Zurück zur Übersicht

Renaissance der Wohnimmobilie

Wohnungsnot in Deutschland?

Die Wohnimmobilie erlebt derzeit eine Renaissance als sichere und weitgehend konjunkturell unabhängige Asset Klasse. Dies war das Ergebnis mehrerer Experten Runden, die finanzwelt im vergangenen Jahr durchführte. Wir haben diese Einschätzung aktuell überprüft.

Private Investoren kaufen verstärkt Wohnimmobilien in wirtschaftsstarken Regionen. Institutionelle Investoren planen die Erhöhung ihrer Wohnimmobilienquoten im Portfolio. Studien bestätigen positive Marktaussichten. „Die Berufstätigen in Deutschland halten das eigene Haus oder die eigene Wohnung für die sicherste Form der Altersvorsorge. Die selbst genutzte Immobilie liegt bei der jüngsten Postbank-Studie in Zusammenarbeit mit dem Institut für Demoskopie Allensbach sogar noch vor der staatlichen Rente. Die eigenen vier Wände profitieren damit indirekt von der Finanzkrise, die bei Anlegern das Bedürfnis nach sicheren und verständlichen Anlageformen enorm gesteigert hat“, so Dieter Pfeiffenberger, Bereichsleiter Drittvertrieb der Postbank-Gruppe, in unserer Ausgabe 06/2009.

Für diesen Trend gibt es Gründe.
Die Neubautätigkeit hat dramatisch abgenommen. Wurden 1978 noch über 800.000 Wohnungen in Deutschland gebaut, waren es 1995 noch etwa 620.000 Einheiten. Seitdem ist die Neubautätigkeit auf etwa 160.000 Wohnungen im Jahr 2008 gefallen. Dazu steigt der Eigenbedarf an der Immobilie dramatisch. Wird der gegenwärtige Bestand weiter so wenig ersetzt wie derzeit, dann müsste dieser in Westdeutschland noch rund 2000 Jahre als Wohnungen dienen. Dabei erhöht sich der „natürliche“ Bedarf an Wohnraum durch den Trend zu wenigen Personen pro Wohnung, längerer Lebensdauer der Deutschen, Reduzierung von Untermietverhältnissen, Erhöhung der Nachfrage nach Zweitwohnungen und den explodierenden Bedarf an Wohnungen. Die sinkenden Bevölkerungszahlen beeinflussen diesen Trend nicht, sie werden durch Zuwanderung teilweise kompensiert.

Fazit: An den Prognosen hat sich nichts geändert. Das Pestel Institut geht weiterhin von einer zukünftigen Wohnungsnot aus. Der Direktor des Deutschen Mieterbundes, Lukas Siebenkotten, sieht in den jüngsten Wohnungsbauzahlen bereits Vorboten deutlich steigender Mieten. Die Lehre daraus: Wohnungen sind tatsächlich eine lohnenswerte Kapitalanlage für die Zukunft: rentabel, sicher, wertgeschützt, jederzeit liquidisierbar. Vorausgesetzt, die immer wieder genannten Bedingungen für eine erfolgreiche Kapitalanlage werden erfüllt: der richtige Standort, gute Bauqualität, kompetente Partner und gutes Mietniveau.

 

Im August 2009 veröffentliche das renommierte Eduard Pestel Institut aus Hannover eine Studie zum Wohnungsmarkt in Deutschland.

Die Studie stellte im Ergebnis einen erheblichen Fehlbedarf an Wohnungen fest.

Die Veröffentlichung der Studie haben viele Medien als Signal verstanden, eine kommende Wohnungsnot vorherzusagen. finanzwelt fragte nach bei Matthias Günther,Vorstandsmitglied des Pestel Instituts, ob er in der Zwischenzeit Anlass gesehen hat, die Einschätzungen aus der Studie zu korrigieren oder zu ergänzen.

finanzwelt: Ihre letzten Studien haben Medien zum Anlass genommen, eine baldige Wohnungsnot bei uns vorherzusagen. Gibt es Wohnungsnot in Deutschland?

Günther: Wohnungsnot gab es nach dem Zweiten Weltkrieg, als in Westdeutschland über 16 Millionen Haushalte in weniger als 11 Millionen Wohnungen lebten. Eine erhebliche Wohnungsknappheit findet sich heute aber sehr wohl vor allem in westdeutschen Großstädten wie Hamburg, Köln oder München sowie auch an kleineren Hochschulstandorten wie etwa Freiburg, Heidelberg oder Göttingen. An dieser Situation hat sich seit Erstellung unserer Studien nichts geändert.

finanzwelt: Wie wird sich die Zahl der Neubauten im Jahr 2010 in Deutschland entwickeln und warum?

Günther: Da sich die schlechten Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau nicht verändert haben, ist auch keine dramatische Veränderung der Fertigstellungszahlen zu erwarten. Dabei wäre selbst eine Erhöhung um 10 % wegen der schwachen Ausgangsbasis nahezu ohne Wirkung auf die Gesamtsituation.

finanzwelt: Welche Auswirkungen sind von einer sehr geringen Neubautätigkeit auf die Qualität des Wohnens längerfristig zu erwarten?

Günther: Wie ein Vergleich der Stichprobenerhebungen zeigt, haben die Mieterhaushalte im mittleren und unteren Einkommensbereich bereits zwischen 2002 und 2006 mit einem Konsumverzicht, d. h. einem Rückgang der durchschnittlichen Wohnfläche je Haushalt, auf die Entwicklung von Einkommen, Wohnkosten und übrigen Lebenshaltungskosten reagiert. Die nahezu vollständige Aufgabe der Wohnungsbauförderung in Kombination mit den wohl schlechtesten Rahmenbedingungen für den frei finanzierten Mitwohnungsbau kann nicht ohne Folgen bleiben. Eine Fortschreibung der gegenwärtigen Trends des Auseinanderlaufens von Kaufkraft in den unteren Einkommensgruppen und Wohnkosten lässt befürchten, dass wachsende Teile der Bevölkerung künftig schlechter wohnen werden als heute.

finanzwelt: Wie könnte dieser Entwicklung vorgebeugt werden?

Günther: Die Politik muss entscheiden, welche Bedeutung sie dem Wohnen der Bevölkerung heute zumisst. Ohne einen wieder ansteigenden Einsatz öffentlicher Mittel im Wohnungsbau lässt sich das Niveau des Wohnens für breite Schichten der Bevölkerung nicht aufrechterhalten. Dabei bietet die gegenwärtig präferierte Subjektförderung kaum Anreize für den Wohnungsneubau. Zu prüfen wäre, inwieweit über eine reformierte Objektförderung wieder langfristig verfügbare Sozialwohnungen geschaffen werden können, ohne die Auswüchse des sozialen Mietwohnungsbaus wieder zu beleben.

finanzwelt: Wie wird sich der Wohnungsbedarf in Deutschland bis zum Jahr 2025 entwickeln?

Günther: Der klassische, überwiegend demografisch abgeleitete Bedarf ist von der Wanderungsbilanz gegenüber dem Ausland, den innerdeutschen Bevölkerungsverschiebungen und dem Altersaufbau abhängig. Bei einer auf rund 100.000 Personen ansteigenden Nettozuwanderung und einer Fortsetzung der Wanderungsmuster innerhalb des Landes wird dieser Bedarf in den nächsten Jahren zwischen 200.000 und 250.000 Wohnungen pro Jahr liegen. Bis 2025 geht dieser Teil des Wohnungsbedarfes dann auf etwa 150.000 Wohnungen pro Jahr zurück.

Nicht nur die Bevölkerung, sondern auch der Wohnungsbestand altert. Weil im Neubau die heutigen, differenzierten Anforderungen etwa an den Klimaschutz oder die Barrierefreiheit am besten erfüllt werden können, erscheinen die gegenwärtig extrem niedrigen Wohnungsabgangsraten – die einer Lebensdauer der Wohnungen von 2.000 Jahren in Westdeutschland und 240 Jahren in Ostdeutschland entsprechen – nicht problemgerecht. Bei einem Bestand von nahezu 40 Mio. Wohnungen in Deutschland erscheint ein zusätzlicher Ersatz von etwa 175.000 Wohnungen pro Jahr (knapp 0,5 % des Bestandes) aus unserer Sicht erforderlich. Der gesamte Wohnungsbedarf in Deutschland beläuft sich damit gegenwärtig auf rund 400.000 Wohnungen und geht in Richtung 2025 auf gut 300.000 Wohnungen pro Jahr zurück.

(Dieter E. Jansen, Kim Brodtmann)