Mitten in der Wohnungsnot verschärfen viele Städte die Mietregulierung. Doch die Marktmechanik folgt eigenen Regeln. Während Politik auf Entlastung setzt, entstehen neue Spannungen zwischen Bestand, Neubau und Kapital. Immobilieninvestor und „Investment Punk“ Gerald Hörhan erklärt, warum staatliche Eingriffe oft andere Effekte erzeugen als beabsichtigt und wer in regulierten Märkten tatsächlich profitiert.

In Europas Metropolen steigt der Druck auf den Wohnungsmarkt seit Jahren. Die Politik reagiert mit Mietpreisbremse, Milieuschutz und teils drastischen Eingriffen wie dem Berliner Mietendeckel. Für viele Bestandsmieter bedeutet das zunächst Stabilität: bestehende Verträge bleiben vergleichsweise günstig, Kosten wirken planbar. Doch parallel wachsen die Unterschiede zwischen alten und neuen Mietverträgen deutlich. Wer einmal günstig wohnt, überlegt sich einen Umzug zweimal – selbst wenn die Wohnung längst nicht mehr zur Lebenssituation passt. Für Wohnungssuchende wird der Markt enger, für Investoren unsicherer. Hohe Baukosten, steigende Zinsen und regulatorische Eingriffe erschweren zusätzlich die Kalkulation. „Bestandsmieter profitieren kurzfristig, aber der Markt insgesamt gerät aus dem Gleichgewicht“, sagt Gerald Hörhan. „Wer neu sucht oder neu baut, zahlt am Ende den Preis.“

Gerald Hörhan, Immobilieninvestor und Gründer der Investment Punk Akademie, analysiert seit Jahren, wie Regulierung auf reale Märkte wirkt. Als früherer Investmentbanker und aktiver Investor kennt er sowohl die Kapital- als auch die Vermieterseite. Sein Ansatz ist dabei klar ökonomisch: Märkte reagieren auf Anreize. Werden diese verzerrt, entstehen neue Dynamiken. „Regulierung verändert nicht die Gesetze von Angebot und Nachfrage, sondern verschiebt sie“, so Hörhan. In seiner Arbeit mit privaten und professionellen Investoren zeigt sich immer wieder, dass nicht die moralische Bewertung entscheidend ist, sondern das Verständnis der Systemlogik. Wer versteht, wie Eingriffe wirken, kann Risiken besser einschätzen und strategisch handeln. Wie diese Mechanismen konkret funktionieren und warum sie häufig zu anderen Ergebnissen führen als politisch beabsichtigt, zeigt die folgende Analyse.

Die Verzerrung im Bestand: Wenn Schutz zur Blockade wird

Mietregulierung greift in erster Linie bei bestehenden Verträgen. Bestandsmieter genießen Schutz, ihre Mieten steigen nur begrenzt oder gar nicht. Gleichzeitig entwickeln sich Neuvertragsmieten in angespannten Märkten deutlich dynamischer. Mit der Zeit entsteht eine wachsende Differenz zwischen alten und neuen Verträgen. Genau hier beginnt die strukturelle Verzerrung.

Für viele Mieter wird ein Umzug wirtschaftlich unattraktiv, selbst wenn sich die Lebenssituation verändert hat. Eine größere Wohnung, ein anderer Stadtteil oder eine berufliche Veränderung bedeuten oft einen massiven Kostensprung. Die Folge ist eine sinkende Mobilität im Bestand. Wohnungen werden länger gehalten, Wechsel finden seltener statt. Das verfügbare Angebot am Markt schrumpft, obwohl der Bedarf hoch bleibt. „Je größer die Differenz zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten wird, desto weniger Bewegung gibt es im Markt“, erklärt Gerald Hörhan. „Wer einmal günstig drin ist, bleibt – selbst wenn die Wohnung nicht mehr passt.“

Warum das Angebot nicht nachkommt: Wenn Kalkulation zur Hürde wird

Während im Bestand die Mobilität sinkt, müsste eigentlich der Neubau für Entlastung sorgen. Doch genau hier entsteht das nächste Problem. Projektentwickler und Investoren kalkulieren langfristig. Sie müssen Baukosten, Grundstückspreise, Finanzierung und erwartbare Mieteinnahmen in Einklang bringen. Steigen Kosten und Zinsen, während Mieten politisch begrenzt oder regulatorisch unsicher werden, verschiebt sich diese Rechnung deutlich.

Je stärker Eingriffe diskutiert oder ausgeweitet werden, desto schwieriger wird es, zukünftige Erträge realistisch einzuschätzen. Für viele Projekte bedeutet das: höhere Risiken bei gleichzeitig gedeckelten Ertragsmöglichkeiten. In diesem Umfeld werden Vorhaben verschoben, verkleinert oder ganz gestrichen. Langwierige Genehmigungsverfahren und zusätzliche Auflagen verstärken diesen Effekt. „Wenn Rahmenbedingungen unkalkulierbar werden, ziehen sich Investoren zurück“, sagt Gerald Hörhan. „Am Ende wird weniger gebaut, obwohl mehr Wohnraum gebraucht wird.“ Damit verstärkt sich die Verknappung von der Angebotsseite. Der Bestand bleibt gebunden, und neues Angebot entsteht langsamer, als die Nachfrage wächst.

Die Marktreaktion: Wenn Knappheit Preise verschiebt

Treffen geringe Fluktuation im Bestand und zurückhaltender Neubau auf anhaltende Nachfrage, reagiert der Markt entsprechend. Die wenigen frei werdenden Wohnungen werden stärker umkämpft, Neuvertragsmieten steigen deutlich schneller als regulierte Bestandsmieten. Die Preisdynamik verlagert sich dorthin, wo noch Bewegung möglich ist. Diese Entwicklung bleibt nicht auf den Mietmarkt beschränkt. Auch Kaufpreise reagieren auf Verknappung. Je schwieriger es wird, an freie Wohnungen zu gelangen, desto wertvoller werden Objekte, bei denen Neuvermietungen möglich sind oder Perspektiven zur Anpassung bestehen. Gleichzeitig kann die Differenz zwischen vermieteten und leerstehenden Einheiten erheblich wachsen. Der regulatorische Rahmen beeinflusst damit unmittelbar die Bewertung von Immobilien.

Ein besonders deutliches Beispiel war der Berliner Mietendeckel. In dieser Phase ging das offiziell verfügbare Angebot an Mietwohnungen spürbar zurück, während sich Ausweichstrategien wie möblierte Vermietung oder andere Konstruktionen ausbreiteten. „Wenn Eingriffe sehr stark werden, findet der Markt andere Wege“, sagt Gerald Hörhan. „Am Ende entstehen Verzerrungen, die Preise nicht senken, sondern verschieben.“ Die Folge ist keine generelle Entspannung, sondern eine Umverteilung der Dynamik: Regulierte Bestände bleiben stabil, während sich Preisbewegungen auf Neuabschlüsse und Transaktionen konzentrieren.

Wer von dieser Struktur profitiert

In einem Markt, der durch Regulierung komplexer wird, verschiebt sich nicht nur die Preisbildung, sondern auch das Kräfteverhältnis zwischen den Akteuren. Je dichter das Regelwerk, desto wichtiger werden Detailkenntnis, juristische Struktur und Kapitalstärke. Wer regulatorische Spielräume versteht, Risiken kalkulieren kann und über ausreichende Liquidität verfügt, kann auch in verzerrten Märkten handlungsfähig bleiben. Große Investoren und professionell aufgestellte Marktteilnehmer verfügen über genau diese Ressourcen. Sie arbeiten mit spezialisierten Beratern, können regulatorische Änderungen schneller einordnen und Projekte über längere Zeiträume tragen. Zudem erlaubt eine breitere Portfolio-Struktur, Risiken einzelner Objekte abzufedern. „Komplexe Märkte belohnen nicht Moral, sondern Kompetenz“, sagt Gerald Hörhan. „Wer die Systemlogik versteht, kann sie strategisch nutzen.“

Für kleinere, privat organisierte Vermieter steigt dagegen die Hürde. Höhere rechtliche Anforderungen, zunehmende Dokumentationspflichten und unsichere Ertragsperspektiven erhöhen den administrativen Aufwand. Nicht jeder ist bereit oder in der Lage, diese Komplexität dauerhaft zu tragen. Hinzu kommen Nebenwirkungen, die den Markt weiter verändern. Wenn regulierte Bestände nur begrenzt Ertragsspielraum bieten, sinkt in manchen Fällen der Anreiz, umfassend zu modernisieren. Gleichzeitig entstehen alternative Modelle, etwa über möblierte Vermietung oder besondere Vertragsgestaltungen. Solche Konstruktionen bewegen sich innerhalb oder am Rand des regulatorischen Rahmens und verschieben erneut die effektive Preisstruktur. Am Ende zeigt sich: Regulierung verändert nicht nur Preise, sondern auch Marktrollen. Wer strukturell vorbereitet ist, kann sich anpassen. Wer es nicht ist, gerät unter Druck.

Dass der entscheidende Hebel auf der Angebotsseite liegt, zeigt der Vergleich unterschiedlicher Städte. Dort, wo in den vergangenen Jahren konsequent gebaut und Genehmigungen in größerem Umfang erteilt wurden, blieb der Mietmarkt deutlich stabiler. In Märkten dagegen, in denen restriktiv genehmigt wurde, ist das verfügbare Angebot besonders knapp – mit entsprechend hohen Neuvertragsmieten und wachsenden Preisunterschieden zwischen Bestand und Neuabschluss. Für Gerald Hörhan ist das die zentrale Lehre aus regulierten Märkten: „Wenn man niedrigere Mieten will, muss man das Angebot erhöhen. Alles andere verschiebt das Problem nur.“

Sie investieren in Immobilien und möchten auch in regulierten Märkten handlungsfähig bleiben? Dann melden Sie sich jetzt bei Gerald Hörhan und lassen Sie sich unverbindlich beraten!

Ein Advertorial von Investmentpunk Academy GmbH, Gerald B. Hörhan, support@investmentpunk.academy, https://www.investmentpunk.com/