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US-Immobilien

Wer jetzt nicht einsteigt, verpasst den Zug!

In den vorherigen Ausgaben berichtete finanzwelt über verschiedene Top-Standorte in den USA. Am Ende dieses Jahres analysieren wir die Gesamtsituation der US-Immobilienmärkte mit Blick auf deren Zukunftsaussichten.

„Ein Gemengelage, die für Investoren bei richtiger Interpretation große Chancen eröffnet“, so beschreibt die IVG, eine europäische Top-Immobilienadresse, die Situation auf den Immobilienmärkten der USA und Kanadas. Die Vereinigten Staaten ziehen – so ist es im „Marktreport Nordamerika 2011“ zu lesen – derzeit Investoren an, die auf eine Markterholung hoffen. Gründe für das Anlegerinteresse sind laut IVG, dass die USA über den größten Immobilienbestand der Welt verfügen und die Risikoeinschätzung dort inzwischen wieder auf einer rationalen Einschätzung beruht.

Die Immobilienmärkte „Der zu Beginn des Jahres überall vorhandene Optimismus ist schnell verblasst, als das US-Wirtschaftswachstum im ersten Halbjahr 2011 auf die Mindestgeschwindigkeit abgefallen ist“, formuliert es CBRE, Los Angeles, weltweit größter Dienstleister für Gewerbeimmobilien. Marcus & Millichap, weltgrößter Spezialmakler für Gewerbeimmobilien, sieht die US-Wirtschaft mit fast 1,8 Millionen neu geschaffenen Arbeitsplätze im letzten Jahr, Einzelhandelsumsätzen über den Vorkrisenhöchstständen und gestiegenen Unternehmensgewinnen dagegen besser aufgestellt als in den letzten zwei Jahren. Die Immobilienmärkte verzeichneten laut CBRE in den ersten sechs Monaten des Jahres einen Aufschwung, mit fallenden Leerstandsraten in den wichtigsten Immobiliensektoren, auch wenn die schwachen US-Wirtschaftsdaten der ersten Jahreshälfte zu hohen Leerständen geführt haben.

Für den Häusermarkt rechnet CBRE aufgrund der Belastung durch Zwangsversteigerungen nicht mit einer Erholung der Hauspreise in naher Zukunft, prognostiziert jedoch eine Stabilisierung in 2012 und eine Marktverbesserung in 2013. Vermietete Mehrfamilienhäuser sind laut CBRE zurzeit den anderen Marktsektoren überlegen. Ursache ist nach Angaben des Immobilienberaters der Trend weg vom Eigentum hin zur Miete, der nach dessen Einschätzung in den nächsten Jahren anhalten sollte.

Der Büroimmobiliensektor hat sich nach Auswertungen des internationalen Immobilienberaters Jones Lang LaSalle (JLL) in 2011 weiter erholt. So verzeichnet nach dessen Angaben der Büromarkt eine positive Nettoabsorption (Veränderung der in Anspruch genommenen Flächen) seit sechs Quartalen in Folge und daraus resultierend im dritten Quartal 2011 auf 17,8 % um 0,3 bzw. 0,9 % gefallene Leerstandsraten (gegenüber dem zweiten Quartal 2011 bzw. dem dritten Quartal 2010). Die durchschnittlichen Angebotsmieten sind laut JLL um 1,2 % innerhalb des dritten Quartals 2011 gestiegen und um 3,0 % seit den Zyklus-Tiefpunkten in 2010. Innerstädtische Märkte mit beschränktem Angebot haben sich dabei besser als die Randzonen entwickelt, schreibt CBRE. Für die nächsten 12 Monate schätzt JLL eine durchschnittliche Mietsteigerung von 1,7 %.

Der Markt für Einzelhandelsimmobilien zeigt sich nach Aussagen von CBRE gespalten. Nach Analysen der IVG weist die Entwicklung im Luxus- und Discountsegment nach oben, während die Lage bei Einkaufszentren mit einer Spezialisierung auf das mittlere Kaufsegment schwierig bleibt. CBRE spricht von derzeit höheren Leerstandsraten als im letzten Jahr, einer „Flucht in Qualität“ und zukünftig niedrigeren Leerständen für die besten Zentren.

Am Anlagemarkt für US-Immobilien beobachtet die IVG eine Erholung seit Sommer 2010, mit deutlich verbesserten Finanzierungsbedingungen und gesunkenen Renditen (Cap Rates). Davon profitieren vor allem hochwertige, voll vermietete Immobilien, so das Immobilienunternehmen.

Fazit. Die jüngste Eintrübung der konjunkturellen Aussichten sowie das extrem geringe Zinsniveau für Anleihen lassen nach Einschätzung der oben genannten Marktbeobachter erwarten, dass moderne, effiziente, von bonitätsstarken Mietern belegte Immobilien weiterhin verstärkt im Blickpunkt der Investoren stehen werden. Zweitklassige Märkte werden voraussichtlich zunächst auf geringeres Investoreninteresse stoßen und sich erst später erholen.

Markteinschätzung der Emissionshäuser

1. Was konnten Sie 2011 platzieren? Wurden Ihre Erwartungen erfüllt?

„Es werden 200 Mio. US-Dollar werden. Ja, unsere Erwartungen wurden erfüllt.“ Christoph Kahl, geschäftsführender Gesellschafter Jamestown US-Immobilien GmbH

„Wir platzierten rund 33 Mio. US-Dollar KG Kapital sowie für mehrere Millionen US-Dollar Private Placements!“ Wolfgang Kunz, Vertriebsdirektor DNL Investmentagentur für US-Immobilien e. K.

2. Was erwarten Sie 2012?

„Ein besseres Umfeld.“ C. Kahl
„Wir erwarten für 2012 einen Umsatz von rund 50 bis 70 Mio. US-Dollar (...).“ W. Kunz

„(...) mit deutlich verbesserten Voraussetzungen (...) rechnen wir frühestens ab dem zweiten Halbjahr 2012. “Christian Dürr, Geschäftsführer der BVT Holding GmbH & Co. KG

a. Werden Sie 2012 für US-Immobilien Kapital einsammeln?

„Der JAMESTOWN 27 ist bis 30.09.2012 zur Zeichnung offen.“ C. Kahl

„Wir werden Kapital platzieren (...).“ W. Kunz

„(...) die Zeit ist durchaus wieder passend für die Auflage eines Publikumsfonds.“ C. Dürr

Weder für 2011 noch für 2012 waren oder sind Kapitalanlageangebote aus unserem Hause mit Objekten in den USA geplant.“ MPC Capital AG

b. Wie viel erwarten Sie?

„200 bis 300 Mio. US-Dollar.“ C. Kahl

c. Wie beurteilen Sie die Entwicklung der US-Immobilienmärkte 2012?

„Positiv, die Flächennachfrage wird langsam aber kontinuierlich zunehmen.“ C. Kahl

„Für 2012 erwarten wir, zumindest im Südosten der USA, eine weitere Verbesserung bei den Vermietungen, dadurch steigende Nachfrage und steigende Kaufpreise.“ W. Kunz

„Der Markt für US-Einzelhandelsflächen (...) befindet sich auf dem Weg zur Stabilisierung (...).“ C. Dürr

(Dieter E. Jansen, Andries Nürnberger)