenators hinsichtlich der erwarteten Konsequenzen des radikalen Schnitts. Die Expertenkommission und daran anschließend das DIW hatten Insolvenzen bei allen Gesellschaften ohne persönlich haftenden Gesellschafter (GmbH & Co. KG sowie reine Kapitalgesellschaften) und wenigstens einem Zehntel aller der persönlich haftenden Gesellschafter unterstellt. Sarrazin betonte nunmehr, dass er von einer wesentlich geringeren Zahl von Insolvenzen ausgeht. Auf Nachfrage räumte der Senator allerdings ein, dass auch diese für den Fiskus positive Einschätzung nicht auf belastbare Zahlen beruht. Diese Sicht ist aber vor allem deshalb überraschend, weil Sarrazin-Sprecher Matthias Kolbeck unmittelbar nach der Entscheidung, die Förderung zu stoppen, gegenüber dem DFI auf Anfrage durchaus die Konsequenz, dass „zahlreiche Insolvenzen“ zu erwarten seien, eingeräumt hatte.

Für den Senat sind die Insolvenzen von wesentlicher Bedeutung, denn mit der Insolvenz kommen auf die Landeskasse Forderungen von über 800 Millionen Euro zu, von denen allerdings wohl die Hälfte auf Grund einer Rückbürgschaft von der Bundeskasse ersetzt werden müsste. Allerdings hat der Bund angekündigt, die Zahlungen zu verweigern. Die Bundespolitiker sehen sich nicht in der Pflicht gegenüber der Landesregierung, da aus ihrer Sicht ein Verstoß gegen die Richtlinien vorliege. Zudem hat sich noch eine bislang unbeachtete potenzielle Verlustquelle für den Fiskus aufgetan: Etwas mehr als 50 der betroffenen Objekte stehen auf Grundstücken, die der Liegenschaftsfonds des Landes in Erbpacht vergeben hat. Eine erste rechtliche Bewertung der Verträge hat ergeben, dass das Land im Falle der Insolvenz und der damit einhergehenden Zwangsversteigerung der Objekte ebenfalls zu den Verlierern gehören würde: Das mit der Erbpacht begründete Grundstücksrecht würde auf den Erwerber übergehen, nicht aber die Pflicht zur Zahlung des Erbpachtzinses. Der Zinsanspruch geht unter, der Erwerber wäre demnach 70 bis 80 Jahre lang vom Erbpachtzins freigestellt. Nimmt man den durchschnittlichen Barwert des Zinses pro Grundstück zwischen 500.000 und einer Million Euro an, könnte das Land hier noch einmal 25 bis 50 Millionen Euro in den Schornstein schreiben zu dem von der Expertenkommission geschätzten Verlust von knapp 80 Millionen Euro Barwert der als Darlehen ausgereichten Förderung.

Das Ergebnis bleibt zwiespältig. Die eher rosige Sicht auf die Finanzkraft der Fondsanleger und anderen Eigentümern der geförderten Objekte ist also verständlich: Je mehr Nachschüsse die privaten Investoren selbst schultern können, desto weniger wird für das Land an Bürgschaften fällig. Dennoch bleibt das Ergebnis zwiespältig, denn den Verlusten durch die Insolvenzen der Gesellschaften ohne Anschlussförderung stehen die Gewinne (Einsparungen) gegenüber, die sich daraus ergeben würden, wenn jene Eigentümer sofort aufgeben würden, die noch in der Grundförderung sind. Denn die letzten Zusagen über 15 Jahre Grundförderung stammen von 1997, sie laufen also bis 2012. Der durch sofortigen Stopp der laufenden Grundförderung erzielbare Nettoeffekt wäre nach den Zahlen der Expertenkommission des Senats per 2003 mit rund 350 Millionen Euro anzusetzen.

Fazit: An dieser Stelle stehen die Verantwortlichen der Fonds (Geschäftsführer) mit noch laufender Förderung rechtlich auf glitschigem Boden: Wer bis 2012 die Förderung kassiert und dann einfach Insolvenz anmeldet, riskiert eine Verurteilung wegen Insolvenzverschleppung. Schließlich ist für Jeden das definitive Ende der Förderung samt den Konsequenzen bereits jetzt vorhersehbar.

(Dr. Martin Klingsporn)