Deutsche Gewerbeimmobilien nach dem Iran-Schock: Was den Markt jetzt bewegt

Der Gewerbeimmobilienmarkt strauchelt. Zumindest ist das die landläufige Denke. Doch wo Risiken entstehen, speziell auch geopolitischer Art, da gibt es auch Chancen. Insofern die Frage „Wo steht der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt“, gerichtet an Aydin Karaduman, CEO, IC Immobilien Gruppe.

finanzwelt: Herr Karaduman, wie stark beeinflusst die geopolitische Eskalation im Nahen Osten die deutschen Gewerbeimmobilienmärkte?

Aydin Karaduman: Der Markt muss wieder einen geopolitischen Risikoaufschlag einpreisen. Steigende Ölpreise wirken direkt auf Inflationserwartungen, Betriebskosten und die Zinsperspektive. Für Immobilien heißt das: Finanzierung wird nicht einfacher, Kalkulationen werden vorsichtiger und Investitionsentscheidungen dauern länger. Die EZB hat ihren Einlagensatz zuletzt bei 2,0 % belassen und ihre Inflationsprognose wegen der Energiepreisschocks nach oben korrigiert. Fremdkapital bleibt damit teuer, Banken finanzieren konservativer, und die Tragfähigkeit eines Businessplans definiert sich wieder über laufende Erträge statt über die Hoffnung auf schnelle Renditekompressionen. Die deutschen Fundamentaldaten – Rechtssicherheit, diversifizierte Wirtschaft, tiefe Mietmärkte – sind intakt, aber sie schützen nicht mehr pauschal vor Wertverlusten auf Objektebene. In dieser Lage wächst der Bedarf an belastbarer Einordnung. Investoren erwarten von ihren Managern weniger Umsetzung auf Zuruf und mehr eigenständige Orientierung.

finanzwelt: Ist der Markt im Krisenmodus oder gibt es Lichtblicke?

Karaduman: Es gibt Lichtblicke, aber keine breite Entwarnung. Das 1. Quartal 2026 brachte CBRE zufolge 8,6 Mrd. Euro Transaktionsvolumen für Wohn- und Gewerbeimmobilien, knapp 20 % über Vorjahr. Kapital ist da, es wird nur selektiver eingesetzt. Logistik kam im 1. Quartal auf 1,4 Mrd. Euro und legte um 16 % zu – Nearshoring und der Umbau von Lieferketten werden durch die geopolitische Lage eher verstärkt als gebremst. Spitzenrenditen haben sich bei rund 4,4 % stabilisiert. Auch lebensmittelgeankerte Handelsimmobilien stehen wieder stärker im Fokus, weil lange Mietverträge und stabile Cashflows in unsicheren Zeiten an Gewicht gewinnen. Der gemeinsame Nenner über alle Assetklassen: Objekte mit belastbarem Cashflow und operativer Substanz ziehen weiterhin Kapital an. Die Differenzierung zwischen guten und schwachen Assets verschärft sich aber weiter.

finanzwelt: Was ist für die ohnehin unter Druck stehenden Büroimmobilien aktuell wichtig?

Karaduman: Büro bleibt der am stärksten differenzierte Teilmarkt. Der Flächenumsatz in den Top-5-Märkten lag im 1. Quartal gut 15 % unter Vorjahr, die Leerstandsquote stieg auf 8,6 %. Gleichzeitig ziehen Spitzenmieten weiter an, weil moderne, ESG-konforme Flächen in guten Lagen knapp bleiben. Nicht das Büro als Assetklasse ist das Problem, sondern das falsche Büro. Gute Flächen mit klarer Positionierung funktionieren. Ältere Bestände ohne energetische und qualitative Perspektive geraten dagegen unter wachsenden Druck – bei Vermietung, Bewertung und Finanzierung gleichzeitig.

finanzwelt: Welche Rolle spielt Nachhaltigkeit unter diesen Vorzeichen noch?

Karaduman: Eine größere als zuvor. Die Energiepreisvolatilität macht den Business Case für Effizienz drängender. Jede Kilowattstunde, die ein Gebäude weniger verbraucht, reduziert die Abhängigkeit von externen Preisschocks. Dazu greifen EU-Taxonomie und der nationale CO2-Preis weiter, unabhängig von der geopolitischen Lage. ESG ist mittlerweile Teil der Preisbildung: Objekte, die die Anforderungen nicht erfüllen, haben messbar höhere Leerstände und werden konservativer bepreist. Dabei muss nicht immer sofort saniert werden. KI-gestützte Betriebsoptimierung in Form vorausschauender Regelung auf Basis von Wetterprognosen, Belegungsprofilen und thermischer Gebäudeträgheit liefert potenziell zweistellige Einsparungen, bevor kapitalintensive Maßnahmen anstehen. Ergänzt um Submeter-Transparenz und intelligenten Portfolio-Energieeinkauf entsteht ein unmittelbarer Hebel auf die Betriebskostenquote.

finanzwelt: Was muss Property Management in diesem Umfeld leisten?

Karaduman: Die klassische Rollenverteilung entlang der Wertschöpfungskette wird den heutigen Anforderungen nicht mehr gerecht. Wenn jede Capex-Entscheidung eine Szenarioanalyse verlangt und jede Kilowattstunde bilanziell zählt, können Investment Manager, Asset Manager und Property Manager nicht mehr in getrennten Silos arbeiten. Alle drei Ebenen müssen stärker beratend agieren. Renditen werden über Mieteinnahmen, Kosteneffizienz und operative Steuerung erwirtschaftet. Leasing-Performance, Mieterbindung und disziplinierte Capex-Planung sind die entscheidenden Stellschrauben. Property Management muss kaufmännische, technische und ESG-bezogene Steuerung auf einer einheitlichen Prozesslandkarte zusammenführen und dem Asset Manager eigene Handlungsempfehlungen liefern, statt nur Aufträge abzuarbeiten. Genauso gilt: Ein Asset Manager, der dem Investor keine unbequemen Szenarien vorlegt, erfüllt seine Rolle nicht. Gerade in angespannten Situationen zeigt sich, ob die gesamte Kette in der Lage ist, schnell zu stabilisieren und tragfähige Empfehlungen zu geben. Außerdem darf die Rolle des Facility Managers nicht unterschätzt werden. Wie kosteneffizient und nachhaltig eine Immobilie wirklich ist, entscheidet sich primär auf der Fläche – durch die Art und Weise, wie die entsprechenden Systeme betrieben und gewartet werden.

finanzwelt: Worauf sollten Investoren jetzt besonders achten?

Karaduman: Auf drei Dinge: die Qualität des Cashflows, die Refinanzierungsfähigkeit und die Ehrlichkeit der eigenen Capex-Planung. In einem Umfeld politischer Unsicherheit überlebt nicht das Objekt mit der besten Story, sondern das mit dem belastbarsten Geschäftsplan. Umnutzung kann ein Weg sein, aber nicht jedes Gebäude lässt sich wirtschaftlich sinnvoll transformieren. Entscheidend ist, früh zu erkennen, wo Repositionierung trägt und wo der geordnete Ausstieg die bessere Entscheidung ist. Das setzt voraus, dass Investment Manager, Asset Manager und Property Manager ihre jeweilige Markt- und Objektkenntnis offen einbringen und gemeinsam zu einer Einschätzung kommen. Die Zeit der pauschalen Marktbetrachtung ist vorbei. Jetzt zählt die Qualität der Entscheidung auf Objektebene und die der Beratung, die zu dieser Entscheidung führt. (ah)