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Immobilien unter dem Hammer

Zwangsversteigerungen zahlen sich auch in Fondskonzepten aus

In Deutschland wurden im Jahre 2001 ca. 80.000 Immobilien zwangsversteigert, das sind ca. 300 Objekte pro Gerichtstag.

Der Weg zur Zwangsversteigerung beschreibt sich daher wie folgt: Wenn der Hausbesitzer trotz Mahnungen des Gläubigers (meist die Bank) seine Zinslast nicht entrichtet, so beantragt die Bank beim zuständigen Amtsgericht die Zwangsverwaltung und Zwangsversteigerung. Dadurch verliert der Schuldner wesentliche Eigentümerrechte, er darf nun sein Objekt nicht mehr verkaufen oder die Mieteinnahmen selbst in Empfang nehmen. Die Mieteinnahmen erhält nun der Gläubiger. Durch das Amtsgericht wird ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger beauftragt, ein Verkehrswertgutachten für das Objekt zu erstellen. Der Verkehrswert setzt sich zusammen aus Grundstück, Sach- und Ertragswert des Gebäudes. Der Verkehrswert ist der Wert, der am Markt unter normalen Bedingungen erzielbar wäre.

Nach Erstellung des Verkehrswertgutachtens, wird durch das Amtsgericht zum ersten öffentlichen Versteigerungstermin aufgerufen. Jeder hat die Möglichkeit, sich im Vorweg über das Objekt zu informieren und eine Objektbesichtigung durchzuführen. Beim ersten Termin beträgt der Mindestaufruf 70 Prozent des Verkehrswertes. Wenn keiner das Mindestgebot bietet und ersteigert, so kommt es ca. 6 Monate später zum Zweittermin. Beim zweiten Versteigerungstermin beträgt der Mindestaufruf 50 Prozent des Verkehrswertes. Jetzt hat jeder Bieter die Möglichkeit, für mindestens 50 Prozent des Verkehrswertes das Objekt zu ersteigern. Wenn sich auch beim zweiten Termin niemand findet, der mindestens die Hälfte des Verkehrswertes bezahlt, so wird ein weiterer Auktionstermin ohne Limit anberaumt, das heißt, dann wird zu jedem gebotenen Preis verkauft. Häufig ersteigert dann ein Gläubiger das Objekt.

Nachdem bei dem ehemaligen Eigentümer durch Abgabe der Eidesstattlichen Versicherung Vermögenslosigkeit amtlich festgestellt wurde und keine weiteren Vermögenswerte zur Abdeckung des Kredites beim Gläubiger mehr vorhanden sind, kann der Gläubiger den durch den Schuldner erlittenen Verlust steuermindernd als uneinbringliche Forderung ausbuchen. Ein verringerter Gewinn der Bank reduziert zusätzlich die gewinnabhängige Abgabe an die Bundeszentralbank. Somit hat die Bank durch die zuvor erwirtschafteten Gewinne (wenn der Schuldner z.B. 10 Jahre und mehr Zinsen an die Bank gezahlt hat) effektiv keine eigenen Verluste mehr.

Im Durchschnitt der Zwangsversteigerungen werden für die Gläubiger lediglich ca. 52 Prozent des Verkehrswertes erzielt. Da die Banken wissen, dass sie im Durchschnitt nur diesen Verkehrswert erzielen und zusätzlich vom Erlös auch noch die Kosten für die Zwangsverwaltung, Anwalts und Gerichtskosten in Abzug bringen müssen, sind sie gerne bereit, im Vorwege einer Versteigerung mit Kaufinteressenten zu verhandeln. Selbst wenn sie durch einen Kaufinteressenten auch nur 52 Prozent des Verkehrswertes erzielen, so verringern sie ihr Risiko und ihre Kosten, im Zwangsversteigerungstermin eventuell noch weniger zu erhalten.

Kaufpreis : Mieteinnahmen = 7,8fache der Mieteinnahmen p.a. = 12,82 % Mietrendite

( selbst bei einem Kaufpreis von 66,6% des Verkehrswertes = 3.325.000 Euro zzgl. Nebenkosten würden immer noch netto 10% Mietrendite erzielt).

Das Beispiel zeigt, dass der Erwerb von attraktiven gemischt genutzten Immobilien durchaus auch für Fonds interessant ist. Dies macht sich die fairrenta zu Nutzen und bietet Anlegern im Rahmen einer Fondsbeteiligung diese Vorteile. Otmar Knoll ist Vertriebsdirektor der fairrenta GmbH, Tübingen.

(Otmar Knoll)