Push fürs Portfolio

Neuerdings dürfen offene Immobilienfonds nennenswert in Erneuerbare Energien investieren, dem Standortfördergesetz sei Dank. Wir haben das lange gefordert. Was bedeutet das für das Produkt und für die Anleger? Wird das Konzept des offenen Immobilienfonds jetzt verwässert, wird er sogar zu einem verkappten Energieprodukt? Das muss nicht sein. Viel wichtiger ist, dass sich dadurch neues Potenzial für das Immobilienportfolio heben lässt: durch verlässlichen und grünen Strom.

Energie ist für Mieter längst kein kleiner durchlaufender Nebenposten mehr. Die „zweite Miete“ ist zu einem relevanten Kostenfaktor geworden. Zudem achten viele Mieter verstärkt auf Versorgungssicherheit, Kalkulierbarkeit und CO2-Bilanzen. Wer als Vermieter hierfür belastbare Lösungen anbieten kann, hat im Wettbewerb die Nase vorn. Und genau das ist ab jetzt in einem völlig neuen Maßstab möglich.

Natürlich könnten die Immobilienfondsmanager einfach in Wind- oder Solarparks investieren und damit ihre Ertragsbasis diversifizieren. Mit bis zu 15 % des Fondsvermögens ist das ab sofort erlaubt. Doch das wäre aus unserer Sicht der falsche Ansatz. Damit würde man das Optimierungspotenzial für denjenigen Portfolioanteil verschenken, der immer noch den Löwenanteil der Gesamtallokation ausmacht: die Immobilien.

Besser ist es, den neuen Spielraum gezielt zur Stärkung des Immobilienportfolios zu nutzen: durch die Erzeugung von Strom für Allgemeinflächen und technische Anlagen, durch Mieterstrom oder auch durch Speicherlösungen. In begrenztem Umfang war das zwar auch vorher schon möglich, zum Beispiel durch PV-Anlagen auf dem Dach. Das erforderte aber immer kreative Lösungen, um keine gewerbesteuerliche „Infizierung“ zu riskieren. Gerade bei größeren Gewerbeobjekten reichte der so produzierte Strom selten aus, um den Gesamtverbrauch in der Immobilie vor Ort zu decken.

Jetzt ist es denkbar, Strom auch in größerer Menge und größerer Entfernung zu den Immobilien zu erzeugen, in das öffentliche Netz einzuspeisen und über Direktlieferverträge (PPAs) an die Mieter zu verkaufen. Dadurch werden Spielräume in den Mietvertragsstrukturen geschaffen und die Mieterbindung gestärkt. Ein Selbstläufer ist das zwar nicht. Kein Mieter kann dauerhaft dazu verpflichtet werden, vom Vermieter Strom zu beziehen. Deshalb müssen die Vertragskonditionen für beide Seiten vorteilhaft sein. Wenn es aber gelingt, Energieerzeugung, Verbrauchsprofile, Netzanschlüsse, Speicher und Vertragsmodelle in ein stimmiges Gesamtkonzept zu bringen, erhöht dies nicht nur die Wettbewerbsfähigkeit der Immobilie, sondern mittelbar auch ihre Werthaltigkeit.

Anleger in Immobilienfonds wollen in der Regel keinen Mischmasch. Sondern sie wollen in professionell gemanagte Immobilien investieren. Erneuerbare Energien werden für sie nur dann relevant, wenn sie die Qualität dieser Immobilien verbessern. Hier setzt das Standortfördergesetz an, indem es dafür einen rechtssicheren Rahmen schafft, um solche Lösungen in größerem Umfang umzusetzen. Diese neue gesetzliche Möglichkeit sollte deshalb nicht als bloße Beimischungsquote verstanden werden. Vielmehr ist es ein zusätzliches Werkzeug, um Immobilien energetisch robuster, für Mieter attraktiver und für Anleger werthaltiger zu machen.

Ein Beitrag von Mario Schüttauf, Geschäftsführer, Commerz Real Investmentgesellschaft mbH