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Hotelinvestment in Südafrika

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„Der frühe Vogel fängt den Wurm.“

Als Erster auf den Markt zu kommen, ist der Traum eines jeden Unternehmers. Das gilt aber nur, wenn der Markt auch hält, was er verspricht und der Unternehmer entsprechend Ahnung und Erfahrung hat. Emittenten geschlossener Fonds sind mit ihren Anlagekonzepten meist schneller auf den Märkten als die institutionellen Marktpartner. Deshalb macht es Sinn, sich frühzeitig mit den Anlagevorschlägen neuer Macher und neuer Märkte zu beschäftigen.

Hotelinvestment in Südafrika

Seit 1999 lag das Wirtschaftswachstum Südafrikas ununterbrochen über dem der USA, Japans und des Euroraums. Das Land verfügt über eine moderne Infrastruktur und ein weit entwickeltes Rechtssystem. Die Johannesburger Börse (JSE) zählt aktuell zu den größten Börsen der Welt. Südafrika ist das eindeutige wirtschaftliche Zentrum Afrikas und profitiert hierbei zweifellos auch von einem gewaltigen Vorkommen an Bodenschätzen. Im Fahrwasser der beeindruckenden politischen und wirtschaftlichen Veränderungen hat sich auch der Tourismus in den vergangenen Jahren zu einem dynamisch wachsenden Wirtschaftszweig entwickelt. Ein Ende dieser Entwicklung ist derzeit nicht in Sicht.

Die MCT Grundwert GmbH, Hamburg, bietet Anlegern einen Fonds an, der in ein südafrikanisches Hotelprojekt investiert und damit vom anhaltenden Aufschwung im Gastgeberland der Fußball-Weltmeisterschaft 2010 profitieren möchte. Die MCT-Gruppe wurde 2001 gegründet und hat je zwei geschlossene Schiffsfonds und zwei südafrikanische Immobilienfonds aufgelegt, die sich bislang plangemäß entwickelt haben. Ein dritter Schiffsfonds befindet sich derzeit parallel zum dritten Südafrika-Fonds in der Platzierung, ein Beteiligungsangebot für kanadische Immobilien-Projektentwicklungen wird aktuell aufbereitet. Der vorliegende Fonds MCT SÜDAFRIKA 3 investiert in eine 70%ige Beteiligung an einem unweit von verschiedenen Stränden und dem Tafelberg gelegenen 4-Sterne-Hotel im Zentrum Kapstadts. Das Objekt entsteht auf einem vorhandenen Betonrahmen, der umfassend modernisiert bzw. umstrukturiert wird. Als Projektpartner wurde die 1997 gegründete und in der Immobilienentwicklung sowie im Hotelmanagement erfahrene südafrikanische Queensgate-Gruppe eingebunden. Im Rahmen einer Exklusiv-Partnerschaft steuert Queensgate die notwendigen spezifischen Marktkenntnisse und ein breites Kontakt-Netzwerk bei.

Die Fertigstellung des Hotels ist im vierten Quartal 2009 vorgesehen. Unabhängig hiervon läuft ab dem 1. Oktober 2009 ein zehnjähriger Triple-Net-Mietvertrag (der Mieter übernimmt sämtliche Betriebs- und Instandhaltungskosten) mit einer südafrikanischen Joint-Venture-Gesellschaft, an der die Queensgate-Gruppe zu 50 % beteiligt ist. Die vereinbarte Jahresmiete beträgt anfangs 11 % des Kaufpreises und steigt jedes Jahr um 5,75 %. Als Sicherheit besteht eine hundertprozentige Unterlegung der Mieten durch eine Patronatserklärung der Queensgate-Gruppe.

Anleger können sich ab 150.000 Südafrikanischen Rand (ZAR, 100 ZAR entsprechen derzeit ca. 9 Euro) als Kommanditisten oder Treugeber am Fonds beteiligen. Der Fonds finanziert sich aus Eigenkapital und hat ein Volumen von 92 Mio. ZAR. Das Gesamt-Investitionsvolumen der Projektgesellschaft beträgt 122 Mio. ZAR, davon knapp 25 % Fremdkapital. Der Ankauf des Hotels ist – unabhängig vom Platzierungsergebnis des Fonds – durch eine Erwerbsgarantie von Queensgate abgesichert. Die fondsbedingten Kosten inkl. Agio liegen in der konsolidierten Betrachtung für Fonds- und Projektgesellschaft bei knapp 16 %. Dies erscheint dem besonderen Projekt angemessen. Der in einem externen Sachverständigengutachten ermittelte Objektwert bestätigt die Angemessenheit des Kaufpreises.

Die geplanten Ausschüttungen sollen von 6 % p. a. (2010/2011) auf bis zu 15 % p. a. (2018/2019) ansteigen. Planmäßig soll in diesem Zeitraum auch eine vollständige Rückführung des Fremdkapitals erfolgen. Unter Berücksichtigung des zusätzlichen Anteils am Veräußerungserlös wird in einer Beispielrechnung – inkl. der Rückführung der Einlagen – von einem Gesamt-Bruttorückfluss von 250 % des Nominalkapitals innerhalb von 10 Jahren ausgegangen. Dies stellt einen vergleichsweise attraktiven Wert dar. Noch nicht hierin berücksichtigt ist ein erhebliches Potenzial für Zinseinsparungen, da sich der im Prospekt mit 16 % p. a. kalkulierte Zinssatz für südafrikanische Hypothekenkredite laut Initiator derzeit im Bereich von 10 % bewegt. Die Differenz könnte für zusätzliche Ausschüttungen oder Sondertilgungen genutzt werden.

Den guten Ertragsperspektiven stehen ein im Bereich der geschlossenen Fonds bislang wenig erprobter Investitionsstandort, Risiken einer – wenngleich fortgeschrittenen – Projektentwicklung, das grundsätzliche Bonitätsrisiko des Mieters bzw. des Patrons Queensgate (der seit 2008 an der Johannesburger Börse gelistet ist) und insbesondere ein schwer kalkulierbares Währungsrisiko gegenüber. Das politische und rechtliche Risiko in Südafrika hingegen erscheint inzwischen vertretbar.

Das Konzept geht von der Besteuerung der laufenden Erträge und des erwarteten Veräußerungsgewinns in Südafrika aus, die angesichts dortiger Freibeträge ausgesprochen niedrig ausfällt. In Deutschland gilt der Progressionsvorbehalt. Insgesamt erscheinen die derzeitigen steuerlichen Rahmenbedingungen sehr günstig. Anleger sollten aber beachten, dass das Doppelbesteuerungsabkommen mit Südafrika jährlich aufgekündigt werden kann. In Zeiten eines Haushaltsdefizits auf Rekordhöhe kann keine Gewähr für einen dauerhaften Fortbestand in der derzeitigen Form übernommen werden. Die kürzlich erfolgte Kündigung des Doppelbesteuerungsabkommens mit der Türkei verheißt diesbezüglich jedenfalls nichts Gutes. Eine Kündigung der Beteiligung durch Anleger ist erstmals zum 30. September 2020 möglich. Daneben bestehen mehrere Andienungsrechte. Anleger können ihre Beteiligung demnach vorzeitig zu bereits definierten Preisen an Queensgate übertragen. Im Gegenzug verfügt der Co-Investor über eine Kaufoption nach 10 Jahren.

Sicherlich bedarf ein Südafrika-Investment einer gewissen Portion Mut, wenn nicht gar Abenteuerlust. Für entsprechend risikobewusste Anleger erscheint der Fonds – selbst unter etwaig geänderten steuerlichen Rahmenbedingungen – aber dennoch als ausgesprochen interessante Anlageoption zur Beimischung in einem breit gestreuten Vermögensportfolio. Die wesentlichen Rahmenbedingungen erscheinen jedenfalls stimmig, und aus heutiger Sicht kann zusätzlich von einem deutlichen Sicherheitspolster in Form möglicher Zinseinsparungen ausgegangen werden.

 

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MCT-Gruppe
Christopher Botsch, geschäftsführender Gesellschafter der Unternehmen der MCT-Gruppe, stellt als Vorteile des Investments insbesondere die Risikominimierung durch eine schlüsselfertige Übernahme des Hotels zum lediglich 9,1fachen der Jahresmiete , den durch ein Patronat unterlegten Triple-Net-Mietvertrag und die vollständige Tilgung des Fremdkapitals nach voraussichtlich spätestens 10 Jahren heraus. Auch in den „individuellen Ausstiegsmöglichkeit für die Anleger nach 6, 8 und 10 Jahren mit planmäßigen Renditen zwischen 9,1 und 14,5 % p. a.“ sieht er einen wesentlichen Pluspunkt für den Fonds.

(Karsten Ewert)