Adäquate Wohnformen im Alter: Eine neue Assetklasse muss sich etablieren

Die deutsche Gesellschaft altert. Bis Ende der 2030er wird der Anteil der Menschen im Rentenalter ab 67 Jahren in Deutschland über 25 Prozent betragen. Bereits in den nächsten zehn Jahren wird die geburtenstärkste Generation, die Baby Boomer (Geburtsjahrgänge von 1956 bis 1964), die rund 15 % der deutschen Bevölkerung ausmachen, nach und nach in Rente gehen.

Neben einer steigenden Lebenserwartung zeichnen sich die jetzigen und zukünftigen Rentnergenerationen durch ein hohes Interesse an aktiver Teilhabe am gesellschaftlichen Leben aus. Doch trotz dieser erwartbaren Entwicklung ist der Wohnimmobilienmarkt in Deutschland nicht ausreichend darauf vorbereitet. Altersgerechte Wohnformen beschränken sich bisher vor allem auf Angebote für gut betuchte Senioren. Heime, die eine Rund-um-die-Uhr-Betreuung für pflegebedürftige Senioren bieten, sowie Betreutes Wohnen, das auf optionale Betreuung setzt, sind mit höheren Kosten verbunden, die sich nicht jeder leisten kann. Zudem gibt es noch die Basisversorgung auf oft sehr eingeschränktem Qualitätsniveau. Der breite Mittelbau fehlt. Um die hohe Nachfrage nach altersgerechten Wohnformen in der Masse bedienen zu können, bedarf es zusätzlicher Anstrengungen vonseiten des Marktes und des Staates.

Silver Tsunami rollt auf deutsche Gesellschaft zu

Der Begriff des Silver Tsunami beschreibt ein drohendes Szenario am Wohnimmobilienmarkt durch das Eintreten der Boomer-Generation in das Rentenalter: durch Umzug ins Pflegeheim, Vererbung oder Umzug in eine kleinere Immobilie könnte ein großer Teil des Wohnimmobilienbestandes den Besitzer wechseln oder in abgelegeneren Regionen sogar leerstehend werden. Zwar wollen die meisten Menschen im höheren Alter in den eigenen vier Wänden und in vertrauter Umgebung wohnen bleiben. Doch Wohnungen oder Häuser ohne barrierefreie Anpassungen genügen nicht den Anforderungen von Senioren. Diesem Umstand kann zumindest durch eine umfassende Förderung von Sanierungsmaßnahmen für barrierefreies Wohnen begegnet werden. Nach Schätzungen gibt es in Deutschland derzeit ca. 1 Mio. vollständig barrierefreie Wohnungen. Schon heute klafft zwischen Angebot und Nachfrage eine beträchtliche Lücke von 2,5 Mio. zusätzlich benötigten barrierefreien Wohnungen. Immerhin hat der Staat sein Förderprogramm nach einem kurzen Stopp wieder anlaufen lassen: Seit April 2026 können private Wohnimmobilieneigentümer durch das KfW-Förderprogramm 455-B "Barrierereduzierung" Einzelmaßnahmen wie die barrierefreie Anpassung des Badezimmers mit einem Anteil zwischen 10 % bis zu 12,5 % der förderfähigen Kosten bezuschusst bekommen. Für das Jahr 2026 hält die KfW einen Fördertopf mit 50 Millionen Euro bereit. Der Umfang dieses Fördertopfs ist jedoch angesichts der hohen Nachfrage recht knapp bemessen und dürfte schnell aufgebraucht sein. Das KfW-Programm "Altersgerecht Umbauen – Kredit (159)" ermöglicht eine umfassende Kreditfinanzierung von Umbaumaßnahmen in Höhe von insgesamt maximal 50.000 € pro Wohneinheit. Neben Privatpersonen können u.a. auch Wohnungsunternehmen dieses Kreditprogramm in Anspruch nehmen. Darüber hinaus sind noch weitere finanzielle Förderungen für eine barrierefreie Umgestaltung durch die Pflegekasse und auf bundesstaatlicher Ebene möglich.

Versorgungslücke ist groß

Neben dem Umbau der eigenen vier Wände – sofern vorhanden - bleiben Senioren oft nur Angebote wie betreutes Wohnen. Diese sind aufgrund des geringeren Pflegeaufwands zwar günstiger als Pflegeheime, aber teurer als Wohnungen mit der ortsüblichen Miete. Die Kaltmieten für betreutes Wohnen liegen aufgrund der seniorengerechten Ausstattung mindestens 20 % über den ortsüblichen Mieten. Die Kosten können unter Umständen durch Pflegegeld im Falle eines Pflegegrads gemindert werden. Das Angebot an betreutem Wohnen in Deutschland ist überschaubar: es verteilt sich auf rd. 9000 Anlagen mit mehr als 450.000 Wohnungen. Die Wartezeiten für eine Wohnung in einer Anlage für betreutes Wohnen können sich auf über ein Jahr belaufen. Laut Berechnungen von Real I.S. gibt es in den meisten Bundesländern bis 2040 eine Versorgungslücke. Diese fällt in Rheinland-Pfalz mit 164 %, in Bayern mit 127 % und im Saarland mit 96 % am drastischsten aus. Bisher wird der Markt für betreutes Wohnen von kirchlichen, freigemeinnützigen und Pflegeheimbetreibern dominiert.

Privates Kapital muss mobilisiert werden

Die Gesellschaft steht also vor der Herausforderung, dass einerseits das Angebot an seniorengerechten Wohnformen dringend ausgebaut werden muss, um dem demographischen Wandel gerecht zu werden. Andererseits muss ein Wohnangebot geschaffen werden, das die Senioren vollumfänglich, unabhängig von ihrem Einkommen, auffängt. Dies könnte durch die stärkere Einbindung von privaten Wohnimmobilieninvestoren gelöst werden. Konzepte für Gesundheitsimmobilien erfreuen sich bei Investoren zunehmender Beliebtheit. So belief sich nach CBRE das Transaktionsvolumen bei Gesundheitsimmobilien im ersten Quartal 2026 auf 1,07 Mrd. Euro, ein Anstieg um 65 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Davon machten Pflegeheime mit einem Anteil von 67 Prozent den größten Teil aus, gefolgt von Pflegeimmobilien mit ambulanter Betreuung (247 Mio. Euro) und Angeboten für betreutes Wohnen (56 Mio. Euro). Cushman & Wakefield beobachtet, dass der Markt für Gesundheitsimmobilien bzw. das Transaktionsvolumen von ausländischen Investoren dominiert wird – diese stellten im ersten Quartal 2026 90 Prozent des investierten Kapitals bereit. Die Barrieren für den Eintritt in den Markt für Investoren könnten durch staatliche Förderungen gesenkt werden. Eine zentrale Rolle könnte dabei dem sozialen Wohnungsbau zukommen. Analog zum bereits existierenden Sonderprogramm „Junges Wohnen“, das gezielt die Schaffung von neuem Wohnraum und die Sanierung von Bestandsimmobilien für junge Leute forciert, könnte ein Sonderprogramm für Senioren-Wohnungen geschaffen werden. Auch innovative Formen wie die Schaffung von Wohnraum für mehrere Generationen wären eine Lösung, um dem Silver Tsunami zu begegnen und auch Senioren mit überschaubaren finanziellen Mitteln einen würdevollen Lebensabend zu ermöglichen. Dass sich eine Assetklasse für Wohnen im Alter etablieren muss, die die Lücke zwischen hochpreisigen Wohnformen und Low Budget schließt, ist offenkundig. Die Frage ist nur, wann dies der Fall ist. Erste Ansätze sind erkennbar.  

Autor: Adalbert Pokorski, Gründer und Geschäftsführer der Greenwater Capital GmbH