Immobilien in Stiftungen: Nachhaltige Vermögenssicherung und Zukunftsvorsorge

Immobilien zählen nach wie vor zu den begehrtesten Vermögenswerten in Deutschland. Ob Mehrfamilienhäuser, Gewerbeobjekte oder Grundstücke – wer auf Immobilien setzt, profitiert häufig von stabilen Renditen, inflationsgeschützter Wertanlage und langfristiger Sicherheit. Allerdings stehen Immobilieneigentümer auch vor verschiedenen Herausforderungen, etwa bei der Nachfolgeplanung, dem Schutz vor Gläubigern oder der Minimierung von Erbschaft- und Schenkungssteuern. Immer mehr Investoren, Familien und Unternehmen suchen daher nach einer rechtssicheren und flexiblen Struktur, um ihre Immobilien nachhaltig zu verwalten. Eine attraktive Möglichkeit ist es, eine Stiftung gründen und die Immobilien dort einzubringen. Doch wie genau funktioniert dieses Modell und worauf sollte man achten?

Im Folgenden erfahren Sie, welche Vorteile eine Stiftung für Immobilieneigentümer bietet, wie der Gründungsprozess abläuft und welche Aspekte Sie bei der Umsetzung unbedingt beachten sollten. Dabei geht es gleichermaßen um die langfristige Sicherung des Vermögens und um mögliche steuerliche Privilegien, die Immobilienbesitzern zugutekommen können.

1. Warum Immobilien in einer Stiftung halten?

1.1 Langfristiger Vermögensschutz

Wenn Sie Ihre Immobilien in eine Stiftung übertragen, gehören diese rechtlich nicht mehr Ihnen persönlich, sondern der Stiftung selbst. Das ist von Vorteil, wenn es darum geht, das Vermögen vor Zugriff durch Gläubiger oder in ehelichen Konflikten zu schützen. Insbesondere für Unternehmer oder vermögende Privatpersonen, die eine hohe persönliche Haftung tragen, kann dies ein entscheidender Pluspunkt sein. Die Stiftung sorgt dafür, dass Immobilien dauerhaft zusammengehalten werden und keiner Zersplitterung durch Erbteilungen ausgesetzt sind.

1.2 Geregelte Nachfolge

Gerade bei mehreren Objekten oder umfangreichen Immobilienportfolios ist die Nachfolgeplanung komplex. Eine Stiftung ermöglicht es, den Eigentumsübergang zu strukturieren, ohne dass Familienmitglieder oder Erben Anteile verkaufen können. So erhalten Sie langfristig die Wertsubstanz Ihres Immobilienvermögens und minimieren Streitigkeiten unter den Nachkommen. Die Stiftungssatzung legt fest, wer von den Mieteinnahmen oder anderen Erträgen profitiert und wie diese Erträge verteilt werden.

1.3 Steuerliche Vorteile

Abhängig von der Stiftungsart (gemeinnützig oder privatnützig) können in puncto Steuern erhebliche Vorteile entstehen. Bei einer gemeinnützigen Stiftung ist beispielsweise oft eine Befreiung von Teilen der Erbschafts- und Schenkungssteuer, Körperschaftsteuer oder Gewerbesteuer möglich. Bei privatnützigen Stiftungen – insbesondere Familienstiftungen – gelten dagegen andere Regeln, die aber ebenfalls bei geschickter Gestaltung helfen können, die Steuerlast zu reduzieren und den Vermögensübergang planbar zu machen.

2. Welche Stiftungsformen eignen sich für Immobilien?

2.1 Gemeinnützige Stiftung

Bei einer gemeinnützigen Stiftung steht das Allgemeinwohl im Vordergrund. Das bedeutet, dass die Erträge aus dem Stiftungsvermögen satzungsgemäß für wohltätige, kulturelle, wissenschaftliche oder andere gemeinnützige Zwecke eingesetzt werden müssen. Immobilien können beispielsweise vermietet werden, um regelmäßige Einnahmen zu generieren. Diese Erträge dienen der Finanzierung der Stiftungszwecke. Einerseits profitieren Sie von steuerlichen Erleichterungen, andererseits geben Sie die Kontrolle über die Nutzung der Erträge weitgehend an die Stiftungssatzung ab, die gemeinnützige Ziele festschreibt.

2.2 Privatnützige (Familien-)Stiftung

Eine privatnützige Stiftung, oft als Familienstiftung bezeichnet, hat in erster Linie den Zweck, Familienmitglieder zu versorgen oder das Familienvermögen zusammenzuhalten. Die Vermietung und Verwaltung von Immobilien wird hier vorwiegend mit dem Ziel betrieben, laufende Erträge für die Destinatäre (Begünstigte) zu erwirtschaften. Diese Stiftungsform eignet sich besonders, wenn man einerseits das Familienvermögen sichern und andererseits den Zugriff Dritter minimieren möchte. Hinsichtlich Erbschaft- und Schenkungssteuer gelten für Familienstiftungen spezielle Regelungen, die im Idealfall zu einer steuerlichen Entlastung führen können.

3. Schritte zur Gründung einer Immobilien-Stiftung

3.1 Zweck und Vermögensausstattung definieren

Am Anfang jedes Stiftungsprojekts steht eine klare Zielsetzung. Überlegen Sie, ob Sie das Vermögen gemeinnützig oder privatnützig einsetzen wollen. Bei Immobilien ist außerdem die Frage relevant, wie hoch das vorhandene Kapital ist und ob die Immobilie(n) genügend Erträge erwirtschaften, um den Stiftungszweck langfristig zu erfüllen.

3.2 Satzung gestalten

Die Satzung bildet das Fundament der Stiftung. Darin legen Sie fest, welche Organe es gibt (z. B. Vorstand, Stiftungsrat, Kuratorium), wie die Vermögensverwaltung geregelt ist und wie die Erträge verwendet werden. Achten Sie darauf, ausreichende Flexibilität einzubauen, damit die Stiftung langfristig an veränderte Marktbedingungen oder Familienkonstellationen angepasst werden kann. Gerade bei Immobilien sollten Ausschüttungsmodalitäten, Sanierungsklauseln und Verwaltungskompetenzen eindeutig geregelt sein.

3.3 Behördliche Anerkennung und Einbringung der Immobilien

In Deutschland muss eine Stiftung von der zuständigen Stiftungsaufsicht anerkannt werden. Dafür reichen Sie Ihre Stiftungsdokumente (u. a. Satzung, Stiftungsgeschäft, Vermögensnachweis) ein. Sobald die Stiftung anerkannt ist, erfolgt die formale Übertragung der Immobilien ins Stiftungsvermögen. Damit verbunden sind eventuell weitere behördliche Schritte wie Grundbucheinträge oder Steuererklärungen.

3.4 Laufende Verwaltung und Reporting

Nach der Gründung übernimmt der Stiftungsvorstand die Verwaltung des Vermögens und trägt die Verantwortung für Instandhaltung, Vermietung und Abrechnung. Bei größeren Immobilienportfolios empfiehlt es sich, ein professionelles Asset Management einzusetzen, um die Vermögenswerte langfristig zu erhalten oder zu steigern. Darüber hinaus sind regelmäßige Berichte an die Stiftungsaufsicht oder das Finanzamt notwendig, insbesondere wenn die Stiftung gemeinnützig ist.

4. Finanzielle und steuerliche Aspekte

4.1 Mieteinnahmen und Körperschaftsteuer

Stiftungen unterliegen in der Regel der Körperschaftsteuer. Bei privatnützigen Stiftungen werden die Erträge – beispielsweise Mieteinnahmen – dem Stiftungsvermögen zugerechnet und mit Körperschaftsteuer belegt. Gemeinnützige Stiftungen sind dagegen von der Körperschaftsteuer für die satzungsmäßigen Aktivitäten befreit, sofern sie ihre Zwecke tatsächlich verwirklichen. Beachten Sie, dass Gewerbesteuer anfallen kann, falls eine Stiftung gewerbliche Tätigkeiten ausübt.

4.2 Erbschaft- und Schenkungssteuer

Das Einbringen von Immobilien in eine Stiftung kann eine Möglichkeit sein, Erbschaft- oder Schenkungssteuerbelastungen zu verringern. Vor allem bei großen Vermögenswerten lohnt es sich zu prüfen, ob eine privatnützige Stiftung (Familienstiftung) oder eine gemeinnützige Stiftung die günstigere Variante darstellt. So werden bei gemeinnützigen Stiftungen Schenkungen an die Stiftung häufig steuerlich begünstigt. Bei privatnützigen Stiftungen kommt unter Umständen das Steuerklassenprivileg zum Tragen, was zu einer spürbaren Entlastung führen kann.

5. Potenzielle Risiken und Stolpersteine

• Eingeschränkte Verfügungsfreiheit: Einmal in die Stiftung eingebrachte Immobilien können nicht mehr so leicht veräußert werden. Beachten Sie, dass Sie mit der Einbringung in die Stiftung die direkte Kontrolle über die Objekte abgeben.
• Verwaltungsaufwand: Je größer das Immobilienportfolio, desto höher der Aufwand für Verwaltung, Buchhaltung und Kommunikation mit den Behörden. Eine Stiftung ist kein “Selbstläufer” und benötigt professionelle Strukturen.
• Wertschwankungen am Immobilienmarkt: Immobilien unterliegen Marktzyklen. Bei einer konjunkturellen oder strukturellen Krise können die Einnahmen und Werte sinken, was sich auf die Stiftungserträge auswirkt.
• Rechtsunsicherheiten: Stiftungsrecht ist komplex und kann je nach Bundesland variieren. Zudem müssen Sie sicherstellen, dass die Satzung rechtskonform und rechtssicher gestaltet ist, damit die Stiftungsaufsicht keine Einwände erhebt.

6. Fazit

Immobilien lassen sich in einer Stiftung besonders gut langfristig sichern und verwalten. Dabei können sowohl privatnützige als auch gemeinnützige Modelle je nach Zielsetzung und familiären Gegebenheiten infrage kommen. Neben der Stabilität und dem Schutz vor Fremdzugriff spielt auch die Planbarkeit der Vermögensnachfolge eine wichtige Rolle. Wer über nennenswerten Immobilienbesitz verfügt und dessen Wert für künftige Generationen erhalten will, sollte ernsthaft in Erwägung ziehen, seine Objekte in eine Stiftung einzubringen.

Ob diese Struktur am Ende wirklich das optimale Konstrukt ist, hängt jedoch von zahlreichen Faktoren ab: Familienkonstellation, steuerliche Rahmenbedingungen, Kapitalbedarf und dem Willen, Immobilien dauerhaft zu binden. Eine sorgfältige Planung und professionelle Beratung sind daher unerlässlich. Stiftungen bieten großes Potenzial – vorausgesetzt, man kennt die rechtlichen, organisatorischen und steuerlichen Spielregeln.

Wenn Sie sich näher mit dem Thema beschäftigen wollen und wissen möchten, wie genau der Prozess abläuft, lohnt es sich, fachkundige Unterstützung in Anspruch zu nehmen. Auf diese Weise stellen Sie sicher, dass Ihre Stiftung nicht nur rechtlich sauber aufgestellt ist, sondern auch langfristig stabile Erträge liefert und Ihrem persönlichen Zweck entspricht.